近日，江苏省自然资源厅、江苏省地方金融监管局等五部门联合印发《关于在全省推进“带押过户”提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》（以下简称通知），明确将在江苏省内全面推行不动产“带押过户”。

实际上，江苏省并非唯一“吃螃蟹的”。中国商报记者注意到，深圳、济南等许多城市均已开始提供不动产“带押过户”服务。业内分析认为，该政策的推行可简化交易流程，缩短交易时间，有效降低二手房交易的成本和资金风险，更好地保障交易双方和抵押权人的利益。也有声音称，从中长期来看，该政策有助于为二手房交易市场注入新活力。

盘活二手房交易

带押过户是指在抵押的不动产过户过程中，无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议后，即可申请办结不动产转移等相关登记事项。

在传统存量房交易过程中，若房屋贷款尚未结清，需卖方提前筹措资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续。此外，因交易流程较长，买卖双方交易风险相对较大。

“‘带押过户’政策的施行能够缩短二手房的交易周期，加快其市场流通。”有银行业内人士对记者表示。

中国人民银行广州分行有关人员表示，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，“带押过户”政策的本质是一个不动产登记改革、便民服务政策，是一种常态化的长效机制，预期中长期将利好二手房交易市场。

“不过，对于目前正推行带押过户政策的城市而言，工作也存在一些难点，如老百姓对政策不是很了解。”严跃进认为，目前二手房市场总体而言欠活跃，“带押过户”短期内对推动二手房交易带来的影响较为有限。

江苏省自然资源厅确权登记局局长谭静表示，通知的出台有其背后的法律依据。民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

通知明确了不动产“带押过户”的一般应用场景：在押的不动产过户过程中，无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议后，可以共同向不动产登记机构提起登记申请，经不动产登记机构审核通过后，办结不动产转移等相关登记事项。

除存量房（二手房）交易办事场景，通知还提出，“带押过户”也可以应用于企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等办事场景。通知强调，要在加强不动产“带押过户”风险防控的基础上，不动产登记机构要与银行金融机构建立预警防控机制，提供多种保障交易资金安全方式，推动降低当事人交易成本。

多个城市集中启动

据不完全统计，近期已有广州、深圳、济南、无锡等多个城市集中启动“带押过户”服务，且各有创新。

以深圳市为例，今年9月1日，坪山区司法局发布一条名为“坪山公证处完成深圳首例‘公证提存+免赎楼带押过户’二手房交易服务，实践二手房交易新模式”的工作动态。

据悉，“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，能够在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保卖家资金安全。在房产过户后公证处再支付资金给业主，同时确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

不仅如此，与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按照目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

众人拾柴火焰高，更多城市正在探索当地“带押过户”的模式。公开资料显示，南京、苏州、济南等已官宣“带押过户”的城市均有成功案例。

“我处于今年6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带‘抵押过户’、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”深圳市坪山公证处相关负责人介绍。

此外，南京市不动产登记机构也已通过与南京银行等50多家银行的合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。专家表示，不动产“带押过户”政策的出台，将进一步为“带押过户”的全面实施提供政策支持。

保障交易双方利益

“带押过户”不仅涉及买卖双方，还涉及银行、公证部门或担保机构等多方主体，交易环节复杂，而且对于多方而言，在过户完成前权益都处于不确定的状态。

江苏省自然资源厅确权登记局局长谭静表示，对于“带押过户”政策，各地做法各不相同，亟须在更高层面规范不动产“带押过户”工作，更好保障交易双方和抵押权人利益。

记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全，如深圳市坪山区引入的公证处提存专用账户监管，对各方资金予以保护。无锡市的“带押过户”则开创了“政府监管”的先河：买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。

据深圳市坪山区司法局介绍，对于交易过程中可能存在的查封风险，由于抵押权的存在，申请查封的债权人很难获得实际利益，降低了查封动机，即使有刻意查封，或交易双方出现意外情况导致交易失败，交易可以解除，资金就会原路返还，将风险降到最低，避免发生纠纷。

中国人民银行广州分行表示，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验；工作过程中，如遇新情况，应及时向上级行报告各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，结合各地实际，与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南，并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作；执行过程中，如遇问题要及时向当地人民银行报告。

编辑/张郁唯