日赚六位数背后,“打新”豪宅盘隐患难忽视
观察者网 2023-05-17 21:05

“结婚吗?日赚六位数的那种。”

为了提高新房的入围概率,不少中介在云锦东方认筹现场速配“一日夫妻”。只要30万,就可以安排配合结婚的对象,没有中间商赚差价。如果要求上海户口、社保满分,配合贷款,费用则要高很多。

事实上,所谓“一日夫妻”并非只是当日有效,有中介告诉观察者网,“如果云锦东方没摇中可以合作摇下一个楼盘,但结婚状态最多维持两年时间,费用需要五六十万。”

除结婚黄牛外,云锦东方现场还有代持黄牛、资金黄牛、资格黄牛,只有你想不到,没有黄牛做不到。

最低可挣1802.4万元

上演这出魔幻大戏的项目叫做云锦东方。

公开资料显示,云锦东方位于上海徐汇滨江,拥有一线江景资源,紧邻西岸数字谷,周边配套齐全,被认为是徐汇滨江第一梯队豪宅楼盘,与汤臣一品、古北壹号、翠湖天地等顶豪楼盘齐名。

“市区、滨江、豪宅、大平层......构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难,但云锦东方全做到了。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示,一般来说,地段是购房者首要的考虑因素,其次便是配套和面积,而像云锦东方这样兼具稀缺性地段和大户型属性的项目并不多见,因而引起市场热捧也并不意外。

卢文曦进一步表示,从市场需求的来看,越是市中心购房者越想购买大户型,“为什么?因为市中心购房者多为改善用户,改善肯定挑好的,地段不好、面积不大,怎么能凸显项目的好。”

“当然,云锦东方只是个案中的个案。”卢文曦强调,目前上海仅浦东前滩、徐汇滨江、北外滩等核心区域存在“抢房”事件,最根本的逻辑是,上述地区的项目产品本身就是天花板,且存在明显倒挂。

据链家官网数据显示,云锦东方在过去一年内有两笔成交记录,分别是于2023年3月成交的面积410平方米的低楼层住宅,总成交价9900万元,成交单价241464元/平方米;于2022年9月成交的面积409.11平方米的中楼层住宅,总成交价1.08亿元,成交单价263988元/平方米。

(图片来源:链家)

也就是说,在当下的市场环境下,云锦东方二手房依然可以卖到25万元/平方米上下的价格。

这和入市的新房均价形成鲜明的对比。数据显示,云锦东方本次整盘的认购均价为16.49万元/平方米,其中洋房均价约13.2万/平方米,别墅均价约17.82万/平方米。即使以低楼层成交的24万元/平方米计算,“打新”云锦东方一平即可挣7.51万元,而此次加推的房源面积最小的是240平方米的洋房。

账很容易算,“打新”云锦东方最低本金为3957.6万元,在不考虑其他费用的前提下,购入一套房最低可挣1802.4万元。

“这不比银行整存整取划算的多。”谈及购房者为何愿意花费这么大的力气,有业内人士向观察者网解释,目前包括建设银行、交通银行、招商银行、农业银行在内的多家银行整存整取五年利率为2.75%,若存款3957.6万元,存款期限为5年,产生的利息为39576000*2.75%*5=544.17万元,仅为“打新”所挣的三分之一。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,新房中豪宅被抢,其实核心原因还是一二手房倒挂,并且总价能达到1000-2000万价差,无疑就会吸引更多投机者关注,在利益驱动下很多人就开始,钻各种空子,假结婚、代持等方式层出不穷。

当然除了豪宅,普通刚需、改善类的新盘,这几年“打新”热潮也在持续,包括大虹桥、前滩等热门地块受关注度较高。但和豪宅不同,刚需类产品的“打新”绝大多数是以自住为主的,而豪宅打新的投机比例高。

回到本质来看,房地产调控层面,针对房价的调控出现了“一刀切”的模式,无论新房是什么类型产品,总体控制房价稳定就是第一要务,无论这种调控本身会不会反而催生投机性需求的出现。房住不炒背景下合理的方式,应该是“保障的归保障、市场的归市场”,对于中低价位的适合新青年、新市民的房子需要更多通过“共有产权房”的方式来推动和保障,而高端房的房价更应该用市场之手进行调节,回归市场价格,这样才能有效防止投机行为,而非一味堵漏洞。

倒挂催生“打新”产业链

有利可图的地方,自然少不了逐利之人。

云锦东方于5月12日开启认筹后不久,有关“征婚”的海报就被中介发布了出来,要求“必须是上海户籍且征信良好;五年内不能有上海房产购买记录;年龄在40-55岁,男女不限,退休不行;社保从2003年1月至今没断过;名下在上海没有房产2011年之前与父母共同拥有的房产不算。”

而之所以出现上述要求,均与上海购房积分政策有关。简单来说,上海购房积分分为基础分和年限分两部分,其中,上海户口、已婚、无房,且5年内没有购房记录的人可以获得60分的基础分;年限分则与社保缴纳时间有关,缴纳时间越长积分越高。

看得出来,为了能成功夺得此次投资机会,每个人都在试图补齐“短板”。

数据显示,截至认购结束,云锦东方中认购组数950+,房源数105套,认筹率高达905%,无悬念触发积分。同时,云锦东方凭借905%的认购率,成为上海今年以来最火爆的新房项目,没有之一。

值得注意的是,由于触发积分,云锦东方已经确认触发了“五年限售”规定。即上述房源均将在网签之日起,进入长达五年的限售期。

五年后的上海楼市如何,谁说得清?

但大部分人还是对此抱有信心,参考数据是历年来云锦东方的入市价格。2021年,云锦东方三期首开,新房均价约15万元/平方米;2023年6月,云锦东方三期2批次入市均价16.49万元/平方米,涨幅约9.93%。

可并没有人能确保这笔生意稳赚不赔,正如投资客无法确认封闭期内的基金只红不绿。

只有假夫妻,没有假结婚

和投资风险相比,云锦东方“一日夫妻”速配的风险更高。

“拉动结婚率,有希望带动生育率。”谈及云锦东方“一日夫妻”速配事件,有业内人士调侃道,“要是我结了就不离了,这么大的房子,身价肯定水涨船高。”

此话虽然荒唐,但并非全无道理。就像云锦东方无法拒绝“速配夫妻”认筹、警方无法阻拦“速配夫妻”摇号、公证处无法否认“速配夫妻”摇中的合法性一样,无论是不是假结婚,夫妻身份都是真的。

“在法律上根本没有所谓的‘假结婚’,一旦登记结婚即是真正的夫妻关系。”北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪律师表示,在夫妻关系中,作为配偶是享有很多特定权利的,这些权利的行使可能就是购房者不曾考虑和预料到的。

在鞠秦仪律师看来,“代持”和“假结婚”一样,房屋如果登记在代持人名下,那么代持人完全可以在不知会真实购房者的情况下自行将房屋处理、抵押、变卖掉,而真实购房者只能根据所谓的代持协议去追责。

鞠秦仪律师进一步表示,在合法满足条件的情况下,无论多么“疯狂”的申购房屋都无可厚非,但如果购房者为了攫取利益,在本身不满足申购条件的情况下,通过所谓的中介强行凑“条件”,则往往会带来很多法律风险。

现实情况中,“黄牛”只会侃侃而谈,强调其掌握的帮助真实购房者凑足申购条件的“捷径”和“方法”,却不会告知甚至其本身也不了解背后潜藏的巨大风险,而这些风险都是要真实购房者去承担的。所以,还是要依法合规的达到申购条件再进行申购。

编辑/樊宏伟

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