媒体:韩国房地产市场形势严峻,杠杆风险已达“溃堤”边缘
经济日报 2023-06-19 14:02

一处位于韩国釜山市的城市改造工地 经济日报记者 杨明 图

近期,韩国房地产市场出现企稳反弹迹象,但房地产业内人士仍是忧心忡忡,原因在于韩国的全租租房制度助长了韩国人购房时的加杠杆冲动,随着去年下半年以来房价的持续走低,房地产市场累积的杠杆风险已达“溃堤”的边缘。如果韩国政府应对不当,那么今年年末极可能出现全国性房价崩盘、众多购房人破产的混乱局面。

韩国人购房时经常说句流行语叫做“带着全租买房”,意思是购房人在缴纳房屋全款前,可以先将这个房子以全租方式出租,得到相当于整个房款50%至70%的押金,然后再用这笔钱向原房主缴齐房款。在极端情况下,韩国人买房甚至不需要自己出钱,银行的抵押贷款和全租押金足矣。

韩国将银行贷款加全租押金的比例超过房款80%的情况称为“空易拉罐全租”,这个名字给人的直观感受就是这种全租方式带有一定危险性。一旦房价向下波动,租房人将面临无法全额收回押金的风险。然而过去几年韩国房价疯涨之时,全租房屋一房难求,很多急于租房的韩国人只能被迫接受“空罐全租”。

根据韩国央行本月的最新数据,在现有的存量全租租房合同中,面临“空罐全租”风险的家庭比重从去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%,数量由5.6万户增加到16.3万户,增长了近3倍。

全租的租期一般为2年,到期后房主没有能力自己掏钱将押金返还给租房人,而需要依靠新租户缴纳的押金。但问题是,如果房价下跌,全租押金价格也会随之跌落,无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下,房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息,形成一种“逆全租”的怪现象。

目前,“逆全租”在韩国已经形成一种常态,对房地产市场稳定构成了极大威胁。据韩国央行统计,去年年初到今年4月份,面临“逆全租”风险的家庭由51.7万户剧增到102.6万户,增幅达到一倍,有“逆全租”风险的合同占比超过了50%。

据韩国央行统计,随着房价下跌,与现有保证金相比,存量全租合同押金平均数额高出约7000万韩元(约合38.5万元人民币)。如果取样全租押金最高的1%的房屋,合同押金额比目前市价高出3.6亿韩元以上。也就是说,全租市场的押金增量根本无法核销目前的押金存量。

“逆全租”趋势的严重程度在首尔以外的其他城市更高。韩亚证券发布的报告显示,与全租最高价相比,今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%,而在六大广域市下降了18.8%。其中,首尔市下降了12.1%,而大邱、世宗市等近两年入住率较多的地区分别下降了26.6%和23.4%。

专家预测,从今年下半年到明年年初,“逆全租”现象在韩国将更加严重。因为全租房价格从2021年末开始上涨,到2022年初达到了顶点,在此期间签订的全租合同将集中到期。届时房主必须筹措数亿韩元补齐租户押金差额,大致按每1亿韩元支付40万韩元利息的方式缴纳“逆房租”。

专家认为,这些房主绝大多数不具备返还押金或支付高额利息的能力,只能选择将房屋对外急售,由于这一群体规模较大,房地产市场供过于求的局面将进一步加剧,必定会对韩国房价造成强烈打压,从而形成全租价格继续下滑,购房人资不抵债等恶性循环。

为预防这种崩盘局面的出现,韩国政府已开始着手准备相关对策予以应对。韩国经济副总理兼企划财政部长官秋庆镐最近表示,仅限于返还全租押金的目的,政府正在讨论放宽个人总负债本息偿还比率(DSR)限制,这项政策最晚将在7月份实行。

可以看出,韩国政府给出的答案是用出租方申请贷款的方式平息“逆全租”风波。但问题是,房屋所有人不但要承担房价下跌的损失,还要支付抵押贷款和全租保证金返还贷款的双重本息,其财务状况必将急剧恶化,在必要时刻很难摆脱抛售房屋的选择。从短期来看,维护韩国房地产平稳仍是摆在韩国政府面前的一道无解难题。

编辑/樊宏伟

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