资本方重新审视开发商角色
经济观察网 2022-12-02 17:47

最近一段时间,陈辉一直在寻找不动产领域新的投资机会,但这不是一件容易的事。

陈辉是一家国有资本旗下地产基金的工作人员,2022年以来,由于投资的房地产项目接连亏损,导致存量地产基金也处于亏损状态,投资人不仅没有利息收益,连本金也有折价。

“传统的地产肯定不能再投了”,陈辉说,传统地产行业亏损严重,资本方也在逐步转变投资逻辑,“原来是资本方提供资金,地产商主导开发,未来可能是资本方主导,找代建商来建设”。

陈辉透露,包括其所在公司在内,多数资本方在转变地产投资逻辑的同时,也在不动产领域寻找新的机遇,物流园区、产业园区、商办、城市更新、长租公寓等都是资本方关注的领域。

11月28日,证监会表示,要开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

某央企旗下资本投资人士告诉经济观察报,2022年土地市场中,有相当大一部分土地由地方城投公司消化,其所在公司正在寻找这方面的机遇,“在长三角一些市场好的城市,与城投合作,把他们手中的土地盘活”。

寻机

2022年,陈辉考察接洽了多个投资项目,有些是业主找上门的,有些是陈辉主动对接的,一圈谈下来,要么项目收益不符合要求,要么业主方喊价太高,“其他团队都有收获,我们地产基金团队的业绩差了很多”。

陈辉介绍,房地产基金投资方向一般有两类,一类是销售型物业,一类是租赁类物业。

销售型物业投资即对住宅项目或未开发土地投入资金,通过项目销售回款获取收益,“有的是我们自己的团队操盘,有的是找外部开发商合作”。投资销售型房地产项目,对标的物有严格的要求,商办类资产必须位于一二线城市的核心区域,“地段好的项目不愁卖,收益也高,我们做过的一些项目,收益基本在20%-30%”。

陈辉的公司也做存量项目,但这类投资需要团队具备不良资产处置能力,“尤其是多年的存量项目,一般都有复杂的债权关系或审批手续方面的大问题,否则留不到现在”。

一家金融公司的人士告诉经济观察报,前些年,其公司通过法拍获得一栋烂尾楼项目,拿到项目后,重新开工时被叫停,“原来电梯间的那部分产权没有拍卖,没有办理施工手续,所以不能施工”,虽然最后通过运作及履行相关程序解决了问题,但耽误了几个月,成本大幅度上升,“好在我们拿的折扣低,如果拿项目的成本很高,加上这几个月的资金成本、人员成本,很有可能产生亏损”。

相比于商办类项目,住宅类项目在区域选择上更为宽泛,不仅仅是一二线城市,流量较好的三四线城市,甚至几十万人口的县城,“只要卖得好,就可以投资,收益还是有保证的”。

但住宅类项目需要考虑的指标更多,不仅仅是城市和区位,还要考虑人口、收入、历年房地产销售情况等等,一旦决策错误,销售情况低于预期,也会面临收益不达标的问题。

第二类是租赁类物业,多为商办、产业园区、物流园区、长租公寓等领域。相比销售型物业,投资租赁类物业需要更加精准的眼光和更强的操盘能力。陈辉表示,一是需要选对地段;二是需要很强的运营能力;三是需要低成本资金。

陈辉所在公司有大量租赁类投资,一方面因为资金成本相对较低,不会形成较大的财务压力,另一方面,租赁类项目与销售类项目捆绑,形成互补,“单纯的租赁类项目,现阶段很难赚到钱,除非能发行REITs上市”。

上述金融公司人士告诉经济观察报,由于资金成本相对较高,其所在公司一般不会投资长期租赁类资产,“靠租金根本算不过账,我们一般是用租赁来提升物业的价值,等出租率和租金上来了,再整体出售”。

该人士也表示,今年其所在公司获取一个城市更新项目,初步测算下来,货值达几百亿,“这个城市更新项目短期产生不了任何收益,只能先投入,等待市场好转机会”。

转变

过去,陈辉公司的房地产投资,通过成立信托计划募集资金,提供给房地产项目使用,与民营开发商合作的项目偏债权融资类,与国企和央企开发商合作则偏股权投资类。

今年以来,民营房企出险居多,很多借款难以收回,即便未来通过处置抵押物收回,也难有盈利;与国企和央企合作的项目,由于投资项目多为亏损状态,不仅没有利息收益,本金也出现折价。

