万科交出了一份表现平淡的年报。

2022年3月30日，万科发布2021年全年业绩报告。去年全年，万科实现营业收入4528亿元，同比小幅增长；归母净利润225.2亿元，同比大幅下降45.75%，这是万科净利润13年以来的首次下滑，而且下滑比例近乎腰斩。

万科董事会主席郁亮反思万科净利润下滑时表示，从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

郁亮分析称，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

此外，万科受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元；另外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，万科对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归母净利润约26亿元。

除了净利润下滑之外，万科的财务报表中还有更多可以为投资者关注的细节。以下为21世纪经济报道记者整理的数个要点，从中可以更全面的看到万科去年一年的经营表现。

1.土地市场投资未明显缩量

去年上半年，万科在公开土地市场表现良好，不过进入下半年之后，随着市场变化，万科也相应减少了土地投资。

根据万科的年报，2021年其获取新项目148个，总规划计容建筑面积 2667.4 万平方米，权益计容规划建筑面积 1901.4 万平方米，权益地价总额约 1401.5 亿元，新增项目平均地价为 6942 元/平方米。

相较于2020年，万科的地价总额和平均地价均高了，而权益计容规划建筑面积却少了，以此来看，万科的土地成本还是略有上升。数据显示，2020年，万科新获取项目总规划建筑面积3366.5万平方米，权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额约1381.5亿元，新获取项目平均地价为6,710元/平方米。

2.少数股东损益占比提高

万科2021年全年实现的净利润总额是380.7亿元，同比下滑约35.8%。归母净利润的下滑幅度要更大一些，源于万科少数股东损益仍保持在较高水平。

从万科的财务报表中，可以看到2021年万科的少数股东损益为155.5亿元，而2020年这一数据是177.8亿元。以此计算，万科少数股东损益在2021年的净利润总额中已经达到40.8%。

万科近几年少数股东损益一直要高于多数同行。可供对比的数据是，招商蛇口的少数股东损益约在30%左右，龙湖集团的这一数据在25%左右，万科的少数股东的确分走了较多的利润。

万科财务负责人此前曾就问题解释称，万科的项目中有约70%都是合作形式，多数会由万科为主要股东，因此其他项目的合作方的回报就被列为了少数股东权益。此外，合作的项目公司还存在财务资助的问题，通常万科的项目公司如果需要投资5亿元，注册资本一般为1000万-2000万，其余4.8亿元基本由股东借款投资，万科所有操盘的项目，财务及资金账户都归万科管，与控股子公司的运作并没有太大的差别。

3.经营性现金流、持有现金都变少了

万科2021年仍保持安全经营。截至2021年12月31日，万科净负债率29.7%；经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，继续保持“绿档”。

不过，相比起2020年，万科的经营性现金流和持有现金都同比有所减少，这也可以看到万科所受到的行业冲击。2021年，万科经营性现金净流入为41.1 亿元，而2020年同期则为531.9 亿元，这是需要警惕的数字。

此外，2021年，万科在手现金为1493.5亿元，而2020年则有1952亿元，此外去年年中万科的在手现金也仍有1869.9亿元，一年以来逐步走低，也是值得关注的现象。

4.房地产开发系统员工减少

去年下半年以来，房地产行业的人员流动是大趋势，万科也受到了相应的影响。

根据万科年报，2021年，万科总在册员工人数同比增加，共有139494人，同比增加 43.97%；但房地产开发系统的人数却同比下滑，共有在册员工17323人，同比减少11.84%。

对比专业构成可以看到，万科去年一年管理类人员减少幅度最大，同比下滑51.9%至2844人；专业技术人员则小幅下滑4.46%至7243人，但市场营销和销售人员则同比逆势上升17.56%至7236人。

根据万科年报，专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员；管理类人员则包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。

5.管理费用没有明显改善

郁亮从2020年开始提出了房地产行业进入“管理红利时代”。根据万科的理解，万科必须认识到这个时代以“充分竞争”为主要特征，必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

但万科在这方面也许需要更努力。2021年，万科的销售费用为128亿元，同比上涨了20.42%，万科解释为是推广费用和销售佣金增加；管理费用录得102.4亿元，小幅下滑0.44%，原因是人工费用支出减少。

万科2021年实现的销售额是6277.8 亿元，同比下滑10.8%，在此背景下销售费用还有两成左右的增幅，也是值得关注的现象。

编辑/宋欣