南京楼市去年的火热

与今年的冷清形成了鲜明的对比

近日，网上流传南京再次调整楼市限购政策，允许非本市户籍人员通过补缴社保购房。

为此，中国新闻周刊致电南京市房地产市场交易中心，获悉外地户籍只要在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明，社保可以补缴，征缴方式不做区分。

不过，该中心工作人员也表示，目前这一政策并没有“官宣”，亦没有具体文件。

南京市住建局一位工作人员告诉中国新闻周刊，近日他们也接到不少针对补缴社保购房的咨询，但由于具体政策没有出来，他们也不清楚，“还是要去市政服务中心大厅和房地产市场交易中心的窗口，购房证明开得出来就能买”。

一位业内人士告诉中国新闻周刊，南京此举意在试探市场反应，“同时给自己留有余地”。

今年以来，随着房地产市场整体下行，各地稳楼市举措密集出台，从购房补贴、宽公积金、土拍款缓缴到补贴契税等，不一而足。

作为长三角中心城市之一的南京，其楼市一直以“稳健”著称，但此次传出允许外地购房者补缴社保即可购房，确实放出楼市限购松绑的信号。

此前多次出台调控政策

长三角地区一直以来是我国最重要的房地产市场之一。据58安居客房产研究院数据显示，2021年全国商品住宅新房销售量15.65亿平方米，而长三角41城销售总量达3.47亿平方米，占比全国22.2%。

作为长三角“最强二线城市”的南京，其楼市重要性不言而喻。

据中国新闻周刊不完全统计，从今年4月以来，两个多月的时间里，南京已先后十余次出台楼市调控政策。

如在调整限购方面，允许工作地点在限购四区内（鼓楼、玄武、蓁淮、建邺）的南京本地居民，在原有限购套数上，可多购一套二手住房。同时，对限购四区外的地区，大范围放开新房及二手房限购。

限售政策也进一步放开，由此前取得《不动产权证》满三年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满三年后即可上市交易。

此外，在首付比例和公积金额度上也有放开。其中，名下有多套房的，房贷已结清，新购房首付只需五成，利率可以按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买第二套房，住房公积金最高可贷额度调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

至于针对外地购房者的限制，其实在4月27日，南京就已做调整，将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。

此次南京再度释放消息，允许外地购房者通过补缴社保的方式，购买部分区域房子。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这说明南京对购房政策进一步放松，有助于外来人口购房门槛的降低和购房需求的积极释放。

“这也说明此前南京密集的楼市调控政策，对市场提振效果并不明显。”严跃进进一步解释道。

从“一房难求”到无人问津

据同策研究院数据，今年3、4月份，南京商品住宅成交面积分别为69万和62万平方米，同比分别下降59.49%和63.33%，下降幅度较大，且呈扩大趋势。

南京市房地产学会副会长李子墨接受中国新闻周刊采访时谈到，南京的房地产经过这么多年发展，一直表现得较为稳健，其涨跌基本上和大部分一线、强二线城市保持同频共振的节奏。但从去年8月起，南京楼市成交量开始下滑，整体处于下行态势，疫情又加剧了这一现状。

李子墨认为购房者的信心和楼市有着立竿见影的联系，楼市要稳定发展，首先要提振市场信心。

与此同时，作为长三角城市群龙头的上海，因疫情封控，整个楼市交易停摆近2个多月，也波及了周边城市。

“江苏至少有一半以上的房企总部或区域总部在上海。”李子墨对中国新闻周刊说，一些房企负责人由于被封控在上海，导致部分项目无法正常运转，甚至一些交易链条被阻断。

他说，最初只是南京郊区板块卖不动，现在蔓延到南京最热门的“辣子鸡”板块江北核心区，整个市场显得尤为冷清。

疫情的多点蔓延也令南京在一定程度上错失了“金三银四红五”修复行情的最佳时机。

在南京从事地产中介的门店经理周立告诉中国新闻周刊，去年南京某热门楼盘曾经出现“万人摇号”的场景，即便开发商要求八成首付，依然“一房难求”，但同一个楼盘，现在首付降到三成，却无人问津。

可以说，南京楼市去年的火热与今年的冷清形成了鲜明的对比。

周立谈到，外地购房者可以补缴社保购房的消息传出后，找他咨询的人有所增加，但没有预期中的“爆火”场景出现。

“即便一些客户认为房子仍具投资保值属性，现在也不会轻易出手。”在周立看来，新信号短期内不会对楼市造成太大影响。

同时，由于近期南京频频松绑限购限售政策，市场上二手房库存量有所增加。周立认为，未来相当长一段时间内，都会是买方市场，“对于大部分楼盘业主而言，想要快速卖房，或许只有降价一条路”。

