一线城市瞄准购房“降成本” 楼市等待量升价稳积极信号
21世纪经济报道 2023-12-16 09:33

尽管政策频出,一线城市楼市目前暂时还未能爬出“泥潭”。2023年12月15日,国家统计局发布11月房价数据,一线城市房价继续下降,二手房降幅更为明显。

从今年的情况来看,经历短暂“小阳春”之后,5月一线城市二手房价格环比开始下降,8月新房价格开始下降,9月房价短暂好转,10月开始一线城市新房、二手房价格重回下跌通道。市场成交情况也与之相似,“小阳春”后四个一线城市住宅成交回落明显,11月市场成交仍在低位徘徊。

为提振楼市,8月底开始,一线城市酝酿出台新一轮需求端支持政策,从“认房不认贷”,进一步拓展到降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅标准等方面。12月14日,北京、上海接连发布需求端支持政策,为降低居民购房成本带来实质性利好。

目前一线城市的楼市支持政策以降低购房成本为主,北京、上海和深圳的政策调整都重点围绕这一方向展开,各地在放松购房资格方面仍较谨慎。作为近期一线城市中优化楼市政策的先行者,广州率先放松了限购,但其他三个一线城市暂无明显政策动作。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示,近期京沪政策优化后,一线城市短期政策或以落实为主。未来若市场调整压力增加,一线城市政策仍有优化预期。

陈文静举例,如根据市场情况因区施策优化限购政策,取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等。除此之外,优化限售、限价政策,降低交易税费,支持住房“以旧换新”等,也是政策优化方向。

市场等待积极信号

据12月15日国家统计局发布的数据,11月一线城市新房价格环比下降0.3%,降幅与上月相同,其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%,上海环比上涨0.6%。

相较新房,11月一线城市二手房价格下降更为明显,环比下降1.4%,降幅比上月扩大0.6个百分点,其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

一线城市的新房价格环比降幅与二线城市持平,略好于三线城市。但一线城市的二手房价格环比降幅明显大于二、三线城市,同期二、三线城市二手房价格降幅分别为0.7%和0.8%。

对此,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示,11月各能级城市二手住宅价格环比降幅呈扩大态势。相较于二、三线城市,一线城市降幅最大,或是一线城市在“认房不认贷”后虽有小幅政策调整,但是始终没有大幅度的支持政策巩固加持,导致后续房价回升动力不足。

二手房价格对市场变化的感知比较敏感。“小阳春”释放掉前期积压市场需求之后,今年5月,一线城市二手房价格就开始由升转降,四个一线城市二手房价格环比降幅在0.1%到0.8%之间。连降4个月之后,9月一线城市二手房价格短暂回暖,上涨0.2%,其后又开始下降,11月降幅扩大。

相较二手房,一线城市新房价格相对稳定,今年前5个月一线城市新房价格环比保持涨势,5月涨幅收窄至0.1%,6月、7月价格持平,8月价格也开始下降,9月价格与上月持平,其后的10月和11月新房价格再次下降,降幅皆为0.3%。

销售数据对市场热度的反映同样直观。Wind数据显示,今年3月,北京、上海、广州和深圳的商品房成交面积分别为69.24万平方米、99.86万平方米、114.18万平方米和31.44万平方米,环比分别增长65.9%、77.7%、69%和48%,单月成交大幅拉升,“小阳春”特征显著。

但成交回暖势头并未延续太久,“小阳春”之后,一线城市楼市成交回落明显。4月上海和广州商品房成交面积出现下滑,环比分别下降9.7%和30.1%。5月四个一线城市商品房成交均出现不同程度下降,其后市场成交整体平淡。

到11月,北京、上海、广州和深圳的商品房成交面积分别为41.65万平方米、60.07万平方米、58.5万平方米和30.77万平方米,前三城成交面积环比分别下降20.1%、5%和18.6%,仅深圳环比微增2.6%。

陈文静表示,销售端恢复受阻主要受几个因素影响:一是二手房房价普跌,导致潜在购房者观望情绪较重,置业更加谨慎;二是居民就业、收入状况及预期尚未完全恢复,对于房地产市场仍缺乏信心,加杠杆购房意愿低于前几轮市场周期;三是在优化政策落地前,一线城市政策存在较大的放松预期,部分购房者多持币观望政策变化。

