招商局商业房托:一季度市场回暖明显,一线城市将持续吸引人才和客流
澎湃新闻 2023-03-23 14:37

3月23日,招商局商业房托(01503.HK)召开2022年业绩会。

财务数据显示,2022年招商局商业房托的营业收入约4.31亿元,同比减少0.3%;物业收入净额约3.18亿元,同比减少0.6%;可分派收入约1.38亿元,同比减少18.7%;每基金单位分派约0.14港元,同比减少24.7%。公司总资产约108.24亿元,同比增加43.1%;基金单位持有人应占资产净值约36.59亿元,同比减少8.7%;总借款净额约40.53亿元,资产负债率约37.4%,同比增加8.2个百分点,无一年内到期债务。

物业组合的出租率方面,由2021年12月31日的87.7%下降至2022年12月31日的83.2%,降幅为4.5个百分点,部分原因是在2022年中收购了招商局航华科贸中心。改善招商局航华科贸中心70%的出租率的努力受到新冠疫情的拖累,拖低了公司的整体出租率下降了2.2个百分点。招商局商业房托称,在最初的五项物业中,情况好坏参半。蛇口网谷内的三项物业在出租率方面有较大改善,而其余两个物业未能同步。花园城的资产升级改造工程对运营产生了一定的阻碍,导致其出租率下跌18.3个百分点至72.2%。与此同时,新时代广场受到高端写字楼需求非常疲弱的影响,出租率下降7.9个百分点至84%。

五项物业包括新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期、花园城和招商局航华科贸中心。

截至2022年12月31日,较2021年年末相比,除数码大厦外,物业组合的现时租金有所提升。尤其是科技大厦,由一个主要租户承租后,其现时租金提高了10.2元/平方米以上,由此产生的溢出效应惠及科技大厦二期,其现时租金增加了4元/平方米。

债务置换方面,招商局商业房托基金已取得一项上限45亿港元的新境外贷款及一项人民币1亿元的新境内贷款,两项贷款为有抵押将在2025年12月15日到期。

2022年12月15日,招商局商业房托基金已从该新境外贷款中提取人民币40.22亿元(相当于44.45亿港元),以及从新境内贷款中提取人民币3100万元,以偿还先前的债务。

招商局商业房托称,上述债务置换,将原港币贷款全部置换为人民币债务,消除币种错配,稳定汇兑表现。由于新贷款存在集中到期的风险,2023年将进一步优化债务结构,调整债务年期,分散债务风险,同时,抓住人民币低息窗口,探索利用跨境人民币进一步降低存量债务成本的融资渠道。

对于未来的展望,招商局商业房托认为,商业地产市场动荡,部分新兴行业租户,如生物医药等租赁需求有所提升,但也有部分行业租户收缩租赁面积或退租。2022年大量商业项目因疫情推迟入市,2023年将迎来供应小高峰。2023年租赁市场承压,无论是写字楼抑或是购物中心,租金单价和出租率都存在很大挑战。管理人认为中国的一线城市将持续吸引周边城市的人才和客流,成为区域的经济、消费中心,长远来看,将继续支撑现时持有的深圳和北京物业的租赁的需求。管理人将密切追踪市场情况,灵活调整经营策略,确保旗下物业能持续创造优质的回报予基金单位持有人。同时,管理人会不时审视招商局商业房托基金的资本结构,望进一步优化债务结构,探索利用跨境人民币进一步降低债务成本,为后续进一步的资产收购做准备。

招商局商业房托执行董事郭瑾在业绩会上表示,从目前的情况来看,一季度市场回暖非常明显,但是真正传导到租户要去做决定,比如扩租或者开新店至少是一两个季度的事情。2023年也有因为一些项目在2022年没有完成入市,会在2023年扎堆入市,这对市场会有一个非常大的竞争,对于招商局商业房托来说,从存量物业收入端来说,今年最重要的是保持平稳,成本方面要加强成本管控,目前融资成本在公司总的成本中是很大的一部分,也会进一步希望优化融资成本。

编辑/樊宏伟

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