直面风暴 万科如何避危寻机?
21世纪经济报道 2024-03-30 14:03

过去两年,房地产行业持续下行,房企面临极限挑战。万科作为屹立多年的龙头,虽然销售承压、盈利起伏,但多数投资者对其持支持的态度,对它的信用资质抱以信任。

去年12月开始至今,房企销售表现惨淡,叠加万科与险资“展期”的市场传闻扰动,万科走到了紧急关头。先是股债跳水,再是评价下调,万科又在沿着熟悉的剧本演进。传言不断的一个多月里,万科没有对外正式表态及回应,3月29日的万科线上业绩会就是外界与万科沟通的最好窗口。

营收盈利以及财务指标等数据显示,万科还没有也暂不会走到违约边缘。去年,万科实现销售金额3761亿元,稳居行业第二;营业收入4657.39亿元,归母净利润还有121.63亿元,在行业中仍属于头部水平。

只是,急剧下滑的集团自由现金流以及33年来首次不分红的决定,还是令市场感受到了万科传递的“寒意”。在业绩会上,万科联席总裁祝九胜说,公司能力和基本面没有发生根本性变化,“当前万科融资状态还是正常的状态,客观上有压力但能过关,这一关公司一定能闯得过去”。

与此同时,万科管理层也在与万科共进退。年报宣布,郁亮、祝九胜和解冻从即日起月薪降至1万元。

市场艰难,万科对行业的发展保持信心。郁亮在回答21世纪经济报道记者提问时表示,当前支持房地产市场的政策已大量出台,力度超出以往年度,随着政策效果的体现,相信市场会逐渐恢复。

“万科管理团队坚决不躺平,一定会跨过这个阶段性关口,公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以保障公司安全。”郁亮说。

融资挑战

万科眼下的“危机”,关键的变化来自于两点:一是销售急剧下滑,二是融资方式加速转变。两端失血对高负债高杠杆运营行业的冲击,可想而知。

今年前两个月,万科累计实现合同销售面积225.5万平方米,合同销售金额334.7亿元,同比减少43%。惨淡的销售业绩使万科无法迅速回血,这引发市场担忧。

此外,近年来,由于金融机构的合规要求等客观因素,目前房企纯信用贷模式仅有少数国央企还能够操作,万科从去年开始也转向了以项目融资为主,这导致万科在融资上遭遇严峻挑战。

祝九胜坦承,万科在融资上的挑战主要来自三方面:一是开发业务收支不平衡,过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差,随着交付高峰的过去,今年压力将全面下降;二是银行融资转项目制需要适应,目前金融机构表态支持,会给1~3年的适应期;三是经营性业务融资挑战,这部分业务的EBITDA、NOI仍处于爬坡状态,与银行的贷款利率之间存在剪刀差,万科将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。

万科面临的融资困境,有部分是共性问题。一位不愿具名的龙头房企区域总经理对21世纪经济报道记者分析称,“这两年我所负责的区域每年都是几万套的交付量,最高的时候一年销售400多亿,现在100多亿,一直都在支出,也没有新的钱进来,保交楼是我现在最重要的任务。”

万科从总对总转为项目融资,则是“个性”问题,因为在过去,具备纯信用贷融资方式的房企寥寥可数。祝九胜也谈道,万科过去是行业内唯二以总对总模式融资为主的企业之一,转向项目制比其他企业需要更多时间。

一位中型房企负责融资的人士对21世纪经济报道记者表示,“很多房企过去都是以纯信用贷的方式融资,只是融资成本不同,信用好的房企借银行低利率的钱,信用差的发境外债,境外债也是信用债。现在如果没有充足抵押物,银行都不会给贷款,写字楼、商场资产多的就会自在一些,万科这种纯信用贷如果要求追加抵押物,短期也很难受。”

据祝九胜介绍,万科过往90%的融资都是信用债,80%的融资是总部单一融资团队就能完成。“过往一笔大额资金可全数提款,转到项目贷款需要按工程进度才能提款,而由于万科过往借的信用贷还款就是大额还,转换到项目贷款上还会被封闭在监管账户上,总部的自由现金流就略显不足,原来的现金流储备会逐渐被消耗干净。”

难关能过

补血速度不及失血,让投资者无条件相信万科安全无虞并不实际。在左右互搏的过程中,万科需要拿出态度、拿出信心和拿出措施,眼下的关卡,才有把握渡过去。万科的大股东和管理层,都在以行动支持万科未来的发展。

郁亮表示,万科管理团队坚决“不躺平”,将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度。“万科过去多年在开发经营服务所建立的能力,有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。”

与此同时,郁亮也带头降薪,他与祝九胜、解冻自公告发布日起月薪降至1万。

万科董事会秘书朱旭也介绍,深圳国资采取了4类措施帮助和支持万科:一是帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资;二是认购万科旗下印力消费类REITs;三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同,推动了多个项目合作;四是深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。

“目前这些项目有的已经完成,有的已经支付诚意金,还有的则正在逐步落地过程之中,这些项目如果全部落地完成,预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。”朱旭表示。

行业持续下行,万科自身将缩表这件事情,认认真真地提上日程并给出进程表了。

郁亮坦言,万科还需要强化底线思维,做好极限情况下的压力测试,作出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”,但考虑还不够全面。过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全,因此需要强化底线思维,进行更充分的准备。

在万科年度报告的《致股东》中,万科给出的缩表进程是,未来将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫。2024年预计实现交易回款不低于300亿元。此外,万科未来两年削减付息债务1000亿元以上。

年报显示,截至2023年年底,万科有息债务规模是3200亿元。以1000亿元的削债规模计算,未来两年,万科要削减三分之一规模。这也意味着万科这两年主要的任务是偿债,而偿债的主要来源已不可能是“借新还旧”,而主要是来自经营活动。以此推断,在开发业务还不明朗的前提下,万科的投资规模将会进一步缩减。

郁亮说,以万科目前的能力,轻装上阵之后,能够更好地、更长久地为股东创造价值。去年四季度以来,万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助,对这些善意和支持,万科非常感恩,对外界的批评,万科也很感激。万科管理团队一定会跨过这个关口,把万科变成一家更好的公司。

编辑/樊宏伟

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