这意味着,目前一线城市楼市仍然在等待积极信号。

楼市政策瞄准“降成本”

为提振楼市,8月25日,住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。紧接着,8月31日,央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》,进一步打开各地楼市政策调整窗口。

8月30日,广州率先发文,优化个人住房贷款中的住房套数认定标准,成为首个执行“认房不认贷”的一线城市,这也意味着新一轮一线城市楼市支持政策正式启幕。到9月1日,四个一线城市全面执行“认房不认贷”,此后四地陆续优化公积金贷住房套数认定标准。四个一线城市也先后发文,进一步落实两部门降低存量首套房贷利率的政策。

不仅如此,在之后三个多月的时间里,四个一线城市相继围绕首付比例、房贷利率、普宅标准等方面,进行政策的调整优化。

广州是一线城市中楼市政策调整的先行者。9月8日起,广州首套房商贷利率下限突破5年期以上LPR,降至LPR-10BP,二套房商贷利率下限为LPR+30BP。广州成为首个房贷利率下限突破5年期以上LPR的一线城市。

据9月9日《广州日报》报道,广州下调二套房首付比例,商贷首付比例最低可至30%,成为近期首个降低首付比例的一线城市。

广州之后,深圳跟进政策调整。9月29日起,深圳下调房贷利率,下调后首套房商贷利率和二套房商贷利率与广州相同。11月23日起,深圳将二套房最低首付比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

市场关于一线城市普宅标准调整的呼声由来已久。11月22日,深圳住建局发文调整普宅认定标准,取消了实际成交总价低于750(含本数)万元的要求,普宅标准重回2019年规定。自此,深圳成为近期首个调整普宅标准的一线城市。

相较广州和深圳,北京和上海的楼市表现相对稳定,政策调控的定力也更强。两地政策会否调整,何时调整,如何调整备受市场关注。

12月14日,北京、上海接连发文,大力优化需求端支持政策:优化普宅标准、降首付、降利率。

东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示,北京、上海大力优化需求端政策,这意味着继广州和深圳之后,剩下的两个一线城市也从需求端入手,加大对商品房市场的支持力度。一线城市楼市在全国房地产市场占比不高,但具有很强的风向标作用。本次京沪房地产新政出台,核心政策措施具有很强的针对性,能够有效激发刚性和改善性需求。

王青判断,后续其他城市也会跟进出台力度更大的措施,这包括房地产购置环节税费减免,适度发放购房券,加大公积金购房支持力度,以及通过全面推行“带押过户”等方式,进一步激活二手房市场等。这可能意味着继8月31日央行、国家金融监管总局发布两个《通知》之后,新一轮楼市支持政策全面加码。

但需要注意的是,目前一线城市政策调整主要围绕降低购房成本展开,在放松购房资格方面的动作仍然不多。目前仅广州取消了少量区域限购,并将非广州户籍家庭在限购区域购房的个税或社保年限要求从5年缩短为2年。另外,10月下旬上海金山区也曾出台人才安居政策,小范围、限制性放宽单身人才购房要求。

关荣雪认为,目前一线城市对放松限购政策仍然保持较高的谨慎态度。12月中央政治局会议提出要“以进促稳”,房地产需求端政策调整亦是如此,政策工具箱“进”取式创新性的探索将有助于房地产市场“稳”发展,预计后续政策还有较大松绑空间,限购、限价等政策可能也会有所松动。

陈文静则认为,日前京沪政策优化后,短期一线城市或以政策落实为主。值得关注的是,今年以来,多地出台“以旧换新”相关举措。也不排除一线城市围绕“以旧换新”出台配套政策,促进置换需求释放。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示,随着经济稳步恢复,居民伤痕效应逐步淡出,国内一揽子稳楼市政策累积效应释放,房地产市场有望逐步企稳回升。但国内房地产调控基调仍是坚持“房住不炒”,强调因城施策、精准调控,更好满足刚性与改善性住房需求。

编辑/樊宏伟

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