紧缩风暴席卷美国楼市:房贷利率创10年来新高,突破7%大关已“势不可挡”
21世纪经济报道 2022-10-24 11:30

冲击远超预期。

随着美联储超鹰派政策不断超出预期,美国楼市受到的冲击比此前的预期更加猛烈。

10月21日,作为“全球资产定价之锚”的美国10年期国债收益率继续大涨,突破4.3%关口。此前一天,10月20日,10年期美债收益率才刚刚升破4.2%关口。与此同时,美国房贷利率也在狂飙,30年期抵押贷款利率升至6.94%,创下2002年4月以来最高。

在高利率和高房价的双重打压下,美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会(NAR)20日公布的数据显示,美国9月成屋销售环比下降1.5%,连续第八个月下滑,而且可能会在未来几个月进一步下降。

房价方面,9月成屋价格中位数同比上涨8.4%,达到38.48万美元。不过环比来看,价格在降温,在6月攀升至41.4万美元的高点之后,房价已连续第三个月环比下跌。

尽管贷款利率飙升打压了房价,但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户,较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度,出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间,仍然低于5个月的关口,表明市场供应依然紧张。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者表示,美国低密度独立屋的住宅传统,公共交通及其他基础设施薄弱,加上千禧一代的购房需求,多重因素导致了美国住宅用地紧缺、住房供应不足的情况,而且将在相当长的时期内存在。

美联储激进加息打压楼市

面对数十年未见的高通胀,9月美联储连续第三次加息75个基点。美联储将于11月1日召开为期两天的政策会议,多数经济学家预计将再次大幅加息75个基点,而且今年12月会议上可能还将加息75个基点。

更糟糕的是,20日美国初请失业金人数意外下降,显示就业市场持续火热,再度强化了投资者对美联储将持续大幅加息的预期。利率期货市场已首度押注美联储本轮紧缩周期的利率峰值将突破5%。对比来看,一周前市场的预测还在4.70%左右。

牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者分析称,高企的能源价格和普遍高于预期的通胀导致央行积极收紧货币政策。近几个月来,随着信贷环境收紧、贷款利差扩大以及对经济衰退的担忧开始显现,房地产的债务成本急剧上升,市场面临调整压力。

NAR数据显示,美国9月成屋销售总数年化471万户,创2020年5月以来新低,8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值,那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外,美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降,创下2007年以来最长连降。

对此,NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,尽管销售疲软,但由于库存有限,一个房子仍会出现多个买家,有超过四分之一的房屋最终售价高于标价。目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差,当时的库存水平是现在的四倍。

整体而言,如今美国楼市的健康状况比2007年金融危机时要好得多。Babatope对记者表示,从积极的方面来看,商业地产市场在这次衰退中相对于全球金融危机时的情况更好。自全球金融危机以来,放贷变得更为保守,投机开发活动减少,总体空置率也有所下降。

此外,疫情后美国楼市也出现了一些迁移趋势。安萨里表示,人口稠密的大城市周边无法建造更多住宅,导致这些地方地价高企、房价居高不下,在家办公的新趋势使不少人迁往南方“阳光地带”州,这些地方的地价得到支撑。居外IQI的数据也反映了上述地价上涨趋势,前10名的州为:得克萨斯、加州、佛罗里达、华盛顿州、夏威夷、北卡罗来那、纽约州、内华达、马里兰和伊利诺伊。

美国房贷利率仍有上行空间

对于美国楼市而言,未来的一大关键问题是,房贷利率还要涨到多高?

美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)20日公布的贷款商调查显示,30年期贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%,创下2002年4月以来的最高水平,而去年同期仅为3.09%。

与此类似的是,美国抵押贷款银行家协会(MBA)19日公布的数据也显示,美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月14日当周再度攀升,上涨13个基点至6.94%,为连续第九周上涨,创下2002年以来的最高水平。

在美联储紧缩政策的持续冲击下,美国房贷利率突破7%几乎已成定局。金融机构Whalen Global Advisors主席Christopher Whalen甚至预计,2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛,而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期,即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息,30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”

在贷款利率持续攀升影响下,截至10月14日当周,MBA购房贷款申请指数下跌3.7%至164.2,为2015年以来最弱;再融资贷款申请指数下跌近7%,创2000年以来新低。

另一方面,建筑商信心也不断下滑。全国住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行18日公布的数据显示,10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38,连续第10个月下滑,创下2020年5月以来的最低水平,同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。

对于当下的市场,NAHB首席经济学家Robert Dietz评论称:“虽然一些分析家认为住房市场现在更加平衡,但事实是,更高的利率和持续升高的建筑成本继续将大量潜在买家拒之门外。自2011年以来,独栋住宅开工数量首次下降。鉴于市场对利率将继续升高的预期,预计2023年将看到独栋建筑开工数量进一步下降。”

从种种迹象来看,美国房价接下来还会继续下行,但暴跌不太可能。摩根士丹利美国住房策略师James Egan最近下调了对房价的预测,称2023年12月房价将同比下降,但预计下跌幅度仅为3%。

展望未来,Babatope对记者表示,短期内美国房地产的表现将不佳,但长期来看并非如此。预计主要经济体的政策利率将在明年企稳,然后在2024年进行一系列连续降息,后续房地产市场或迎来反弹机会。

编辑/张郁唯

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