受到疫情的影响，上半年北京二手房市场整体成交不及去年同期。数据显示，6月份北京新房、二手房双双呈现回升态势。

二手房方面，6月份的成交重新回到1万套以上，达到11009套，环比上涨了28%。虽然与“居家”的5月份做对比，有点“胜之不武”，但6月的成交量终于有了缓过劲来的感觉。

不过，在重回万套的背后，北京二手房的复苏却并非一帆风顺，不少核心区的老房子出现了有价无市，流动性变差等问题。

业内人士分析认为，三季度对于二手房市场的走势将非常关键，从市场需求端来看，6月份带看量整体增加，市场价格趋于稳定，成交量回暖。但同时新房供应量也同步增大，多个项目与二手房价格形成倒挂，可能进一步蚕食二手房市场。

6月二手房成交止跌回升 却难言复苏

6月份的楼市数据新鲜出炉，二手房成交止住下滑，达到11009套，再次恢复到万套门槛以上。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年北京二手住宅成交套数为70382套。看似是一个说得过去的数据。

但实际上，2021 上半年同期，二手房市场异常活跃，成交规模创 2017 年以来半年度新高，达 109154 套，平均每个月成交量都能成交1.8万套。2022年上半年的成交量与之相比，实际上下滑了 35.52%。

这样的复苏明显低于预期。

对此，诸葛找房分析认为，三个原因限制了当下的二手房市场。首先，去年，二手房市场有过一波快速上涨，下半年随着相关部门对热门房源的限价等多方举措，价格上涨的趋势得到了抑制。 

第二，进入4月后，又受到居家影响，二手房市场的修复进程受阻，成交量连续两个月出现下滑。

第三，新房的限价，同时也限制了二手房成交的天花板。今年新房市场供应稳定，部分区域甚至出现了新房价格与二手房倒挂的情况，对二手房客户有所分流。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市二手房成交量直接反应市场热度，如果成交在1万套以下，说明市场处于冰冻状态，1.5万套以上时，市场升温情绪明显。但是值得注意的是，近几年北京二手房市场有一个明显的特征，每年的3月都是成交小高峰，但这个波动的程度在逐年递减，二手房交易市场分化明显。

房子越来越难卖 价格却站上高位

最直接感受到二手房越来越难卖的是正在挂牌的卖房人。

“明明在西城，配套齐全，为什么没人关注呢？想知道房子多久能卖掉呢？”一位房东在网络上详细描述了自己的房源情况，称房子临近幼儿园，超市，出行方便，但挂牌两周了一个带看也没有。

目前二手房市场普遍给大家的感觉是挂牌价格都变高了，但最终多少钱能成交却说不准。

“二手房市场新挂出房源，业主一般心气儿都比较高，价格也会贵一些，但购房人一般都不会按挂牌价来谈。”一位中介从业人员表示，购房人一般会先查阅以往小区同户型的成交价，然后根据房源的具体情况来出价，房东挂牌价太高，短时间无法成交。

据了解，以南三环一小区为例，一套169平的复式产品，业主挂牌价是1350万，但实际看房的客户出价只给到1100万。同小区有已成交房源挂牌价和实际成交价价差超百万。

根据诸葛找房数据，2022年6月北京二手住宅市场均价为58730元/㎡，环比上涨0.56%。价格走势已经达到了近两年的最高点。 

虽然成交量下降了，但价格却涨了。诸葛找房分析认为，进入2022年，全国楼市政策松绑之势逐月扩大，改善信号接连抵达市场，业主对后市预期提升。北京市场均价自2月起连续5月上涨，而且6月市场均价创近2年月度新高。 

从整体挂牌房源调价情况来看，2022年6月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.1%，较上月下降0.19个百分点，涨价房源占比自3月起连续4月收窄。整体来看，市场仍处恢复阶段，信心及情绪有待进一步提振。

“三月份有的房源成交高一些，现在这个时期就是业主和购房人之间博弈的时期，就看小区的价格能不能稳得住。”一位中介人员告诉记者，能不能成交主要看业主着急出售的程度，购房人短时间预算提高的空间有限。不是很抢手的房源跟上半年相比溢价空间在增大。

与此同时，二手房市场各小区及板块之间的差异在拉大，热点板块二手房价格坚挺。

合硕研究机构首席分析师郭毅表示，从上半年北京二手房成交情况和市场热度来看，长安街以北、东城、西城、海淀、朝阳这几个区域热度比较高，长安街以南的地区，除了亦庄新城二手房的换手率更高一些，长安街以南的区域相对理性。

新房供应加大 二手房分化将更明显

二手房市场和新房市场是联动的关系，二手房市场下滑会间接影响新房市场的交易。从目前楼市的变化来看，新房市场对二手房的客户的吸引力度在增大，对二手房客户产生了“分食”效应。随着下半年更多新房产品入市，购房人可选性增加。

“二手房市场受居家封控的影响比较大，客观上影响了二手房的销售。同时二手房受到房型、社区、物业、楼层等个性化因素影响比较大。新房产品相对固定，并且新房在产品打造上适应购房人新的需求，承载了新的生活观念和生活方式，吸引购房者的关注。”郭毅认为，从市场需求端来看，6月份带看量整体增加，带看增加，会让市场价格趋于稳定，成交量回暖和提振。

同时，郭毅表示，从下半年来看二手房区域分化会越来越明显，产业会对二手房需求量有所拉升，海淀科技园区周边、亦庄新城周边、丽泽周边、包括金融街周边，可能会是二手房市场上扬比较明显的区域。另外就是教育资源，很多家庭在参考幼升小的成绩，对二手房进行选择。

二手房核心需求是不是旺盛，除了房子本身还要看对应的资源是否对房价有强势支撑，大部分二手房还是趋于价格稳定的趋势。

诸葛找房分析相对乐观，由于北京市场潜在购房需求仍较旺盛，预计接下来，随着市场环境逐步好转，下半年成交有望迎来显著上升局面。

业内人士分析认为，未来三季度的二手房市场成交量决定了下半年北京楼市的整体走势，购房信心是否能全面回升取决于多方面因素，需要进一步观察。

文/张郁唯

编辑/宋欣