房山拱辰街道地块
近期,一直处于楼市冷端的房山迎来了供应“暖流”。
在即将到来的三批次集中供应中,房山低调上新了2宗地块,分别是位于拱辰街道的FS00-LX04-0001、0002地块,以及位于西潞街道的FS00-0113-0008、0009地块。此外,据消息称,房山今年还有4宗宅地待推出。
不断增加的供地叠加滞销库存,今年的房山区供应极其充足。这一方面于购房者而言将带来更多选择,但另一方面对楼市来说则面临着库存去化的困境。但无论怎样,如何突出重围是房山新增项目重要待解的必答题之一。
房山供应端发力
三批次上新两宗地块
截止目前,今年房山在一批次和三批次的集中供应中,总计推出了3宗地块。其中,一批次供地的中建春和印象预计在9月中旬开盘,而三批次供应的两宗地块里,房山拱辰街道0001地块更受关注。
房山拱辰街道地块周边的黄辛庄小区
北青房产探访发现,新供应的拱辰街道地块位于黄辛庄小区8号楼的北侧。整体来看,除去当中包含的教育用地,该地块实际住宅占地面积较小,预计该宅地小区的总户数也偏少。
从现状来看,该地块周边虽然建有房山区政府、人民检察院等机关部门,以及绿地缤纷城、龙湖房山天街等大型购物商圈,但区域内住宅构成仍以老旧小区居多。而拱辰街道地块的上新,正好能满足品质改善的需求。
2022年房山已供应地块 来源:中指研究院
不过,同样位于良乡拱辰街道,0001、0002地块相较于一批次供地的春和印象,起拍楼面地价更高,达到了2.3万元每平米,而春和印象楼面价仅1.58万元每平米,地价涨幅高达45.57%。
此外,根据规划显示,拱辰街道地块的指导价4.9万元,而与它距离3公里的中建春和印象指导价为4.5万元,每平米相差4000元。
对此,中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为,“三批次房山拱辰街道地块推出地价上涨,其主要原因是地块规划与一批次相邻地块不同,一批次春和印象地块是一宗纯住宅用地,建筑容积率1.6,相较于三批次0001地块1.13的建筑容积率有更多样的产品可以提供。”
另外,在利润率方面,首批次春和印象地块由于受现房销售的规划,为拿地企业留足了利润,所以房地价差较三批次0001地块有更充足的价差空间,张凯进一步补充到。
合硕研究机构首席分析师郭毅同样指出,“房山新供应的拱辰街道地块是一个低密度地块,开发商可以建造墅质类的产品。因为不同产品类型对价格的判定标准不一样,一般别墅类的项目,地上的单价可能会相对高一些。”
降价“求生”
限竞房库存仍待消化
事实上,伴随着房山供应增加,楼市上半年的成交表现却不尽如人意。据中指数据监测,2022年1-7月,房山商品住宅成交规模17.83万㎡,位于北京16个行政区第9位,较去年同期下降56.3%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,究其原因,一方面受交通、商业、教育等配套及产业支撑力薄弱等影响,置业购房者多以本地居住客户为主,外地客户导入能力相对较弱。
另一方面,房山区市场短期积压库存偏高,据中指研究院数据显示,截至2022年7月,房山短期库存出清周期高达32.3个月,近郊六区中仅低于门头沟区,市场去化压力明显。同时板块间分化现象逐渐加剧,项目间竞争性大,价格上涨预期不强,进一步拖累项目去化节奏。
1-7月房山区住宅成交前10名 来源:地产营销人
此外,从地产营销人1-7月房山楼市成交的数据统计显示,榜单前10名中,有5个项目均为两年前推出的限竞房项目。截止目前,这些限竞房项目仍还有少量的房源处于在售状态。
“房山是北京限竞房较为集中的区域,由于限价因素,导致项目之间的缺乏互补性,进而影响到区域整体销售。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。
因库存积压,加上产品同质化,房山目前顺销的项目均有不同程度的降价。北青房产探访得知,中建学府印悦东西向76平两居一口价约307万,房款总价降了近20万元。
位于稻田的中海寰宇视界,目前成交单价为5.6万/平,较最初6.1万/平的预售价已有所下调,其中72平两居总价已降至395万;此外,72平相同户型不同楼层还推出了一口价房源,总价刚好卡在374万元普宅上限,总价进一步下跌了约20万。
截止8月29日,北京市住建委网签显示,中建学府印悦已网签115套,去化率仅15.86%;中海寰宇视界开盘一年半,网签了584套房源,去化率达44.07%,甚至还不到一半。
新增宅地不断
刚需盘有更多选择
来源:领导留言板截图
近日,经北京市规划和自然委员会房山分局核实,市民热线服务中心表示,房山除了三批次已经正式挂牌的两宗地块,今年接下来还将计划重点推进4宗地块项目。其中,长阳镇有1宗,阎村镇有1宗,城关街道有2宗。
单从供应端来看,房山区今年的宅地供应量有所增加;与此同时,新供应地块4.9万/平的销售指导价,濒临“破5”边缘,供应量与房价齐聚上涨,会给房山楼市带来怎样的变化?
对于地价上涨带来的市场变化,郭毅认为,“三批次房山拱辰街道地块对于房山来说,两者匹配度需要探讨,或者说有待市场验证。其原因在于,房山自身其实没有非常强的产业集群,产业业态也是以传统制造业为主,所以相应产业人群的收入不高,从而缺少去化速度和价值价格的有力支撑。”
“短时间内,房山市场不会因为个别地块的成交而影响到整个区域的热度变化,稳定平稳将继续成为区域发展的主旋律。”张凯预测。
但在张波看来,地价的上涨对于区域热度的提升会起到一定作用,预计后续房山线上的找房热度会进一步提升,并且有可能带动二手房成交量也同步提升。
陈文静同样认为,在近期央行再次降息及信贷环境不断改善下,刚性及改善性需求有望进一步释放,房山区优质项目关注度或有提高。
总结房山楼市以往热销的项目,多是以低总价的刚需刚改成交为主,针对这类对价格具有高敏感度的购房客群,或许唯有兼具高性价比和高品质的产品,才能从库存积压的房山楼市中脱颖而出。
文/宋欣
编辑/刘洋-广厦