“气球贷”重出江湖 监管部门火速关注
第一财经 2024-07-22 10:27

7月17日,国家金融监管总局深圳监督管理局(下称“深圳金融监管局”)发布消费提示,提醒消费者理性选择“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品,并分析了这类产品的特点及优劣势。

6月初,第一财经曾针对“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品进行独家报道。这类产品采用创新的“先息后本”还款模式,前期月供压力更小,但还款后期压力大,且整体利息将有一定上浮。

新型房贷产品还款模式不同

此次监管重点关注了 “气球贷”“轻松供”等新型房贷产品。据第一财经记者6月初调研,5月底平安银行等机构重点宣传的几类“特色还款方式”,其中便包括“气球贷”。 该产品主要针对个人商住两用房按揭业务,模式为借款人按约定的总期数(固定20年)计算每期月供,在贷款期限内分期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金。

除平安银行外,建设银行、工商银行、邮储银行等多家银行也有新型房贷产品存在。例如建设银行的“轻松供”,记者6月初从该行客户经理处获悉,轻松供”最长可选择24个月期限,在此期间每个月本金部分只需要1元,按月缴纳利息。剩余本金将顺延至第三年偿还。

近期,记者再次走访了广东多家此前有新型房贷产品的银行,大多客户经理表示,目前这类还款方式仍可办理。

深圳金融监管局认为,这类新型房贷产品的还款方式不同,例如,“气球贷”是先归还贷款利息,最后一期一次性偿还本金;而“等额本息”“等额本金”等传统产品则是每月固定偿还相关贷款,包括贷款的本金和所产生的利息,但两者在计息方式和贷款成本上存在差异。

记者以上述“气球贷”还款方式测算,假设贷款100万元、还款期限5年,年化利率5%。等额本息法下,月供为18871元;而如选择“气球贷”的还款模式,则月供为6599元(除最后一期外),远低于前者。

但整体看,采用等额本息法,客户需要支付的利息为13.2万元,而“气球贷”需要支付的利息为23.08万元,相差约10万元。

“不同产品各有优劣。”深圳金融监管局在消费提示中称,“气球贷”“轻松供”等新型产品的前期还款金额较低,但中后期将大幅增加,有的甚至需要一次性偿还全部本金,虽然减轻了前期的资金压力,但要求消费者在未来有更多的可支配资金。相较而言,“等额本息”“等额本金”等传统产品前期还款金额较高,但支出预期更加清晰稳定。

监管提示

对于该产品是否合规,此前业内存在一定讨论。

冠苕咨询创始人周毅钦对第一财经记者表示,此前在房地产政策趋严时,“先息后本”的还款方式确实有一定的打擦边球嫌疑。但近年来,房贷政策不断放松,商业银行在合法合规的大前提下,在自身经营权限内,可以对个人住房贷款业务进行金融创新。易居研究院研究总监严跃进认为此类创新的关键在于,能否和还款能力匹配且不出现违约风险。建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行,可以进行试点和营销。

此次深圳金融监管局虽然提示消费者理性选择,但同时也提及部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品,加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合,为消费者提供了更加灵活的住房按揭还款方式。有银行业内人士认为,这一表述方式基本是默认该产品是暂时具备合规性的。

在此次发布的消费提示中,深圳金融监管局建议,消费者在选择贷款产品前,请务必认真阅读产品介绍以及合同文本,充分了解产品的运作模式、还款方式、利息计算等重要内容。不同还款方式产生的利息数额不同,消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本,择优选择。

值得注意的是,此次监管方面也关注了贷后逾期问题。深圳金融监管局建议消费者,在使用相关房贷产品后,养成良好信用习惯,根据合同约定按期偿还借款,避免逾期。如果出现需要提前还款、协商还款等情况,请通过合理渠道申请或表达诉求,积极同金融机构协商解决。当发生纠纷,可以寻求调解组织帮助,切勿听信“债务免除”“征信修复”等虚假广告宣传。

编辑/范辉

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