存量房贷利率调整方案在千呼万唤后终于出台了。8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“通知”）。北京青年报记者注意到，有网友表示文件看不懂，有网友没看清文件原文，就急于得出结论，产生了不少误解。综合业内专家和权威人士的解读，北青报记者梳理了以下几个大家关心又容易误读的政策关键点。
1、主要针对存量首套房贷 部分存量二套房贷也符合要求
从通知的标题就可看出，此次调整的是存量首套住房商业性个人住房贷款。两部门有关负责人表示，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
虽然通知原文只提到存量首套房贷，但业内人士指出，以下三种情况都可以申请调整：一是发放时即按首套房政策执行的房贷。二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。 显然，后两种情况与“认房不认贷”的政策调整有关。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截止8月31日，已有广州、深圳、武汉等多个城市宣布取消'“认房认贷”，执行“认房不认贷”。
2、9月25日起借款人可主动向银行申请 调整方式有两种
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
具体到各家银行，是只选其中一种方式统一办理，还是提供两种方式让客户选择？两种方式具体如何操作？通知没有详细说明，还有待各家银行出台细则。
有接近监管的权威人士表示，金融管理部门规定的只是利率下限。在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”、以及各金融机构的实际情况进行细化。“因此本次政策的节点设置在9月25日，也是给各金融机构留有相应的调整时间。”
3、调后利率不能低于原贷款发放时当地首套房贷利率政策下限
“我前年买首套房时利率加了130个点，现在新买房的人利率是减20个点。这次调完，我的利率是不是就跟他们一样了？”北青报记者注意到，不少网友以为这次调整后，自己的存量房贷利率就能降到当地最新的首套房贷利率水平。这其实是误解。
根据通知，不论采取哪种方式调整，调整后“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。
中原地产首席分析师张大伟告诉北青报记者，北京的首套房和二套房利率下限标准已多年未变，而且北京大部分首套房贷客户也都享受的是最低利率，这样的城市，存量首套房贷利率此次不会调整。但也有很多城市从未对外公布过房贷利率下限。张大伟认为，对于这些城市，央行确定的首套房贷利率下限就应该是当地的利率政策下限。过去几年央行确定的首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的LPR，2022年5月后，该利率下限降至LPR减20个基点。当然，也有一些城市与全国首套房贷利率政策下限不一致，有些地方近年来还经过多次调整。
“并非所有首套房贷客户享受的都是当地最低利率。”张大伟指出，全国有不少地方的银行，当年都是根据实际情况对客户差异化定价，不同客户的首套房贷利率千差万别，一些高达5%甚至6%的利率也可能是首套房贷利率。
“前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。”有接近监管人士昨天也向权威媒体解释，当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。
有业内人士分析认为，不低于当时所在城市房贷利率政策下限，一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性；另一方面也是保障政策公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致水平有所差异等问题。
2019年以来各城市首套房贷利率政策下限与全国不一致的情况
4、平均降幅在0.8个百分点左右 网友理解有分歧
张大伟认为，此前不少借款人的存量房贷利率高达5%、甚至6%以上，此次调整后利率降幅很可能达到100个基点以上，但他同时强调，具体幅度还有待借款人与银行协商的结果。
存量首套房贷利率下调后，到底能为大家省多少利息呢？张大伟进行了大致的计算，大部分存量房贷发生时政策下限是4.65%，假定购房者当初最高是按6%的利率购房，调整之后，100万30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。
根据央视新闻的解读，这次存量首套房贷利率的调整，平均降幅在0.8个百分点左右。按照100万元，25年期计算，原来利率是5.1%的贷款，如果这次能降到4.3%，每年就能节省5000多的利息。
北青报记者也注意到，对于利率到底会降多少，不少网友表示光看文件还是“一头雾水”，也有网友因为理解不同产生分歧。有人认为，下调后的利率应该是当年政策下限的绝对值水平，比如当年政策下限是LPR，当时的LPR是4.65%，下调后的利率就是4.65%，然后再根据现在的LPR折算加点；也有网友认为，下调后是加点的幅度不能低于当年利率下限加点的幅度，如果当年政策下限是LPR，加点是0，那么下调后，存量房贷利率的加点都可以抹去，实际执行现在的LPR。不少网友希望有关部门能用实际案例加以解释，更容易让人弄明白。
5、全国有多少存量房贷可以申请调整？
据有关测算，存量首套住房商业性个人个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可以显著增加消费能力。
根据央视新闻的解读，按照目前的情况，现在我国整个住房贷款的余额是39万亿元，其中符合这次条件的首套房的住房贷款余额在25万亿左右。按比例来算，这次大概有2/3的住房贷款可以申请下调。
6、银行已经积极行动起来
8月31日晚间，工行、建行、农行、邮储等多家国有大行集体发布公告，第一时间响应通知要求。
这些银行称，在有关部门指导下，正积极推进存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整准备工作；将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。后续具体操作指引及相关事宜想通过银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。
有关部门负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野
