微领地集团CEO周君强:住房租赁行业刚刚起步 长租公寓盈利链条很长
每日经济新闻 2023-12-28 09:15

“以上海为例,青年首次购房年龄已经推迟到37岁,意味着城市中大量的年轻人将产生租房需求,但产品的供应量远远满足不了。”微领地集团CEO(首席执行官)周君强近日在接受《每日经济新闻》记者专访时强调,“目前来看,住房租赁行业才刚刚起步。”

“进入住房租赁行业12年,微领地扎根一线城市上海,并完成了向重资产的整体转型。”周君强认为,2023年最重要的事情是完成了资产管理平台体系的搭建,真正实现了转型。

公司今年完成整体转型

“微领地从2021年开始转型重资产,到2023年完成整体转型,在当前经济形势趋缓的情况下,项目运营等各项经济指标非常好,代表着重资产转型的模型已经完全成立了,这可能是我们2023年最大的成绩。”周君强表示。

周君强称:“我们从房地产业务开始,随后转型租赁住房和保租房,其实每次都比市场早走了半步。包括房地产的转型,之后开始做租赁住房的包租模式,再到转重资产,也就是从公寓运营商到专业化保障性租赁住房资管平台,都比市场快了半步,整体战略选择始终没有发生变化。”

周君强解释道:“首先,长租行业本身就是资产管理或重资产行业,无论从欧美还是日本过往发展经验看,资产管理都是租赁住房的主流经营模式。尤其现在公募REITs(不动产投资信托基金)放开,‘募、投、建、管、退’,整个逻辑是完全成立的。”

“其次,无论是经济高速发展还是趋缓阶段,人口都会向一线城市聚集,尤其像上海,地处‘长三角’,辐射华东六省,无论区域人口的规模、经济的延伸、区域的拓展,都意味着市场有足够大的空间。所以,我们选择在上海把重资产的租赁住房精耕细作,实际上这是一个行业的选择。”周君强说。

截至2023年,微领地青年社区共有9个项目合计100万平方米的在建在营面积,运营管理总资产超250亿元。

周君强坦言:“2023年拿项目的速度比原先预计慢了一点,希望2024年能够在经济逐步复苏的情况下,获取更多的项目。”对于我国住房租赁市场,周君强认为:“行业才刚刚起步。”

“2011年,我们涉足长租领域,也是因为感觉到房地产已经由增量进入存量时代,参照美国、欧洲和日本行业发展经验,租赁住房真正大发展的时期,就是经济开始进入平稳期、整个房地产行业进入存量时代。”周君强表示。

微领地从青年公寓切入

尽管微领地的第一个公寓项目——拥有1800间房的中环沪太路微领地青年社区自2014年9月开始运营,但周君强仍然认为2015年是才长租公寓行业的元年。

周君强认为:“直到2021年,行业才开始加速,长达6年的尝试期,市场产品的供应量还是比较有限。”

周君强指出:“目前上海集中式长租公寓的供应量只有25万套(克而瑞2023年11月数据)左右,对比超1000万外来人口,缺口非常大。”

“长租公寓跟房产开发高杠杆、快周转的逻辑不同,它是不断积累、靠运营产生效益的行业,所以盈利的链条很长,‘募、投、建、管、退’,每个环节上的能力都不能有短板,这个过程中,实际上是用时间、用实践去积累的一个过程。”对于长租公寓行业“微利”的特性,周君强提出了自己的看法。

周君强认为:“保租房是民生行业,也是社会化、专业化的行业,对于从业者而言,需要双价值运营体系,重塑租赁住房的资产价值。企业选择什么样的赛道、选择什么样的产品,用什么样的模型去做?微领地从青年公寓切入,在不断的实践过程中,把控工期、成本、出租率、定价等,这些商业参数还原度高,商业逻辑就成立了。”

以浦江中心“超级社区”为例,该社区是目前上海房量最大的保租房社区,6栋楼共3116间房,项目原为闲置工业宿舍,经过资产升级改造后,于2022年10月开业,从“让年轻人生活得更好”出发,社区内打造了社交、美食、运动、阅读、购物等公共空间,与“Z世代”共创多场景公共生活,目前85%的租户为毕业1~3年的职场新生代。

周君强透露,浦江中心“超级社区”改造成本控制良好,成为闵行区首家认证的人才驿站,并且出租率在8个月爬坡至稳定期,保持着96%以上的出租率。

“商业逻辑成立以后才能考虑到专业化、精细化、规模化,才能去扩张。所以说怎么挣钱,就是你每一个链条、每一块能力、身体的每一块肌肉都健康,最后累加起来企业就盈利了。”周君强说道。

2018年,微领地实现单店盈利;2020年,微领地实现整体盈利。目前,微领地连续4年保持上海集中式公寓规模第一。

周君强认为,新项目的获取和规模化的运营可能是微领地需要面临的全新挑战。“当规模化到了一定阶段,比如目前在管35000间公寓,预计2024年有4~5个项目竣工,会有15000间左右的房量交付,跨越50000间的里程碑,到时候对运营的挑战肯定不一样。”

编辑/张郁唯

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