半两财经 | 房价倒挂套利空间引来“打新者” 专家:打新套利违背房住不炒
北京青年报客户端 2023-06-17 09:32
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9小时吸金31亿元。近日,深圳网红盘海德园A区开盘,237套房源全部售罄,平均约两分钟卖出一套。有分析指出,此类项目之所受欢迎,除了区位、教育等因素,一、二手房价严重倒挂是重要原因。这种现象也引发一些购房者投资投机情绪,打新套利“买到就是赚到”。为何会出现房价倒挂现象,这会对房地产市场产生何种影响?

深圳一楼盘237套住宅9小时选完

深圳海德园是豪宅盘,也是今年首个需要积分的楼盘。6月12日,该项目A区开盘推出售237套住宅,有664批购房者完成了200万元/套的意向保证金冻结,成功入围摇号选房环节。入围积分为52.5分,中签率仅约36%。开盘当天从上午9点开始历经9小时卖光,平均两分钟卖出一套。据了解,此次房源单套户型面积约86平方米-161平方米,备案均价约12.6万/平方米,单价区间约12.1-13.1万/平方米,小户型每套总价千万元出头。

这是深圳今年第一个日光楼盘,却是海德园项目第三次开盘即售罄,第三次获得“日光盘”的称号。2021年11月、2022年5月,海德园开盘分别推出181套住宅、239套住宅,单套总价在千万以上的房子均“日光”,其中,2022年5月30日,海德园A区的239套住宅6小时全部选完,约一分半钟卖掉一套,吸金57亿元。

火爆背后是价格倒挂带来套利空间在驱动

对于海德园项目受欢迎的原因,业内认为与其区位、教育等因素有关。从地理位置来看,海德园西侧为安托山混凝土场,未来会改建为侨城东路连接滨海大道通往西丽,而西丽未来将成为最大的综合交通枢纽。深圳湾超级总部和香蜜湖新金融中心的建设,未来也会辐射到安托山板块,地段的稀缺性有较大增值潜力。教育资源方面,该项目目前划分在红岭实验小学的招生范围内,初中则在深圳高级中学南校区招生范围内,这所高中为深圳四大名校之一。

不过,业内人士指出,该项目受追捧一个更重要的原因是一、二手房价倒挂,对高端需求者来说会带来一定的套利空间。

58安居客研究院南部分院副总监吴春薇表示,深圳当前新盘市场情况呈现分化,冷热程度不均,大部分楼盘开盘当天能认购三成就算是较好的情况。海德园项目和周边二手房相比,价格上呈现倒挂,此外该项目处于新兴豪宅片区,楼盘品质也较高,价格优势明显,从而有较高的关注度和吸引力。

公开报道显示,与海德园仅一路之隔的万科瑧山府二手房挂牌均价在20万元/平方米左右,锦庐花园和天健公馆的二手房挂牌均价在17万/平方米-20万元/平方米,楼龄稍长的雅福居(2010年建成)挂牌均价也在15万/平方米-17万元/平方米。可见海德园是具有明显套利空间的新盘。有分析称,以海德园本次面积最小的户型计算,今后在二手房市场以20万元/平方米的单价售卖,就能赚600万元左右。

上海某楼盘认购现场出现各类打新“黄牛”

“深圳倒挂的现象并不严重,只是存在于个别楼盘。售卖情况火爆的楼盘是存在打新套利的可能性的。高端需求还是存在的,之所以受青睐也不仅仅是因为位置、学位的原因。” 易居研究院研究总监严跃进介绍,由于部分城市存在房价倒挂现象,所以在购房领域也出现了比较明显的“打新”操作,也即近期一些大城市的市场热点问题。在这两年房价倒挂现象中,新房市场出现了“房价洼地”现象,认购新房存在比较明显的“无风险套利”现象,即获利空间大、获利较稳定、获利无风险。因此,一些大城市市区的新房市场中,往往出现了一房难求、排队摇号、假结婚等乱象,甚至出现“结婚黄牛”、资金黄牛”以及“代持黄牛”,利用假结婚、代持和利用来源不明资金“打新”。“买到就是赚到”、“摇中新房暴赚2000万”、“中签即躺赚”等负面舆情消息也明显增加,造成了非常恶劣的市场印象。

此事件就是指5月份引发关注的上海网红盘云锦东方项目。该项目是云锦东方三期,5月12日-16日开启认购,主力户型为176-467平方米的公寓与联列产品,共105套。价格方面,备案均价为16.5万元/平方米,每套总价达2900万-7700万元,为上海顶级高端豪宅。最终,该项目因干扰市场秩序,开盘销售等后续活动被叫停。

严跃进介绍,根据此楼盘的实际情况,其周边的二手房价格大概在20多万,其每个平方米价格差为5万元左右。对于一些400多平方米的楼盘项目来说,总价差大概为2000万元。“价格倒挂现象,使得购房者投资投机情绪非常强,打新的情绪依然比较重。”

为什么会出现房价倒挂现象?

