北京楼市的小阳春，真的要来了？

一季度百强房企的销售业绩几近“腰斩”，开发商成交“喜报”却重现北京楼市。记者发现，近期包括华润、中海、龙湖，甚至阳光城在内多家房企发海报，耀眼红底、巨额数字，各大开发商迫不及待要传递这份“喜悦”。

值得注意的是，北京新房市场虽有回暖迹象，但有数据显示，房地产市场仍处于恢复阶段，整体表现偏弱。

热门、爆雷房企都发海报

专家：整体不及预期

告别沉入谷底的悲观情绪，北京新房市场带看量持续攀升，开发商成交“喜报”也于近期重现北京楼市。

华润置地北京公司发布的海报称，“幸福里润园、橡树湾、永定府”三大新品入市，7天销售额达百亿元。其中，橡树湾项目开盘半小时便成交了286套，成交额达到19.54亿元。

中海汇德里开盘销售50亿元，成为北京热门榜第二名；中建学府印悦首次开盘热销228套；龙湖京能熙上首次开盘实现8亿元认购额。就连爆雷房企阳光城也发布了喜报，“红盘效应、顺销第一”。

根据北京市住建委数据显示，2022年3月共有19个项目获得预售许可，其中住宅套数为5719套，新增可售面积约57.36万平方米，而这之中刚刚上新的项目占到约四成。对比2月份的新增供应，住宅项目在总套数上环比增加了81.44%，开发商推盘意愿增强。

合硕机构首席分析师郭毅表示，目前北京新房市场成交的核心问题，就是市场“二八分化”比较明显。我们确实看到一些项目，销售的情况非常理想，但大部分项目目前还处于一个比较低迷的状态。由此也就造成了，虽有“热点”，但楼市整体表现不及预期。

经历寒冬的洗礼，地产行业终于迎来了恢复期，前期积压的购房需求集中释放，也就形成了传统意义上的楼市“小阳春”。但在刚刚过去的3月份，楼市似乎并未如想象中那般。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.65万平方米，环比上涨16.59%，同比下跌50.21%；同时从一季度新房成交情况来看，一季度40城新房销售面积为4312.68万平方米，环比下跌25.84%，同比下跌39.32%。这也进一步印证了房地产市场当前仍处于恢复阶段，整体表现还是偏弱。

不过值得注意的是，北京3月销售面积均较上月大幅增长，环比涨幅达到76.3%，这也是由于北京楼市较具韧性，自身调节能力较强，带动其成交规模回升显著。

“拍板”认购红火

退订比例也加大

“最近一段时间真是太忙了，前脚刚送走一个客户，后脚就又被安排上了，甚至有时候要‘委屈’客户两三组一起看房。”北京大兴区某售楼处销售人员告诉记者，从今年3月开始，咨询带看数量以肉眼可见的速度增加，这之中以刚性群体为主。很多在春节后搁置买房计划的客户，近期开始变得积极起来。

其表示，目前新房项目价格管控严格，一些区域能够与周边二手房形成“倒挂”。最重要的是，新盘刚刚入市也确实给到了不错的优惠。

在上述项目的售楼处，记者也看到，现场大概有30多位看房客户，洽谈区基本上座无空席。

同样的情况也出现在一些此前去化艰难的“老大难”楼盘。2021年上半年，北京新房市场的供应迎来高峰，一个又一个新房扎堆亮相，有意向的购房者看得也是眼花缭乱。供应量增大的同时，也就遗留了一些受到“冷落”的项目。

“目前可供选择的房源不多了，月底必清盘。”一去年初入市的项目销售人员告诉记者，与刚刚入市的新盘相比，他们最大的竞争优势就是交房早，一些想买新房又着急住的客户，会把目光聚焦过来。

事实上，“老大难”项目多以去化为目的，各种手段“辗转腾挪”。记者注意到，中介机构的带看人员，几乎是售楼处案场销售人员的两倍之多。

房地产市场下行，各大开发商对于渠道的依赖度越来越高，比如签订代理协议，提高佣金比例等，以期达到快速回款的目的。

与此同时，“限时”手段也发挥重要作用，清明节特惠、一口价房源等诸如此类，也调动购房者的“拍板”情绪。

对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，当下买房人变得越来越理性，再加上新房项目众多，也就提供了比较的空间。带看量持续增加，认购数量也看起来比较红火。但不容忽视的是，退订比例也同步加大。也就是，真正从认购转为签约的并没有看起来那么好，因此也就出现了数据低迷的状态。虽然如此，但是渠道能引流，至少说明“人气”回来了。

是否“注水”？

需等网签数据

房地产市场持续下行，每一个销售节点都承载着满满的期待。一轮回暖浪潮“输出”，市场真的热起来了吗？

看到硬币的背面，开发商成交“喜报”披露，可能是为了曝光率，“注水”概率很大；络绎不绝的看房者，也存在“看的人很多，真正下单的少”。

想回答上述问题，最终还是要通过官方途径来确认，那就是网签数据。

住建委的网签数据虽然准确但却不及时，具有明显的滞后性。这个滞后周期，可能是几个月，也可能是一年之久。

在当前节点，开发商应该会积极推动网上签约，因为网签滞后就意味着回款滞后，这几乎掌握了“钱紧”开发商的命脉。

但真正数据呈现也需要一个过程。动辄几十亿的销售数据并不具备参考价值，而网签数据的滞后性也有可能在未来几个月才会“翻红”。所以不能盲目听信“市场好了、房价要涨”之类的说法，购房者还是要以“需求”出发。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，居民收入减少，购买能力下降，二手房置换周期延长，这些都将影响到未来一段时间开发商网签数据的呈现。

对北京新房市场走势，王小嫱表示，北京市场潜在购房需求犹存，随着时间的推移，积累的购房需求会逐步释放，我们预计北京市场热度在今年5-6月份左右有明显的改善。

郭毅则表示，从目前市场状况看，虽然外部环境给到了一些政策利好的预期，但北京调控仍未出现放松，北京新房市场的销量水平，4、5月份还是会保持在一个稳定的状态。

来源/北京商报

编辑/樊宏伟