2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》将正式施行。该条例精准聚焦“甲醛房”、违规“隔断房”、“黑中介”等租房乱象，着力营造更加健康、有序的住房租赁市场环境，为保障租户与出租方合法权益提供坚实的法治支撑。近日，北京通州法院审结了与住房租赁相关的三起案件。

房屋甲醛超标租户头晕恶心  租户有权解约索赔

赵某在某住房租赁企业中介人员的推荐下，承租了一套临近地铁、装修时尚的房屋。签约当日，赵某即向该企业支付了押金以及三个月租金，并向中介人员支付了一笔中介服务费。然而，在赵某入住当天，便出现头晕、恶心等身体不适症状。

在与该企业沟通协商未果后，赵某自行委托有资质的专业机构对室内空气进行检测，结果显示甲醛含量严重超标。赵某据此要求解除租赁合同，退还全部已付费用并赔偿违约金，但该企业以赵某提前退租违约为由拒绝，赵某遂诉至法院。

通州法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效。出租人负有保障承租人居住安全的义务，应当提供符合安全健康标准的房屋。经专业检测，涉案房屋甲醛严重超标，已实际危害赵某健康，导致合同无法实现居住目的。住房租赁企业作为出租方，未能履行提供安全适租房屋的核心义务，其行为已构成根本违约。《民法典》第七百三十一条明确规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，法院判决双方的房屋租赁合同解除，住房租赁企业返还赵某已支付费用，并向赵某支付一定数额的违约金。判决作出后，双方当事人均未上诉，该案现已生效。

法官释法：《住房租赁条例》第七条第一款规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。当租赁物危及承租人安全或健康时，法律赋予承租人单方解除权，此权利具有强制性，不受签约时承租人是否知情限制。本案中，经检测确认涉案房屋甲醛严重超标并造成承租人健康受损，完全符合法定的合同解除条件。房屋租赁合同因出租方根本违约解除后，出租方需承担相应违约责任，如返还已收取的租金、押金等费用，并赔偿因此给承租人造成的合理损失。

租户租到“隔断房”遭清退 出租方需退费担责

应届毕业生钱某通过住房租赁企业的中介人员看房后，选定了位于通州区的一处房屋，并与该企业签订房屋租赁合同，支付了租金、押金等费用。入住后不久，该房屋因存在违规隔断问题被查处，并被有关部门张贴了《违法群租房告租户整改通知书》，责令一周内整改完毕。

该住房租赁企业提出为钱某更换房源，但提供的两套备选房屋同样存在违规打隔断问题。钱某要求退房退费，但该住房租赁企业拒绝退还相关费用。无奈之下，钱某将该企业诉至法院，要求该企业退还剩余房租及押金，并向其支付一定数额的违约金。

通州法院经审理认为，涉案房屋被相关部门明确认定为违法隔断群租房，要求限期整改，导致钱某无法按照合同约定正常使用涉案房屋，住房租赁企业构成根本违约，应退还剩余租金及押金。涉案房屋为违规隔断房，与原房屋格局差异明显，钱某作为承租人对欲承租房屋存在合理注意义务。鉴于钱某自愿订立租赁合同承租隔断房屋，结合案件实际情况，法院酌情降低了出租方应支付的违约金数额。判决作出后，双方当事人均未上诉，该案现已生效。

法官释法：《住房租赁条例》第七条第二、三款规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。据此，出租“隔断房”属于违法行为。提供违规隔断房，导致房屋被要求拆除，承租人无法正常使用，出租人构成根本违约，承租人有权解除合同并要求赔偿损失。此外，依据《住房租赁条例》第三十九条相关规定，违规出租隔断房，还将面临房产管理部门的行政处罚，包括责令改正、警告、罚款及没收违法所得。

“黑中介”卷款跑路 资金监管是关键屏障

孙某与某住房租赁企业签订房屋租赁合同，约定租期一年。签约当天，孙某按该企业中介人员的要求，将租金和押金直接交给了该人员。但因该企业未如期足额向房东交付租金，导致房东上门将孙某清退。孙某无奈，到该企业注册地寻求退费时才发现企业已人去楼空，中介人员也已将其拉黑。孙某无奈，只得诉至法院。

通州法院经审理认为，孙某与某住房租赁企业签订的《房屋租赁合同》依法成立并有效。住房租赁企业作为出租人，负有向孙某提供符合约定房屋的主要义务。因该企业未向房东足额付租，导致孙某无法继续使用租赁的房屋，住房租赁企业构成根本违约。据此，法院依法判决该住房租赁企业向孙某返还租期剩余部分的租金及押金。判决生效后，孙某向法院申请强制执行。但经法院查明，被执行人某住房租赁企业暂无财产可供执行。

法官释法：本案中，某住房租赁企业作为合同主体，其未能履行核心义务，导致承租人无法正常使用房屋，属于根本违约，应承担退还剩余租金及押金的责任。但该住房租赁企业未设立住房租赁资金监管账户，且住房租赁资金收付通过企业员工账户完成，导致生效判决确认的责任承担主体及该住房租赁企业无财产可供执行，承租人的合法权益无法得到充分保障。

《住房租赁条例》第十九条对此明确规定，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。设立并使用监管账户，能有效隔离企业自有资金与租客资金，防止企业随意挪用、占用，确保资金安全透明，当住房租赁企业无法继续履行合同时，承租人可直接从监管账户中取回剩余租金及押金，从源头上降低因企业资金链断裂或不规范的财务制度而“卷款跑路”的风险，也更利于实现强制执行的法律效果。

通讯员 李成 李娜

文/北京青年报记者 董振杰
编辑/汪浩舟
校对/房霞