房企闯关“期中考” 楼市回暖初显
北京青年报客户端 2022-07-08 17:06

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年中已过,各家房企冲刺半年报落下帷幕,期中业绩有人欢喜有人愁。

整体来看,上半年房企销售业绩呈现负增长,绝大多数房企目标完成不及预期。据中指研究院监测,全国范围内,百强房企销售额均值356.4亿元,同比下降48.6%;从销售目标完成率来看,房企上半年完成率不到三分之一,相比去年同期减少近20%。

尽管上半年全国房企的销售情况较同期不佳,但不同级别城市,业绩贡献的表现有所不同。其中,20家代表企业在一线城市业绩贡献率提升较快,而北京的销售贡献率当属最高,达9.4%。

众所周知,首都北京作为房企战略布局的“必争之地”,尤其是房地产行业调控的风向重镇,在全国具有举足轻重的地位。那么,在京房企今年上半年的表现如何?值得大家重点关注。

上半年三家房企权益过百亿 

TOP30业绩同比下滑21%

纵观2022年上半年房企在北京房地产市场的表现,有几家房企表现突出,但销售业绩普遍呈现下滑趋势。

据克而瑞研究中心统计,2022年1-6月北京TOP30房企权益销售额共计1306.94亿元,相较于去年同期1657.22亿元,下滑21%。其中,有3家房企权益销售额超过百亿,分别为中海、城建、融创,较去年同期4家,减少了1家。TOP10门槛也由去年的63.81亿元,将至今年的40.45亿元。

另外,在全口径金额排行榜中,城建销售额超过两百亿,位居榜首,中海、首开、华润、融创、招商销售额均超过百亿。

值得关注的是,对比2021年和2022年上半年北京房企权益口径TOP10可以发现,今年前十排位中,有六家房企与去年榜单重合,十强阵营相对还是较为稳固。

其中,华润、金地、龙湖这三家房企的进步变化较大,晋升4至8个名次不等;而近三年30强榜单未见身影的中建三局和北京华大基业异军突起,成为十强中的意外“黑马”。

冷热不均 竞争加剧

高端改善住宅率先回暖

据中原视点统计,2022年上半年北京新房成交1.9万套/248万㎡,套数同比回落35%;二手房成交7.1万套/647万㎡,套数同比也回落35%。

北京楼市整体成交规模回落,呈深度调整的态势。对此,中原视点分析认为存在三方面的原因,其一,由于去年下半年楼市已经进入下行通道,惯性影响下,2022年楼市开局较弱。

其二,受疫情冲击的5-6月,新房和二手房成交同比降幅均超4成。

其三,市场预期回落,购房者观望情绪加重,其上半年中原二手房报价指数均值为32.19%,较去年同期回落17.38%。

然而,在成交规模下降的背景下,新房成交均价却涨至60217元/㎡,同比上升12%。不过,房价出现大幅上涨并非市场火热,而是由于市场成交中产品结构的转变。例如,6月下旬开盘的北京瑞府、端礼著以及中海兴叁号院等高端改善住宅,首开最高取得了49.54亿元的佳绩。

克而瑞北京由此表示,上半年楼市出现明显分化,高端豪宅项目热销,成为财富人群升级置业或资金避险的选择,而占据市场主力份额的刚需、刚改型项目遇冷,导致市场总体成交量大幅下滑,但成交均价却因豪宅的热销而保持上涨。

供应方面,今年上半年,北京市新房供应2.59万套/301万㎡,规模突破近8年同期高点;由此全市的存量面积也随之水涨船高,截止6月底,新房上市存量达9.07万套/1301万㎡。

北京各区域去化情况 图源:中原视点

新盘扎堆供应,入市周期却还在缩短,导致新盘市场的竞争不断加剧,表现在不同的区域和项目上。其中,东西城、海淀供应与资源稀缺,销售一路畅通;其他热门区域朝阳、丰台、昌平等短期内同台去化的压力较大。

分项目来看,抢先入市的保利锦上、北清云际;具备倒挂价格优势的天恒学院府;优秀品牌加持的中海汇智里、西红门橡树湾等项目,更受购房人和市场的青睐。

下半年市场有望进一步复苏

行业愈发加速分化

尽管房企销售业绩环比有所改善,但有业内人士认为,上半年房地产行业仍在深度调整,市场回暖未及预期。克而瑞研究中心也表示,目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足,短期内行业仍面临较大下行压力。

展望下半年,中指研究院指出,4月以来各地房地产相关宽松政策密集出台,政策宽松确定性增强,有利于稳定市场预期;但伴随疫情反复,短期市场恢复节奏仍有不确定性,预计市场会在下半年有所回稳。

第一太平戴维斯同样认为,在经历了2022年上半年行业面临的冲击之后,下半年房地产市场将迎来需求反弹等多重利好,在行业基本面已经筑底的情况下,市场要素开始重新连接,形成流动互通的格局,市场在下半年有望稳步复苏。

具体到北京楼楼市,有业内人士分析,受疫情影响,北京的推盘节奏被打乱,较为明显的特征在于淡旺季的界限变得模糊,不少今年二批次的供地,近期7月开始都在做入市准备,为购房人提供更多选择空间。

克而瑞表示,北京市场购房需求旺盛,在很多城市积极出台政策救市时,北京作为首都保持了政策的稳定性与一致性。随着越来越多的地块取证和开盘,北京未来一段时间有望迎来一波供应潮。

那么,房企应对下半年应该怎么办?天风证券地产分析师韩笑预测,预计下半年融资政策宽松仍有望延续,国央企及优质民企的融资优势将继续拉大,行业分化加速。

在此背景下,中指研究院建议,房地产企业要实现稳健发展,一方面要把握城市分化、板块分化下结构性机会,坚持 拿好地、做对产品,提升产品力和服务力;另一方面,房企应继续紧抓销售回款、优化债务结构,确保 现金流和经营安全,寻求高质量发展。

文/宋欣

编辑/宋欣

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