近日，北京市提出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的房地产政策被广泛讨论。

业内分析认为，取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放。而一线城市相关政策能够落地，或将对市场信心起到一定的提振效果。

北京表态适时取消普宅标准

9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。其中提到，完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

这一系列房地产领域的内容引发市场讨论，其中“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”最受关注。业内认为，这意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱，将在合适的时间推出落地。

北京也成为二十届三中全会后第一个跟进“取消普通住宅和非普通住宅标准”的一线城市。

2024年7月18日，二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。在房地产方面，《决定》中明确指出“取消普通住宅和非普通住宅标准”。

之后部分地区发文跟进。9月5日，山西省住建厅官网发布《山西省进一步促进房地产市场 平稳健康发展若干措施》的通知。17条措施中就包括：取消普通住宅和非普通住宅标准。各市政府可以因城施策，取消普通住宅和非普通住宅标准，更好地支持改善性住房需求释放。

9月10日，江苏印发《关于巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展的若干政策措施》，其中也提到，在构建房地产发展新模式方面提出，按照国家有关部署，取消普通住宅和非普通住宅标准。

一线城市去年均放宽普宅认定

2023年，一线城市接连调整了普通住宅和非普通住宅的认定标准。

2023年11月22日，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。该通告自2023年11月23日起执行。

对比2020年7月的政策，深圳新政取消了“实际成交价低于750万元”限制。也就是说，建筑面积小于144平方米，但是总价高于750万元的住宅，将被纳入普通住宅的范畴，在二手房交易时，这部分住宅将节省不少税费。

2023年12月14日，北京市住建委发布通知，自2024年1月1日起，北京市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

具体交易价格标准将不再设置总价标准，仅保留单价标准，而且符合普宅的房屋单价标准更符合当前房地产市场实际情况，新标准可以覆盖当前7成左右的住宅。

2023年12月15日起，上海普通住房认定标准也去除看总价的条件。规定可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

仍有不少刚需房“被豪宅”

北京对普宅标准的调整，是于2024年1月1日起开始执行的。按调整后的标准来看，目前北京约70%的住宅为普通住宅。然而仍然有不少购房人的房子“被豪宅化”。

2024年以来，北京已经落地多项楼市政策，6月26日，北京跟进5.17新政，通过降低首付比例和贷款利率下限，提高住房公积金贷款额度，带动市场活跃度有所提升。特别是二手房市场，根据中指数据，6月-8月，北京二手住宅成交套数均在1.4万套以上，7月成交更是超过1.5万套。

然而9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象。

传统“金九”开局市场未出现好转，政策优化预期进一步增强。

当前北京普宅对小区容积率、建筑面积以及成交价均有要求，普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别，业内认为，取消普宅和非普宅标准，有望降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

释放刚需普宅标准亟待取消

据严跃进介绍，“普通住房”概念的提出，其实是源于住房制度改革中住房供给结构优化的工作。比较早出现“普通住房”一词的文件是，2006年发布的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，其中提到，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。

通知要求，大力调整和改善住房供应结构。各地区要因地制宜，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布。要及时调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应，并督促抓紧建设。

严跃进认为，随着房地产进入新的发展阶段，要立足新形势，出台更积极的精准政策。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，未来取消普通住宅和非普通住宅标准的划分后，意味着在税费缴纳等过程中，非普宅与普宅将执行同等要求，其有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放。

严跃进补充称，市场上普宅和非普宅认定标准的取消，使得非普通住宅的认购契税成本降低，对于开发商影响也是积极的。过去开发商只有在建造普通住宅的过程中，才有机会减免土地增值税。而现在若是取消普通住宅标准，结合房屋增值额等其他条件，开发商也有可能获得减免土地增值税的可能。同时因为开发商开发的成本降低，也可以在房价上更好让利。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，从全国层面看，也需要北京发挥大城市带动效应，稳定市场预期，短期北京政策的进一步优化调整预期逐渐增强。

本次北京明确适时取消普宅和非普宅标准后，预计未来将有更多地区发文落实相关举措，落实二十届三中全会精神。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