香港楼市交投减少,业内:楼市政策有望从收紧转向宽松
证券时报 2023-10-17 09:10

近两年香港楼市利空消息此起彼伏。近期,香港楼价急跌,9月份成交账面亏损普遍高达10%-20%,个别次新盘亏损高达30%,楼市量价齐跌。

据香港土地注册处数据,9月整体物业注册量下滑至3893宗,按月跌16.5%,创下去年底以来9个月新低。住宅注册量萎缩至2862宗,其中二手物业仅2088宗,较8月(2766宗)跌24.5%,创下自2018年以来5年新低。整个三季度楼市持续低迷,成交快速回落,物业注册量为12979宗,较第二季(15816宗)急跌18%。同期楼价以中原城市领先指数(CCL)计算,按季累跌5.5%。

香港特首将于10月25日公布最新的《施政报告》,在公众咨询阶段,有相关团体10月5日召集香港11位地产代理商、地产商会代表及学者举行记者会,联合呼吁港府“撤辣”,包括买家印花税(BSD)、从价印花税(AVD)和额外印花税(SSD)。这是近年罕见的业界集体行动。

中原集团主席施永青认为,香港楼价已转势回落,冀全面撤销所有楼市“辣招”,避免楼价急剧下跌。港府当年因无法增加住宅供应,只能靠辣招平抑需求,属权宜之计。目前楼市交投减少,港府土地低价卖出,甚至“流标”,香港楼价已转入跌势。“撤辣”可避免楼价急剧下跌,有稳定楼市作用。若到市场变差后才“撤辣”会降低成效,“早做好过迟做”。他指出,买家印花税(BSD)与政府“抢人才”政策自相矛盾;从价印花税(DSD)阻碍投资者入市,政府不应将投资物业行为“妖魔化”;放宽额外印花税(SSD)虽令房屋供应增加,楼价可能会下跌,但业界不能输打赢要,故应同步取消。

岭南大学兼任教授何泺生指出,现时香港经济下行,楼价持续下跌,对经济构成重大影响。他提倡只保留非本地人在港买楼投资收税一项,其他辣税都应取消。额外印花税(SSD)令住宅供应减少,使楼价持续高企,市民难以负担,衍生出大量纳米楼,市民虽更易上车,但居住质素下跌,甚至比公屋更差。

香港房地产代理业联会荣誉主席郭德亮建议,港府可循序渐进放宽辣税。如将额外印花税(SSD)3年限期缩短,第二个住宅的15%从价印花税(DSD)税率减半或取消,买家印花税(BSD)全面取消。

前财政司司长梁锦松、前政务司司长唐英年等名人,均表示港府可以“减辣”;民建联9月底亦就《施政报告》提交为楼市“减辣”的建议。

此前,针对“减辣”政策,港府原本态度强硬,但从9月中旬开始明显转向。特首李家超9月19日表示,在《施政报告》咨询过程中,就相关问题收到很多意见,当局将细心研究,认真处理。财政司司长陈茂波9月27日表示,目前楼市情况跟当初引入“辣招”时已经不同,当局会采取务实态度,不停检视相关措施。推出逾十年的楼市“辣招”或有望调整。

地价下跌对香港楼市带来重大影响,包括港府卖地收入大减。因香港楼市复苏不及预期,香港今年土地市场屡现流标,港府推地步伐明显放慢。10月至12月即本财政年度第三季度只推出一幅地表住宅地招标,仅提供约110个单位。包括其他供应渠道,4月至12月合计的首三个季度总共提供约10150个单位,接近全年度供应目标的80%。

第三季度,港府预计私人住宅供应量有3200个单位,其中仅一幅位于大屿山的住宅地招标,提供约110个单位,较7月至9月(本财年第二季度)的1740个单位大跌93.7%,或成为2011年政府主动按季推地以来新低。

