用支持企业发展的贷款来买房，这一国家明令禁止的行为如今又在多地冒头，一些银行销售甚至直接参与其中。如今的中国楼市，伴随“提前还贷”的潮流，一些购房者正选择用利率更低的“经营贷”来置换房贷。

“经营贷”，顾名思义，是为了满足企业经营活动所需发放的贷款，利率在3%-7%之间波动。当“经营贷”利率低于房贷，这笔资金就存在流入楼市的套利空间。这几年，随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率（LPR）的逐步走低，很多银行的“经营贷”利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，部分银行对优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

近期，全国多地首套房贷利率下行，与前几年存量房贷的利息差扩大，引发了一波提前还贷潮。提前还贷，钱从哪儿来？部分购房者打起了“经营贷”的主意。

在广州工作的冯星（化名）最近就办理了一笔“经营贷”。她在2017年购入了广州市天河公园西门某楼盘，当时560万元的房价如今已经涨超千万元，她用这套房向一家国有银行做了抵押，贷出了700万元左右，利率3.4%，约定10年期先息后本。

她是使用“经营贷”的“老手”，但这次3.4%的利率、10年期限的宽松程度仍让她感到吃惊。多年来，冯星在广州购入了多套房产，房贷利率多在5%左右，此前，她曾做过两次“经营贷”，分别贷款230万元和110万元，利率分别是3.85%和4.2%，均是3年先息后本。相比于5%左右的房贷利率，当时她已觉得划算了不少，“没想到这次优惠力度更大”。

长期以来，楼市都是中国居民财富的蓄水池，截至2022年年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元。动辄百万元的房贷利息是大部分家庭的重担之一。央行有关负责人此前曾表示，去年12月新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，是2008年有统计以来的历史最低水平。

但是，即使是最低的4.26%的利率，以贷款100万元、贷款期限30年举例，都需要支付利息77.31万元。再回过头来看“经营贷”的利率，这种明显的利率倒挂，正让一些购房者“铤而走险”。

黄斌（化名）今年在杭州市滨江区购入了一套总额1650万元的房子，让他印象深刻的是看房的第一天，房主就让他试试“经营贷”，“这在市场上不是什么秘密，尤其是高端住房市场，常常通过经营贷走款”，他说。

中介为黄斌算过一笔账，如果走正常的房贷，黄斌购房需贷款990万元，贷款期限30年，基准利率4.9%，他共需要支付利息901.51万元，每月月供52541.95元。如果用“经营贷”的方案，贷1190万元，利率最多也就3.6%，贷款期限10年，先息后本，每月月供3.57万元，光利息就能省下一半多。即使加上办“经营贷”的各种手续费、资金过桥费等，黄斌仍觉得值得。

事实上，监管部门一直明令禁止“经营贷”违规流入楼市，但却屡禁不止。中原地产首席分析师张大伟认为，究其原因有二：一是利差巨大；二是银行监管政策宽松，对资金流向监管不到位。对于这笔钱流入楼市，一些银行客户经理也乐见其成，“投资房产毕竟稳妥一些”。

但是如今，购房者用银行的钱“以贷换贷”、提前还贷却是真真切切损害了银行的利益，那么，银行给提前还房贷的人群设置门槛和障碍，如取消线上预约、必须到线下网点填写申请，要求提前还贷客户缴纳违约金，或者捆绑理财销售就不值得奇怪了。

一面是银行为购房者提前还贷发愁，另一面是购房者挪用“经营贷”来提前还款面临的风险。张大伟说，“当下存在大量的‘经营贷’与‘消费贷’挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用，毕竟你很难知道政策今天非常宽松，会不会过几天又开始收紧。”

有人总结过帮个人申请“经营贷”的操作流程，包括购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。这中间的每一步都不简单，也暗含不小的风险，没有“专业人士”的帮助，个人基本完成不了。

贷款中介帮忙的方式大同小异，购房者名下若有正常经营的公司，贷款中介就会定制贷款方案，帮忙走正常“经营贷”贷款程序；若购房者没有自身经营的公司，那么贷款中介将为购房者过户一家公司，并伪造经营流水，让客户变成经营者，然后再进行产品置换。

目前，“经营贷”的还款方式也有多种选择，如果购房者名下的公司有正常经营流水，一般能申请20年期还款的产品，中途不用归还本金，等额本息还款方式，和房贷的还款方式一样，其他类别的客户只能做10年期、3年期贷款。

违规借贷者面临的另一个重大风险来自银行抽贷。2021年全国多地银保监局都针对“经营贷”违规进入楼市开展专项行动，不少购房者都收到过银行抽贷的通知。如果短期内凑不齐钱还贷款，就只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

对于“经营贷”这些存在的风险，黄斌都有所了解，他还询问过中介会不会被银行查出来，但中介告诉他，可以规避这些风险，只要资金不直接流入房地产市场，比如用取现、走对公账户等方式。

他有时仍会担忧，但巨大的利息差还是压倒了他对风险的担忧。

1月17日，贷款到账那天，银行还给黄斌发了一条短信，提示“贷款资金用途为公司生产经营，不可用于股票、债权、期货、金融衍生品和资产管理产品等投资，不可用于购买、投资房地产及偿还住房抵押贷款，不可用于固定资产、股本权益性投资以及国家禁止生产、经营的领域和用途”。他很快删除了这条短信。

编辑/樊宏伟