3月16日，穆迪评级发布了《中国政府政策房地产行业最新政策支持的信用影响：常见问题》。

穆迪表示，相关措施拓宽了开发商的融资渠道，这将有助于很多开发商更好地应对近期运营和偿债需求。这也表明政策立场发生了显著变化，信贷环境放宽，而这将提振投资者信心和降低违约数量。不过，只有销售额的可持续回升才能完全解决长期的流动性问题。

叠加疫情防控措施的优化，目前的措施将支持2023年房地产合约销售额逐步回升，但非V型反转。月度合约销售额将延续同比下降趋势，但降幅将收窄。购房者对房地产价格趋势、收入稳定性和项目竣工风险有持续担忧。

国有背景开发商，以及财力雄厚的民营开发商处于优势地位。银行和购房者可能会分别在提供新贷款和购房方面青睐此类开发商。

穆迪预期会有更多旨在改善开发商融资渠道的政策推出。政府还将推出进一步支持政策以刺激需求，但会注意确保其不会助长投机性购房。

穆迪预计银行将积极支持住房抵押贷款，这将有助于房地产需求的逐步复苏。其中一些措施可提升银行向开发商提供融资的能力，并鼓励其向未竣工项目提供配套融资。但预计银行不会显著增加对开发商(尤其是受困开发商)的敞口。

穆迪表示，支持措施和房地产业环境的改善将对RMBS交易产生总体正面的信用影响。不过，住房抵押贷款标准的放宽将增加未来RMBS交易中新发放住房抵押贷款的违约风险。其还预计，随着房地产销售的回升和银行住房抵押贷款的增加，RMBS发行量将逐步反弹。

穆迪预计新的银行贷款，以及通过债券和股权融资发行筹集的资金将主要用于现有项目的建筑。虽然开发商在债券和股权融资资金的使用方面有更大的灵活性，但政府强调“保交楼”会令资金主要用于未完工项目。

2月20日公布的不动产私募投资基金试点可有助于盘活房地产存量资产，从而为开发商提供新的资金来源。穆迪认为该试点是“第三支箭”支持措施的延伸。开发商流动性的改善程度将取决于私募基金投资房地产业的意愿，以及是否有现金流强劲的优质项目以满足私募基金一般较高的目标回报率。此次试点之后发布的实施细则也将是关键所在。

穆迪提到，自2023年2月1日起的12个月内受评开发商将有约213亿美元的境内债券和196亿美元的境外债券到期或可回售。

编辑/张郁唯