中报观察 | 金地商置产业园和商业收入逆势而长
观点网 2022-08-26 14:07

从7月同环比数据来看,房地产销售下探幅度已经趋于平缓,当前整体处于筑底阶段。即便如此,地产行业整体下行的影响,在每一家房企的中期业绩上已都有所体现。

8月24日晚间,金地商置披露了截至2022年6月30日止六个月未经审核中期业绩。

期内,金地商置实现收入约21.74亿元,同比减少56%;毛利约11.14亿元,同比减少22%;公司持有人应占溢利约10.74亿元,同比增长1%。

中期业绩公布的次日,受台风“马鞍”的影响,港交所上午交易时段休市,金地商置下午收报0.65港元,总市值107.96亿港元。

物业销售及土储下滑

6月作为常规房地产半年业绩的冲刺期,金地商置合约销售环比增长约1.22倍至63.51亿元;而前6月实现累计合约销售总额约269.06亿元,较同期下跌35.6%;累计合约销售面积约122.7万平方米,较同期下跌35.4%。

相对前20房企上半年权益销售同比下降超50%,金地商置的销售下滑情况并不算严重,但对于未来的结转收入仍会带来一定影响,随之毛利也会有所下降。

2022年上半年,金地商置毛利率为51%,优于行业平均水平,是因为上海项目有较高毛利物业销售项目在本期集中确认收入,占整体收入比例较高。

同时,金地商置管理层预测,2022全年毛利率结转之后是25%到35%之间。

据观点新媒体了解,2022年上半年物业销售确认的收入减少,导致金地商置收入减少28.24亿元;其中,物业发展分部收入减少至15.37亿元,其占总收入从去年同期的88%下降至71%。

若干未受疫情严重影响的合营公司及联营公司按进度交付项目,因此金地商置在合作项目上的收益有所增加。2022年上半年录得应占合营公司及联营公司的溢利总额11.67亿元,较上年同期录得的溢利总额9.54亿元增加了2.13亿元。

金地商置的财务费用进一步增加,由截至2021年6月30日止3.92亿元上升至4.68亿元。因支付以往获取项目的剩余土地款及收购合作方的权益,同时给关连方的利息开支增加1.01亿元(已扣除资本化利息)。

与此同时,金地商置存款、银行及现金结余由2021年12月31日的87.72亿元减少32.29亿元至2022年6月30日的55.43亿元,同比下降37%,主要用于支付国内项目开发成本及以往获取物业项目剩余土地款。

融资规模的上涨并没有给金地商置带来土地储备规模的上升,于2022年6月底,金地商置于国内的土地储备合共2129万平方米,总建面较2021年12月下降约9%;其中,550万平方米是已售未结部分,450万平方米是商业+产业园的总土地储备。

据了解,2022年上半年,金地商置仅拿了2宗地块,分别是以联合体形式拿下的厦门地块和成都的产业用地。

参加业绩会的投资者转述称,下半年金地商置会加快速度结转,因打折销售会影响一些毛利,但整体来讲结转的利润在今年、明年还是相对有保证。如果销售有较好的反弹,也会积极拿下一些强二线城市或一线城市的土地,增加土地储备,为未来发展打好基础。

上半年,金地商置总共滚动的回款率大概92%,回笼的现金大概300亿元,甚至超过合约销售的269亿元。投资者表示,金地商置今年比较注重回笼现金,控制成本是第二任务,而在资金回笼之后才能去做并购或拿地。

物业投资及管理分部收入增长

另一方面,物业投资及管理分部期内收入增加1.18亿元至5.4亿元,占总收入从去年同期的8%上升至25%,主要因为深圳威新科技园第3期于今年初正式投入营运,出租情况理想,并于本期间贡献了逾1亿元租金收入。

投资者透露,租金收入预计2024年相比2023年增长大概20%左右,这是金地商置未来的发展中比较重要的部分。

于2022年6月30日,深圳南山区深圳威新科技园1期及2期出租率达100%,其主要客户包括英特尔、亚马逊、英伟达及大疆创新;刚开业的威新科技园3期出租率亦达76%,预计年底能提升到80%;杭州金地广场出租率达97%,上海九亭金地广场出租率约90%。

金地商置产业园的总建面达220.3万平方米,其中持有在营运总建面达150.6万平方米,从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入约3.21亿元,较2021年同期增长约53%。

此外,多个商业项目包括淮安金地MALL、上海九亭金地广场、威新科技园3期、北京大兴区的金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京新尧金地广场经已开业。目前,正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目,这些为金地商置带来稳健的现金流入。

反映到经营业绩上,于2022年6月30日,金地商置(含联营及合营公司)持有在营运的商业项目总建面达93.6万平方米,期内租赁及相关服务总收入约5.09亿元,较2021年同期增长约61%。

对比2021年12月31日建筑面积220.9万平方米,截至2022年6月30日,金地商置(含联营及合营公司)于国内持有已开业投资物业(包括转租物业)建筑面积达266.9万平方米,同比增长达21%。

值得一提的是,商业项目和产业园录得租赁及相关服务的含税收入为9.35亿元,而2021年相应期为6.26亿元,同比增长49%;商场及写字楼、产业园区和长租公寓占比分别55%、34%和11%,其中商场及写字楼占比较去年年底增加5%,而产业园区和长租公寓占比相对下降。

虽然收入有所增加,但物业投资及管理分部业绩录得溢利2.35亿元,较去年同期溢利2.53亿元,减少1760万元。

未来金地商置持有的拟建及在建投资物业也将相继投入运营,这将持续带来稳定的收益和现金流入。

于2022年6月30日,金地商置尚未偿还贷款总额为244.67亿元,较2021年底增加15.14亿元,但其中关联方贷款占比达约76%,于第1年内或按要求时偿还为27.43亿元,现金短债比大概为2倍,较去年年底有所改善。

金地商置的债务净额于期末为181.21亿元,较2021年底133.28亿元增加了47.93亿元。债务净额增加主要因支付国内物业开发成本。

另外,债务净额比率进一步提高至72%,较2021年末上升16个百分点,但三条红线(债务净额比率、资产负债比率(剔除合同负债)及现金与流动借贷比率)均处于绿档;同时,银行及其他贷款总额为48.75亿元,年利率介乎2.46%至5.20%,保持在行业较低水平。

编辑/刘洋-广厦

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