土拍罕见遇冷

市场萎靡不振的同时，南京土拍同样遇冷。

在今年4月22日，南京首轮土拍中，20幅地块中有8宗底价成交，6宗流拍，只有3宗地块触及最高限价。

首场土拍以前所未有的惨淡收场，且在拿地的房企中，多为央企、国企，民企的身影已愈发鲜见。舆论认为，在当前的市场环境中，民企的生存、资金压力更为艰巨，拿地难度更大。

2021年南京土地出让收入达到2100亿元，土地财政的依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）超过100%。

有分析指出，土地出让金依然是当下地方财政中很重要的一部分，尤其在多轮疫情冲击下，经济下行压力加大，土地成交不振直接影响地方财政收入。

“南京今年卖地指标估计和去年差不多，但今年首轮土拍才成交191.75亿元，年化完成度只有预期的20%左右。”李子墨认为，这将会对第二轮土拍造成很大压力。

之前不少业内人士在首轮土拍结果出来后，已预估在第二次土拍之前，南京可能会加码出台救市新政，进一步刺激市场。

事实上，此次楼市新信号被释放出来的同时，也正是南京第二批集中供地的阶段。

据悉，南京将于7月12日进行第二次土拍，预计出让44宗商品住宅地块，总出让面积196.99万平方米，总建筑面积452.36万平方米，总起价755.8亿元。

在这44幅商品住宅地块中，有13宗地块实行“差异化定价”，即不设毛坯限价，但其余31宗地块将继续实行毛坯限价政策。不过，多个片区的限价有所上调。

如南部新城大校场宅地的限价为47500元至48000元/平方米，而此前该区域的最高毛坯限价为45300元/平方米，上涨约3000元/平方米；河西南部的毛坯限价为48000元/平方米，较之前上涨了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限价高达55000元/平方米，刷新了南京毛坯限价纪录。

严跃进认为，这些住宅用地限价的上涨，意味着当前南京在供地方面的政策较之前更开放。

他说：“南京对于楼市政策的进一步放松，多少会对房企产生一些影响，即房企的拿地会和后续市场的预期挂钩。若是房屋销售市场有提振的空间，那么后续拿地方面积极性自然会增加，有助于市场信心从销售端传导到供给端。”

触底回暖并不易

在江苏兰亭企业咨询管理有限公司负责人、南京资深地产人王大国看来，当下南京楼市发展还面临着两大短板：人口与位置。

人口是一个看似长远却能影响楼市和房价的根本性力量。王大国认为，南京想要扭转楼市萎靡态势，还需重视人口红利。

但这些年，南京对人口的控制一直较为严格。

第七次全国人口普查数据显示，2020年11月1日，南京常住人口达到931.47万人，与“六普”相比，10年间全市常住人口只增加了131.10万人。虽然增加的人口并不算少，但与其他强二线城市相比，就多少显得有些逊色。

这期间，西安增加了448.51万人，成都增加了581.89万人，广州则增加了597.58万人。

有分析认为，南京的地理位置也在一定程度上限制了其发展。

南京被戏称为“徽京”，地处苏皖交界地带，北西南三面被安徽包围。因此，南京都市圈是一个跨省城市群，涵盖江苏省的南京、镇江、扬州、淮安、常州的溧阳和金坛，以及安徽省的马鞍山、滁州、芜湖、宣城等地。

王大国认为，这为南京带来新的发展机遇的同时，也在一定程度上限制了其发展。

“中国的行政体制对经济发展影响巨大，安徽城市不可能处处迎合南京，且相连的滁州、马鞍山、芜湖等城市发展程度并不如南京，就目前来看，更多的是通过南京带动周边城市发展。”王大国认为，难以与周边城市形成协同发展局面，也限制了南京楼市更好发展。

因此，他建议南京在松绑楼市的同时，出台更多人才购房政策，吸引更多优质人才落户南京，进一步增强城市竞争力。与此同时，加强低收入家庭住房保障，并减少对楼市高端产品的过多干预。

“应该让城市房地产市场的差异化成为常态，让低收入人群有所居的同时，允许高收入人群在市场化中根据自身需求匹配合适的产品。”王大国说。

他认为，南京科教文卫发达，交通枢纽位置突出，制造业产业链齐全，且有着庞大的中产阶级群体，只要限购政策能进一步松绑，楼市便能逐渐回暖。

李子墨也认为，南京房地产市场有政策托底，不可能再大跌，“但目前形势依然非常严峻”，楼市真正触底后，回暖恐怕不容易。

编辑/李桁