利率飙升、远程办公、科技行业收缩,美国商业地产正遭受多重冲击
第一财经 2023-03-09 17:02

宏观经济疲弱、利率大幅走高令欧美地产价值下跌,就连实力雄厚的金融机构也难敌大势,旗下商业地产债券相继违约。

3月2日,贷款服务机构Mount Street判定黑石集团(Blackstone)旗下某款北欧商业地产按揭贷款支持证券(CMBS )构成违约,这笔价值5.6亿美元的资产证券化票据已到期却尚未偿还。资料显示,上述票据的底层资产是芬兰企业Sponda Oy持有的一系列写字楼与商铺,投资组合中的三分之二为办公楼项目,三分之一为商铺,这些资产在2018年被黑石以约18亿欧元收购。

黑石是全球最大的另类资产管理公司,也是华尔街最大的商业地产业主,据公司官网,资产管理规模达9750亿美元(约合人民币6.8万亿元),其旗舰房地产投资信托基金BREIT自2017年成立至今,五年间年化回报率高达12.3%,回报较公开交易的REITs高出两倍以上。

无独有偶,全球债券基金巨头太平洋投资管理有限公司(PIMCO)旗下房地产信托基金也于近期被爆拖欠17亿美元贷款,成为疫情以来美国最大的写字楼违约事件,相关资产为位于旧金山、纽约、波士顿和泽西市等地的七个办公楼项目。

欧美央行激进加息令商业地产市场持续低迷,叠加疫情暴发之后远程办公模式的兴起,商业地产经历的行业阵痛尤为显著。

去年11月30日,评级机构惠誉就曾预期上述黑石CMBS将会违约,并下调了相关资产的评级。在发送给第一财经记者的报告中,惠誉写道:“宏观经济前景疲弱,资本市场缺乏对次级质量非流动性资产的投资兴趣,此外,混合办公趋势也减少了潜在租户对写字楼的需求。”

远程办公兴起,写字楼空置率飙升

2020年初疫情突袭欧美时,只有少数学者认为,在感染高峰过后远程办公模式仍会长期存在。然而统计显示,三年过去了,仍有超过四分之一的美国受雇人士选择多数时间居家工作。

国际房地产顾问公司戴德梁行(Cushman & Wakefield )预计,远程办公或混合办公趋势将令美国写字楼空置率飙升至创纪录水平。据该机构2月22日发布的一份报告,在疫情前的2019年,全美写字楼空置率约为12%,预计至2030年,该指标将飙升至18%,届时,高达3.3亿平方英尺的办公区域可能会遭到空置,另有7.4亿平方英尺将因自然因素而被闲置,这就意味着,未来七年内将产生逾10亿平方英尺的闲置办公空间。

美国房地产投资平台未来地产CEO况麦克告诉第一财经记者:“后疫情时期灵活办公成为常态,一些大公司允许员工永久居家工作,企业不再像疫情前那样需要大量办公空间,导致写字楼签约量减少。”

惠誉评级北美企业评级董事西西利亚诺(Peter Siciliano)在接受第一财经记者采访时也表示:“整体而言,目前写字楼的潜在需求呈现疲弱态势,入住率可能还会降低,租金增长将较过去几年放缓。”

不过他也表示,未来会否发生更多商业地产项目违约仍然有待观察。“展望未来,如何应对就业市场恶化,以及员工重返办公室的趋势,这些将成为商业地产行业发展的关键。”西西利亚诺说。

况麦克和西西利亚诺均认为,商业地产细分领域表现分化。况麦克称,办公楼项目尤为受创,其次是商铺,预期上述两个板块不会很快回暖,不过仓储类型的商业地产自疫情以来一直表现强劲。西西利亚诺表示,最近几个季度纽约写字楼租赁活动相对活跃,那些持有优质地产项目的REITs将能受惠,也更能抗跌。

科技行业收缩冲击商业地产

多年来,科技行业是推动写字楼需求增长的主要动力。科技巨头曾于2020~2021年期间尝试抄底商用租赁市场,包括谷歌、亚马逊和Meta在内的科技大厂均在全美各地大举扩大办公面积。

然而,随着经济前景恶化,作为远程办公的最早倡导者之一,科技行业被迫重新评估扩张计划,转售写字楼也成“降本增效”的手段。去年四季度,伴随着Meta史上最大规模裁员,该公司也决定缩小办公空间,不再续租纽约两处豪华地段的办公室;亚马逊更早采取行动,于去年7月宣布暂停全美六栋新办公楼的建设施工,负责该公司全球办公场地和设施事务的副总裁施特勒(John Schoettler)表示,“疫情已经彻底改变了人类的工作方式,亚马逊的办公楼属于长期投资,希望确保办公楼的设计能够符合亚马逊员工在未来的办公需求。”

西西利亚诺表示,“曾经,Meta等科技巨头的企业园区占地面积巨大,而现在,某种程度而言,科技公司一致认为需要减少办公空间,这可能会影响各地的租金水平和入住率。”不过他也表示,科技公司偏好的变化未必会影响其他行业对办公空间的需求,会否引发更广泛的商业地产收缩还需时间才能得到确定。

无论如何,通胀高企和利率飙升已经重创商业地产市场。据分析机构Green Street6日发布的最新数据,至今年2月,美国商业地产整体价格较2022年3月时的峰值已经下滑15%。

沃顿地产顾问公司(Wharton Property Advisors)CEO科尔普-哈珀(Ruth Colp-Haber)坦言:“对业主而言,这是极其艰难的时期。地产经营成本全线上涨,建筑成本和劳动力成本正在上升。只要打开门做生意,都会产生日常成本,同时在收入方面,租金正在下降。”

巴克莱银行CMBS策略师奥弗比(Lea Overby)表示,由于通胀居高不下且失业率处于低位,美联储可能不得不继续加息,并在更长时间维持高利率。 “如果经济衰退风险加剧,商业地产市场将面临更艰难处境。”

编辑/樊宏伟

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