行业收并购的提速正迅速挤压物管企业的生存空间，避开行业内主流赛道的竞争，寻求新的增长曲线，成为第三方物企长远发展的参考方向。
近日，工商信息显示，新大正物业集团股份有限公司注册资本从1.61亿元增加至2.29亿元。在增资的同时，其经营范围也新增名胜风景区管理、城市公园管理、洗染服务、安全咨询服务等业务。
上一次新大正的业务范围拓展是在去年2月，新大正变更公司名称，从“重庆新大正物业集团股份有限公司”变更为“新大正物业集团股份有限公司”，且经营范围新增保安服务、养老服务、食品生产等业务。
在去年更名后，新大正曾积极在重庆以外的区域进行扩张，规模的增长导致今年上半年录得毛利率新低。如今物管市场竞争激烈程度不断加剧，在“先做大规模”的战略下，新大正开始选择探索服务的边界，寻求新增长点。
先规模再密度
两年前初登A股市场的新大正，曾因为业务过于集中在以重庆为主的西南区域，而被质疑全国化扩张将会面临业务上的“水土不服”。
2018-2020年，新大正营业收入分别为8.86亿元、10.55亿元及13.18亿元；分地区看，重庆贡献营收的占比分别达82.48%、76.03%及65.87%，说明大本营仍是该公司最核心的业绩来源。
2021年上半年，重庆新大正更名为新大正后，积极在重庆以外的区域进行扩张。观点新媒体了解，去年新大正曾转变营销拓展模式，坚持推进全国化市场拓展的战略布局，并提出支持、鼓励各业务单元多措并举地拓展市场，在航空、办公、学校等重点业态上取得了突破。
至2022年上半年，新大正运营项目共470个，较去年同期增长65个，增幅16.05%；重庆以外区域的项目占比提升至 57.87%，项目数量同比增长 44.68%。对比2021年末，新大正的重庆区域项目减少41个，重庆以外区域较去年末增加34个。
而作为独立的第三方物业企业，新大正缺少像其他头部物企那样的背靠集团项目输送，导致在传统业态上，尤其是在住宅和商业项目上的获取缺少一定优势。据年报披露，该公司90%以上的项目以招投标方式取得。
在新大正的服务业态的构成中，公建办公等非商住业态是其开展业务的主攻方向，物业管理收入也大部分来自公建，包括学校、航空、公共、办公的项目。截至6月底，该公司拥有的项目类型最多的是公共、办公项目，分别为106个、197个，较去年底增长32.50%、30.46%。
其中在公建赛道，却不乏像保利物业、招商积余、中海物业这类“劲敌”。头部物企通过收并购、母公司项目输送等形式占据了绝大部分的商住物管份额，在其他新型业务领域也有品牌及资金优势。
相比之下，第三方物企的发展空间受到了一定挤压。在招投标过程中，中标往往意味着需要在管理费上有所让步，这反过来削弱了自身盈利能力。
今年上半年，新大正营收达12.5亿元，同比增长39.49%，其中办公板块及公共物业板块收入同比增长均超50%，两业务占总收入的比重达59.78%，而物管企业的主流业务商住物业板块的收入近占总收入13.45%。
分时间看，上半年新大正的成熟项目（1年以上）、新进项目（1年以内）毛利率分别为18.47%、12.23%，较去年底下跌1.09个点、0.37个点；分地区看，重庆区域、重庆以外区域毛利率则分别为20.03%、15.10%，较去年底下跌0.7个点、1.69个点。
这也导致新大正盈利水平在扩张进程中逐步下降，去年全年及今年上半年该公司总毛利率分别降至18.65%、17.18%。在公告中，新大正对此解释为“阶段性承压”，主要由于相应拓展支撑投入和新进项目前期投入增加。
按照其表述，由于新进项目必需的项目员工培训、员工劳保、机器设备耗材等投入，前期成本较高；而成熟项目通过深入挖掘客户需求，通过对在管项目延伸开发及增值服务开发，经营内容和深度增加，效益也随之增加。
不过，观点新媒体了解到，目前物业企业增值服务的营收多集中在50%左右，而新大正93%收入都只能依靠基础物业服务，创新业务占比仅为2.2%。
即便如此，新大正仍提及，公司将按照战略发展规划，先做大规模，再做实密度，通过加强精细化管理达到高质量发展的目标。
文旅产业赛道
一方面是规模诉求，一方面则是第三方物业公司在传统业态上发力受限，新大正在拓展的道路上仍颇具挑战。如今新大正将目光聚焦到文旅项目这条赛道。
实际上，相当一部分物管企业这两年也在积极拓展文旅产业业务，比如景区物业，现阶段已被头部物企敏锐捕捉并布局。
观点新媒体查询，2021年初,龙湖智创生活进驻无锡新洲生态园。据了解，该项目为承担旅游功能的生态园区，龙湖智创生活将为园区提供定制化物业服务。
2021年8月，招商积余签约贵州省息烽集中营革命历史纪念馆物业服务项目，该项目为集教育、旅游功能于一体的红色旅游景点。
同月，世茂服务与福建省旅游发展集团达成合作，发力景区与公建物业服务以合资企业的新形象在景区与公建项目物业服务领域抢占赛道，开展多方面深层次的合作。
保利物业则于去年进驻五台山，拟打造代表五台山景区全域网格化公共服务项目；今年陆续与大同市平城区政府达成合作，发力打造文化旅游品牌，以及进驻广州海珠国家湿地公园、南北湖风景区提供客制化物业管理服务。
今年7月，绿城服务签约故宫博物馆宣传教育部综合服务。目前绿城服务已为像浙江图书馆、中国国家图书馆、红色教育基地义务望道展示馆及葫芦岛文化中心等公建旅游景点提供服务，累计服务项目数量已达27个。
如今包括新大正也将自身服务的边界伸向文旅赛道，背后反映的是国内旅游市场的蓬勃潜力。
文化和旅游部在7月发布的数据显示，2022年上半年，国内旅游总人次14.55亿，国内旅游收入1.17万亿元。旅游人次虽然受疫情影响，较去年同期下降2成，但自今年6月底开始，多地同时优化调整地方来返隔离政策以及7月各地政府出台相关的政策刺激文旅产业恢复。
目前，国内短周期周边游以及乡村游热度明显提升，积压的旅游出行需求在疫情防控形势逐步好转后迎来持续释放。
而对于聚焦传统住宅物业管理服务以及公建类物业的服务的物企而言,在文旅项目物管赛道的布局将会面临较大的专业化服务壁垒。新大正未来在布局文旅项目时，还要考虑专业化物业服务人员及客制化的园区文旅运营服务。
以龙湖智创生活进驻无锡新洲生态园项目为例，该项目的物管需求不仅局限于传统物业的“四保”，物业服务还包括历史古树保养修护、湿地区域的维护、园区的导游解说、会务接待等业务，与公建类物业相比，服务的半径及类目更广，要求更多。
新大正宣布入局景区管理，其具体的表现还有待市场去“质检”。目前新大正要做的不仅是与头部物企抢占赛道，争取市场份额，还要完成对文旅项目所需要的相关服务体系的搭建。
编辑/刘洋-广厦