易居研究院统计显示,上海、北京和苏州的打新获利最高,通俗理解是,在上海、北京和苏州的市区认购新房,每套房可以轻松赚取309万、280万和251万元,该获利空间相当于在三四线城市可以轻松买一套豪宅了。从这个角度看,认购此类新房的诱惑力非常大,打新的动力也会非常强。

从统计情况看,包括广州、深圳、佛山、燕郊和东莞等城市由于没有明显的房价倒挂现象,所以打新获利空间相对小,打新操作进而也会相对少。但需要说明的是,从实际反馈的情况看,此类城市个别板块和个别新开盘项目也存在打新现象,如此前广州海珠区部分新盘开盘后,也存在赚取差价动机和抢购的操作。当然,由于粤港澳大湾区的存量房规模较大,所以二手房价格上涨受牵制,其客观上使得房价倒挂现象有所弱化。

严跃进认为,房价倒挂现象的产生,从原因来说,和二手房价格过高、新房价格过低等原因是有关系的。而二手房价格过高原因有很多,包括:二手房学区资源不错、相关房源位于地铁沿线或优质商圈中、房源属于小户型且总价低、房源买入时间位于历史高位、购房赠送车位和阳台、房源装修投入力度大等。目前房东不愿意过快降价,二手房价格虚高自然也使得房价倒挂现象较为明显。而新房价格过低的原因包括限价政策下房价被压抑、新房项目从精装计价调整为毛坯计价、精装修降标减配、期房烂尾风险下主动降价、房企以价换量策略推进等。

房价倒挂的不利影响怎么破解?

虽然在一些人看来,房价倒挂能带来一定的获利。但打新操作造成了很多问题。严跃进指出,这违背了房住不炒的总纲,也破坏了房地产市场秩序。从需求端来看,合理的改善型住房需求面临入市困难的问题,即违背了“支持刚性和改善型住房需求”的住房政策。而对于此类打新市场进行管控后,一些购房者“如意算盘”也会被打乱,最终也会影响其自身的置业计划。从供给端来看,房价倒挂现象下,营销部门的应对压力明显增加,认筹工作和开盘工作异常困难,也产生了客户投诉等问题。同时,一些房企会产生捂盘惜售的操作,干扰所在城市的新盘供应计划,造成房源紧张等问题。

严跃进表示,从今年上半年大城市新房交易市场看,房价倒挂现象对市场的研判产生了重大的干扰。一些城市部分区域出现了新房打新现象,给外界感觉是市场非常火爆、房地产没有问题。但与此同时,此类城市郊区市场的新盘表现并不好,去库存异常艰难。而由于打新的现象,所以对市场冷热情况的盘摸和分析造成了干扰。购房者也会产生困惑,即“当前住宅市场究竟是过热还是过冷”。这种困惑也会对政策决策产生误导,影响政策出台的精准性和及时性。当前部分城市对于打新操作进行了整顿,包括严查中介机构和违规房企、劝退部分购房者认筹、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等,这都是值得肯定的操作。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池也指出,由于二手房价高于新房,买到新房之后,在新房不限售情况下,转手出售确实有获利空间。从理论上讲,商品房与保障房应各行其道,商品房不应该限价,应该限价的是保障房。当前新房与二手房房价倒挂,不利于整个房地产市场平稳健康发展。新房由于限价,盈利空间有限,房企经营举步维艰,一些企业岌岌可危;由于新房便宜,导致二手房需求减少,导致人们买新不买旧;由于新房限价也使整个楼市回暖缓慢,不利于楼市信心恢复。“建议放开新房限价。房价要与物价、地价、融资、拆迁等相关成本相关联,才有利于实现房地产业良性循环与平稳健康发展。”

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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