陈辉的公司一直是多元化投资,除了房地产,在其他领域也有投资,今年以来,已经大幅压缩了房地产类投资,既配置一定资产用于长期回报,也在寻找新的短期收益项目,其中最主要的方向是,由单纯财务和股权投资获取收益,转向主导类投资。

“原来是提供给开发商资金,让开发商投资,你跟着赚钱”,陈辉说,未来更多是主导者,“作为资金提供方,我们来选择投资什么类型的项目,选择在哪个地方投资,然后交给开发商做”。

在陈辉来看来,过去很长一段时间,开发商都是房地产投资、开发和建设的主体,也注重收益,但更多是从周转率、规模等方面考量,而不是投资收益,这也是造成当前房地产流动性风险的根源。

他认为,未来房地产投资逻辑会发生根本性转变,“开发建设就做开发建设,不需要考虑设计,也不需要考虑投融资,甚至不需要考虑销售,做好一件事就行了”,房地产开发建设的主体从房企变为项目公司,也有助于各个环节形成专业化分工,陈辉表示。

上述央企资本集团人士也表示,随着这一轮民营房企大规模出险,房地产投资逻辑会逐步与国际主流模式接轨,“国外哪有大的开发商,从这个方向来看,国内也不需要那么多开发企业”。

其所在公司已经开始尝试,目前正在物色城投公司手中的宅地。“城投公司本身没钱,也没有开发能力”,该人士表示,他们计划与城投公司合作,为选中的地块投入资金,找代建公司开发建设,“长三角区域一些流量好的城市,会有不错的投资收益”。

上述金融公司人士告诉经济观察报,今年他所在公司加大了传统能源和新能源领域的投资,降低了房地产资产配置,同时,将房地产投资主要集中在长期股权投资领域,减少短期融资类投资。

其表示,无论是城市更新类项目,还是物流园和高端制造园区,短期内很难产生收益,“但长期来看,具备较大的潜在收益价值”。

角色

国家统计局数据显示,2021年,全国房地产销售规模超过18万亿元,而2022年1-10月,销售规模接近11万亿元,业界普遍认为,2022年全年预计将达到13万亿元。虽然与2021年相比大幅下降,但从绝对量看,依然是一个不小的数字。

一位接近住建部的人士预测,未来一段时间内,房地产销售规模将保持在12万亿到13万亿元左右,虽然目前房地产行业面临较大的出清压力,但与其他行业相比,仍然具备较大的投资价值。

一位股份银行的人士告诉经济观察报,央行数次调控累计释放出上万亿的资金,这些资金需要在一定时间投出,目前金融机构普遍面临着较大的投放压力。

出于风控的要求,已经出险的房企,显然不是金融机构理想的客户,而未出险的房企中,在投放的优先级上,民企及混合所有制企业普遍落后于国企和央企。

据上述股份行人士透露,在较大的投放压力下,部分六大行给出了比股份行更多的授信额度和更低的利率,“有的大客户已经转到六大行了”。

优质的央企和国企会获得更多的低成本资金,但在当前的市况下,按照传统房地产投资模式,很难在要求的时限内实现相应回报,“市场不好,就按长线投资逻辑玩”。

多数央企和国企集团都有金控集团或资本集团,主要业务之一就是为主业配资,与房地产开发业务相比,金控和资本在投资上显然更为灵活,可以投资自己旗下的房地产项目,也可以投资其他房企开发的项目,同时也可以投资其他行业和领域。

“原来地产是主角,金控是配角,以后角色可能会反转”,陈辉说,“在集团体系内,金控的话语权会越来越大,慢慢会占据主导位置,这需要一个过程”。

陈辉透露,部分央企和国企集团的非住宅业务实际上已经开始向金控倾斜,尤其是商办、公寓、酒店等业务,虽然运营属于地产板块,但很大一部分重资产已经纳入金控平台。

此前,已经有部分央企、国企和混合所有制企业,将投拓部门并入金控或资本平台,或者两者有较大的重合部分,“从投资角度来看,肯定比一般的地产投拓更专业,也更加高效”,陈辉判断,未来这一趋势将更加明显,旗下有金控或资本平台的国企和央企,最终地产开发将成为金控或资本的代建平台;而金控和资本不在地产上市体系内的,“地产开发平台也会越来越边缘化”。

编辑/宋欣

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