民企融资新变化:风险房企发债破冰
经济观察网 2023-01-13 20:20

经济观察网多方求证获悉,1月10日,中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增公司”)已经同意为旭辉发行的15亿元中票提供担保,目前正在对反担保抵押物尽调,预计在春节前后可以完成发行。

1月9日,在广东省相关机构协调下,合景泰富的发债也获得突破性进展,其中公司债计划于1月17日发行。此外,宝龙等公司发行担保中票的注册工作也在进行中。

无论是已经确定的旭辉和合景泰富,还是正在进行中的宝龙,在存量信用债方面都有一个共同特点,即已经出现公开信用债违约、展期或延期支付永续债利息等信用风险事件。

在这一轮房地产流动性风险中,至今还没有出现风险房企成功发债的先例,旭辉和合景泰富的突破,一定程度意味着风险房企融资的破冰,在房地产救市行动中无疑是一个标志性事件。

同时,经济观察网发现,近期的融资用途也出现新的变化,原来偏向“借新还旧”的信用债,目前更偏向于保交付。

风险房企融资破冰

“23旭辉集团MTN001“原本计划在1月13日发行,不过之前中债增公司担保没有敲定,根据各方透露的信息,1月10日晚间,中债增公司已经同意担保,暂定于1月18日发行。

旭辉这笔中票注册额50亿元,于2022年2月完成注册,已经分别于2022年3月完成发行10亿元、2022年9月完成发行12亿元,还剩28亿元额度。

这一次旭辉发行的中票,原计划发行不超过20亿元,但最终确定的发行额是15亿元,期限三年,区间利率2.8%-4.3%,主承销商为国泰君安证券。

一位接近发行的人士告诉经济观察网,由于临近年底,发行担保中票的房企较多,中债增公司人手不够,相关尽调工作需要排队,“各方都在努力,争取能够在春节假期前完成发行”。

旭辉这笔中票发行过程格外波折,先是担保问题,双方经过多轮商谈,才最终确定反担保抵押物。中债增公司是否提供担保决定了民企发债成败。

合景泰富发债工作进行得同样艰难,早在2022年12月,合景泰富已完成注册13亿元中票,但由于担保原因进展缓慢。这一次,合景泰富选择先发行一笔公司债。

合景泰富这笔12亿元公司债分两个品种,品种一10亿元,附带CDS凭证,暂定票面利率上限为5.5%;品种二2亿元,暂定票面利率上限4.5%,由广东粤融资财担保集团有限公司提供不可撤销担保。

据经济观察网了解,合景泰富已完成注册的13亿元中票发行也取得突破,已于1月9日取得中债增公司的担保同意,与计划不同的是,实际担保额度由原来的13亿元降至7亿元,暂定的利率区间是3%-4.5%。

多个消息源指出,广东省方面对合景泰富的发债给予极大支持,要求省内相关金融机构积极支持,但这一消息并未获得官方和企业的证实。

从2021年房企流动性风险爆发以来,风险房企发债全面停滞。上述房企中,合景泰富和旭辉在2022年9月和10月出现境外债风险事件;宝龙多笔信用债展期。

多个金融机构和企业的人士表示,旭辉和合景泰富的发债已经完全确定下来,出现变化的几率较小。这也意味着部分风险房企的融资破冰,但这一利好的覆盖面以及有哪些房企能够受益,还有待进一步观察。

用途倾向保交付

以往,房企发行信用债,几乎全部用于偿还存量债务,但从近期发债的资金用途来看,用于工程建设的比例明显提升。

根据2022年11月发布的广州合景控股集团有限公司2022年第一期中期票据募集说明书,原计划发行的13亿元全部用于项目开发建设,涉及广州、天津、杭州、武汉、昆明和佛山等6个城市的9个房地产项目。

9个项目中,佛山项目竣工时间是2022年;广州郎月公馆、杭州项目和武汉项目竣工时间为2023年。截至2022年9月,四个项目的投资进度分别为95%、62%、97%和96%,销售进度分别为91%、39%、76%和59%。

