在政策支持和存续产品“珠玉在前”的影响之下，公募REITs的热度越来越高。

近日，招商公路等多家上市公司均公开透露，公司正在积极推进REITs项目。这并不是招商局集团旗下企业第一次宣布推进REITs项目，在此之前，中国外运的董事会已经审议通过了《关于开展基础设施公募REITs申请发行工作的议案》，博时招商蛇口产业园REIT已经于2021年在深交所上市。

这两年来，基础设施公募REITs正在迈向常态化发行新阶段。截至2月17日，首批9只公募REITs已经平稳运作将近两年，最高一只场内涨幅超40%。与此同时，近两年来，公募REITs逐渐进入常态化发行阶段，产品数量和规模均稳步增长，根据沪深交易所数据，全市场共有25只基础设施公募REITs，总市值已经增长至885.52亿元。

“我们希望到2023年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。”国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰在日前举行的第七届“中国PPP论坛”上表示。这意味着2023年或将有至少35只公募REITs获批发行，市场规模也将获得翻倍式增长。

招商局集团计划推出多只REITs

2月15日，招商局集团旗下上市公司招商公路在投资者调研活动中透露，作为招商公路探索新运营模式的尝试，公司正在积极推进REITs项目。未来，期望通过REITs项目，打通公司高速公路项目的“募、投、管、退”的全流程通道，在主表投资、基金投资之外，打造新的REITs平台，同时通过REITs项目实现招商公路的管理输出。

在此之前，招商公路曾在2021年就发布公告，计划以全资子公司安徽亳阜高速公路有限公司所持有的高速公路特许经营权开展公开募集基础设施证券投资基金的申报发行工作。

招商公路实控人为招商局集团，最终控制人为国资委。招商局集团（简称“招商局”）是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部位于香港，是在香港成立运营最早的中资企业之一。

这已经不是招商局集团旗下企业第一次宣布推进REITs项目，在去年，招商局集团旗下上市公司中国外运也公告表示，董事会审议通过了《关于开展基础设施公募REITs申请发行工作的议案》，同意公司开展基础设施公募REITs申报发行工作。

此外，由博时基金作为基金管理人的博时招商蛇口产业园REIT已经于2021年6月21日在深交所上市，为首批且唯一央企项目。博时招商蛇口产业园REIT的底层资产为位于蛇口网谷产业园中的万融大厦和万海大厦两处园区物业，原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”)，招商蛇口实控人为招商局集团。

截至2月17日，博时招商蛇口产业园REIT的收盘价为3.033元，自上市以来累计涨幅36.42%。

公募REITs规模突破885亿元

以招商局为代表的企业积极推进REITs项目，和存续公募REITs的平稳运作不无关系。

2021年5月，首批9只公募REITs获批发行，产品一经推出便获得了投资者的热情认购，9只公募REITs全部超募，比例配售后的募集资金规模合计314亿元。

近两年来，公募REITs逐渐进入常态化发行阶段，产品数量和规模均稳步增长。根据沪深交易所数据，截至2023年2月17日，在上交所上市的基础设施公募REITs共16只，市值合计614.77亿元，在深交所上市的基础设施REITs共9只，市值合计为270.75亿元，全市场25只基础设施公募REITs的总市值已经增长至885.52亿元。

从市场表现来看，截至2月17日，在全市场25只公募REITs中，华安张江光大园REIT的场内涨幅最高，自2021年6月21日上市以来已经上涨了42.38%，鹏华深圳能源REIT、中金普洛斯仓储物流REIT紧随其后，上市以来的涨幅分别为39.42%、38.72%。

具体到今年，产业园区REITs和保障性租赁住房公募REITs的表现尤为突出，国泰君安临港创新产业园REIT年内涨幅领先，为8.79%，此外，红土创新深圳人才安居REIT、华安张江光大园REIT、华夏北京保障房REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT的年内涨幅也均超过了5%。

中信证券明明债券研究团队在研报中指出，自春节假期前公募REITs披露2022年第四季度报告以来，整个市场便围绕着底层资产业绩表现以及未来业绩修复预期的逻辑进行交易。往后看，我们预计这一交易主线将在短期内继续演绎，建议投资者继续寻找价格尚未充分反映修复预期、以及修复空间有望抬升的标的。

展望后市，中信证券明明债券研究团队建议重点关注高速公路REITs和部分产业园区REITs。以高速公路为例，根据交通部发布的春运日度数据来看，无论是全国高速公路总流量，还是小客车流量均较往年同期相比出现显著的增长，或能在一定程度上印证未来高速公路的修复空间。

公募REITs底层资产不断扩围

随着REITs首发和扩募项目加速推进和落地，基础设施公募REITs正在迈向常态化发行新阶段。

2023年2月10日，中国证监会召开2023年债券监管工作会议，会议提出“全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展”。2月16日和2月17日，上交所分别就中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT给出反馈意见，两单公募REITs均为全国首批受理的新能源项目。

招投标方面，2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。例如，近日，北京市昌平保障房建设投资管理有限公司对项目中标候选人进行公示，中航基金、平安基金、华夏基金是本轮中标候选人，投标报价分别为395万元、395万元、350万元。另外，2023年2月1日，河北省张家口市发改委官网发布消息，表示将推进冬奥“三场一村”场馆申报REITs。

分类型看，当前潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利等新资产，由此来看，未来我国公募REITs底层资产的扩围选择具有丰富的空间。

“我们希望到2023年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。”国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰在日前举行的第七届“中国PPP论坛”上表示。这意味着2023年或将有至少35只公募REITs获批发行。

中信证券明明债券研究团队指出，展望未来REITs市场，一方面，发行常态化和广阔的扩募空间有望实现“双轮驱动”，支撑整个市场的“扩容增类”稳步推进；另一方面，实现REITs市场的高质量发展同样需要规范的制度体系“保驾护航”，包括研究出台REITs税收征管细则、推进REITs专项立法、强化REITs信披监管等，进而构建一个多层次发展的C-REITs市场。

编辑/范辉