香港本年度预计地价收入850亿元,政府财政赤字544亿元。截至目前,卖地和已知补地价收入约156亿港币,占预算的18.4%,缺口达694亿港币。对于第三季只有一幅土地推出,港府强调是因应市况调节不同类型土地的供应。因近月屡有土地流标或低价拍出,市场对本财年的地价收入能否达到今年2月《财政预算案》提出的850亿港币预算存疑。官员强调,港府推地是以土地供应为目标,地价收入是一个附带结果,地价收入向来存在不确定性,港府会以平常心面对。

有分析认为,港府卖地结果及地价均反映发展商对未来市场的预期,是主导市场情绪的风向标,港府须小心处理流标风险,避免加剧市场的悲观情绪。在楼市下调时,港府坚持过去的价格拍地非合理做法。

在楼价下跌的同时,香港持牌代理人数持续降低。香港地产代理监管局数据显示,截至9月底全港共有40223名持牌代理,创2020年10月以来近3年新低;与2022年2月的历史高位42408人比较, 19个月大减2185人,下降5.15%。代理人数量连跌6个月,创下2014年4月后近9年最长跌浪。

虽然代理人减少,但受交投低迷影响,代理行业竞争反而更为激烈,出现10人争一单现象。据中原地产统计,9月整体物业买卖合约登记为3885宗(包括住宅和工商铺),推算出代理人数和整体物业成交量比例约10.4:1,较8月的8.7:1更激烈,自去年12月的11.5:1之后,近9个月后重上10:1的水平。

因楼市成交持续下滑,不少住宅楼价已回落至8年前水平,目前或是2003年SARS以来最差水平。通关复常后,内地客来港买楼的数量不及预期。因市场转差,业内亦无新人入行。后续仍视《施政报告》是否有利好消息,否则代理人数量势必续跌。

据香港差估署数据,香港楼价指数曾由2010年11月(辣招后)的163.7点,持续上升至2021年9月的历史高位398.1点,期间升幅约1.43倍。因近2年楼市持续下行,截至今年8月份已回落至339.2点,楼价较高位累跌15%。

施永青10月9日撰文表示,结合多方面数据,香港楼市已进入拐点。一是近2年楼价已跌逾15%;二是二手市场沽盘增加,成交萎缩,业主减价求售;三是银行按揭估价一再下调;四是新盘销售不佳;五是发展商不敢贸然投地;六是美联储预期高息环境或将持续;七是香港人口仍流失;八是去全球化令香港超级经纪人角色受制约。

面对经济和楼市下行,本月底即将公布的《施政报告》或对各界的“撤辣”期待有所回应。针对各界意见,港府或折衷处理,如降低买家印花税(BSD)和从价印花税(AVD)以吸引人才,但额外印花税(SSD)会否放宽则是未知。

站在港府立场上,若一次性撤掉所有“辣招”,或担心楼市炒风重现,恐怕没有人愿为此承担责任,故很难一步到位“减辣”。但现时经济和楼市持续回落,确有提振必要,因此可能是即要又要还要。

首先是降低买家印花税(BSD),非本港永久居民及公司法人,买楼时须缴付15%的税款,BSD被视为最有机会松绑。近年香港面临人才和外资流失,在此情况下若有人才或投资者来港投资买楼,则反映其看好香港前景,因此港府不该为其设置障碍。

其次是降低从价印花税(AVD),前身为双倍印花税(DSD),港府于2016年在DSD基础上“加辣”,现时任何买家购买第二个或以上住宅须缴付15%的税款,较基本印花税4.25%的上限高出2.5倍。其初衷是在楼价高企、供应短缺情况下,优先让市民上车;但却让市场上出租的物业减少,助长租金逆市攀升,不利于引进人才。在楼市逆转,有效需求不足情况下,AVD或有机会放宽。

额外印花税(SSD),又称“卖家印花税”,业主若在购买后6个月内卖出,须缴付20%的税款;若持有6—12个月或1—3年,须分别缴付15%和10%的税款。这或有可能维持,以抑制短炒行为。若放宽或撤销SSD,或担心购入未满3年的沽盘涌现。但高息环境下,买家更须慎重考虑成本,或难现炒风。

编辑/樊宏伟

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