目前旭辉还未公布15亿元中票募集说明书。宝龙完成注册40亿元额度、首期发行的15亿元中票,全部用于一二线城市项目建设。

不仅仅是上述房企,其他房企发债的募集资金用途也多倾向项目建设。中骏计划发行的15亿元中票,其中10.35亿元用于项目建设,4.5亿元用于补充流动性;新希望计划发行的10亿元中票,全部用于项目建设。

据多个接近发行工作的人士透露,自保交付实施以来,随着民营房企通过CDS凭证、全额担保重新发债以来,虽然交易商协会没有明确下文,但在具体发行过程中会对资金用途进行窗口指导,原则上用于项目建设的资金比例在70%左右。

从2022年8月以来,民营房企累计成功发行11笔中票,2022年4季度发行的6笔房地产担保中票中,龙湖的15亿元除了3亿元用于偿债外,其余均用于项目建设;碧桂园的15亿元全部用于项目建设;新城控股的10亿元,不超过7.56亿元用于项目建设。

另外,旭辉的12亿元中票,除了2.3亿元用来偿债外,其余资金主要用于项目建设;美的置业的10亿元中票,则全部用于项目建设;而卓越的6亿元中票虽然没有明确具体用途,但列出的拟投入项目资金已经达到了11.8亿元。

在第二批中债增担保成功发行的5笔中票中,龙湖的20亿元用途有项目建设和偿还境内外融资,但拟投入项目建设的资金恰好是20亿元;碧桂园发行的10亿元用途有项目建设和回购偿还美元债,但拟用于项目建设的资金也是10亿元……

意义与影响

央行官网发布的消息显示,1月10日,央行和银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。在这次会议中,再次强调了房住不炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

在这次会议上,也首次提出了“有效防范化解优质头部房企风险,改善优质房企负债表计划”,“具有一定系统性重要性的优质房企,开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动,综合政策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间”。

1月11日,有消息称,优质房企资产负债表改善计划名单,包括碧桂园、金地、龙湖、新城、远洋、滨江、美的置业等房企,这是目前房地产行业仅有的几家还未发生风险事件的民营房企。

经济观察网向多家房企及金融机构求证这一传言,但对方均表示并没有收到相关名单或者通知。不过,从目前房地产融资情况来看,较之前已经有大幅改善,尤其是风险房企融资破冰。

一位金融机构的人士告诉经济观察网,对已经发生风险的房企来说,监管机构对发债的态度较为谨慎,背后则是未来房地产走向依然存在不确定性。

“商业上没有太大压力,因为无论是中债增公司,还是认购的金融机构,都有相应的担保和和反担保”,该人士认为,重要的是舆论风险和导向问题,“既然这些房企可以发债,其他爆雷的房企是不是也可以发”。

其实,中债增公司对民营房企的发债担保一直较为谨慎,从2022年8月底以来,仅为11笔中票进行担保,加上2023年初即将发行的旭辉和合景泰富,也只有13笔,合计担保金额167亿元。

包括上述金融机构人士在内的多个人士认为,未来由中债增公司担保发行的中票,无论从数量上,还是覆盖面上,都不会有太大幅度的增加,更多会倾向于稳步推进,尤其是境内外债券均违约的房企,几乎没有担保的可能性。但已经发生风险事件的房企中,对部分涉及风险规模较小、资产较为优质、杠杆相对不高的房企,会“择优”选取少量进行尝试,但在反担保抵押物选取上将更为苛刻。

对于资金用途的窗口指导,部分金融和房企人士也提出担忧,虽然资金用于保交付既符合政策要求,也惠及购房者,但可能会引发部分房企债权人的反弹,“你企业既然融到资了,为什么不还债,还要展期,但资金用途是圈定好的”。

不过,房企尤其是民营房企如何走出流动性泥潭,恢复正常经营,显然还有待需求端的改善。

编辑/宋欣

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