房企挤破头的西北 新一轮争夺已经开始了
和讯网 2022-02-20 14:02

中国古代四大名著中,唐僧师徒四人一路西行,斩妖除魔,历尽磨难,终取真经的故事给无数孩子的内心种下了“西游”梦;

丝路驼铃,出阳关,进西域,长长的西行路上,留下了一个个伟大的奇迹,也留下了一个个未解的谜团,神秘西域至今仍吸引着人们走进探索;

几十年前,西部大开发的号召下,无数有志青年投入时代的洪流中,沙漠变绿洲,天堑变通途,中国西北这片广袤的土地上留下一串串令人热血沸腾的故事……

大西北的魅力持续散发,属于这里的故事还在延续。这个曾被诸多全国性房企抛之脑后的区域,正磁吸着“黑铁时代”中的房企,成为“兵家”必争之地。

进入2022年以来,房企组织架构调整动作频频,其中,在一众战略“瘦身”的操作之下,融创洗牌西南区域,成立西北区域尤为吸睛。按照融创的解释,区域管理半径的缩小,更有利于城市的聚焦深耕。

其实不止融创,再往前看,万科、保利、龙湖、越秀等规模房企,均在不约而同布局大西北,或成立区域集团,或携手本土房企小试牛刀,或干脆在土拍市场大举拿地,这些曾在华南、华东市场激烈厮杀的老对手们,已经在西北新战场排兵布阵。

随着热点城市房地产市场的竞争日趋激烈,房企将目光锁定西北或是不错的尝试,但这片投资热土真的能成为滋养房企的沃土吗?

到西部去!

融创与西北的故事始于2015年,融创通过与西安本土龙头房企天朗的合作,曲线进入西安市场,迅速在西安城南、浐灞、长安等板块布局多个项目。随后,融创又通过与科为、中登、华侨城等房企的合作,以及通过产业勾地、收购等形式,迅速布局了西安全城。

截至2021年,融创在西安已经处于遥遥领先地位,以189.8亿元位居西安房企销售额排行榜首位,以绝对优势领先其他房企。除西安之外,融创在陕西还进入到了延安、咸阳、渭南。在咸阳,融创也处于领跑地位,其销售额比榜单上第2名至第5名之和还要多。

同样,在强省会的大西北,房企扎堆进驻的太原、兰州、银川等省会城市也是融创的布局重点。2021年,融创在太原实现销售额76.3亿元,位列太原房企销售业绩TOP4,在银川的销售额为15.8亿元,位列银川房企销售业绩TOP6。

以此来看,2021年,融创仅在西北区域的西安、银川、太原的销售额约280亿元,与中指院公布的2021年中国房企销售额榜单上第109位实地地产集团体量相当。

实际上,除了此次新成立西北区域的融创,不少房企也正在西北区域“如火如荼”地扩张:

绿地,2004年成立了绿地集团西北房地产事业部,2016年12月起,绿地集团西北事业部升格为绿地集团西北区域管理总部。

龙湖,自2007年进入西安后便逐步将触角延展至咸阳、兰州等城市,2021年国庆前夕,更是一口气收购了4家位于陕西西安的房地产企业,以满足龙湖在西安的扩张,随后的集中供地中,龙湖以29.5亿元竞得西安3宗居住用地,成为本轮土拍最大赢家。

龙湖在西北的野心并不局限在西安,据其2021年半年报,龙湖在西北部已布局西安、咸阳、兰州3城。根据最新公布的销售数据,1月龙湖实现权益签约额69.9亿元,其中,西部区域权益签约额14.3亿元,仅次于长三角区域和环渤海区域。

万科,2008年进入西安,2020年8月新成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地,打破了10年不变的区域架构。彼时,万科成立西北事业部的初心与融创一致,也认为西北幅员辽阔,接近全国1/3面积,管理半径大,成立区域集团可以更好地深耕和发展。

2012年,保利进入陕西。2021年1月,保利在兰州文创城拿下了11宗地,共计698亩。3月27日,保利在兰州地标黄河楼召开西北城市群战略发布会。

旭辉,2017年进入西安,随后进入银川、乌鲁木齐等城市,2021年3月旭辉宣布太原公司并入西北事业部,并将西北事业部更名为西北区域事业部,负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。

2021年1月,正荣营销公司首个试点西北大区揭牌,4月,营销公司中西部大区正式落地成立。

2021年7月,一向深耕粤港澳的越秀地产携手西安本地房企紫薇地产落子西安,迈出布局西北的关键一步。

毋庸置疑,黑铁时代房企还能将步子坚定地迈向大西北,这背后,必然是房企掌舵者的看好。2017年,郁亮曾表示,“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”2020年,万科分拆中西部成立西北区域时,郁亮更是豪情万丈地表示看中西部的战略发展前景,西部广阔天地大有可为。

热土≠沃土

那么,吸引房企前赴后继的大西北楼市究竟怎样呢?

回顾2021年,上半年全国楼市频繁调控、下半年市场活跃度下滑的大背景下,西北楼市的“晴雨表”西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐楼市均呈现“前高后低”的走势。三季度开始,随着中央加大调控力度,叠加信贷收紧及房企战线收缩,购房者观望情绪提升,房地产市场明显降温。西安、兰州更是遭遇疫情反复,房地产行业尤其受到冲击,市场低温运行,规模仍在继续探底。

作为西北的战略重镇,随着近几年随着落户政策的逐步宽松,西安人口吸附力不容小觑,“七普”数据显示,西安常住人口1295.29万,十年增长448.5万人,人口规模占全省的33%,这也是此轮进入下行通道前西安楼市热度一路飙高的重要支撑。

2021年下半年以来,受多轮政策调控影响,叠加年末疫情突发,西安楼市严重受挫,致使全年成交量和企业业绩均不及2020年。

不过,自解封后至春节假期前,西安连续公示23个项目价格,共计9165套房源,推盘意愿明显,或将带动西安楼市短期成交。

但中指院研究认为,长期来看,西安不论经济还是楼市,都需要新的增长支撑。“西安的两轮楼市周期轮动,除全国大环境影响外,也分别得益于棚改提速和大型会事带来的投资扩张红利。随着大型会事的结束,西安增长动力便开始显现不足。”数据显示,2021年,西安固定资产投资增速下降仅次于2015年,降幅达11.6%。

此外,房企集中的兰州、咸阳、银川、乌鲁木齐也表现出了明显的下滑趋势。例如,统计局数据显示,2021年银川全市商品房销售面积641.57万平方米,实现销售额490.67亿元,同比下降14.7%和9.8%。其中,住宅销售528.20万平方米,销售额430.11亿元,同比下降21.7%和13.2%。随着加强版“银八条”政策的出台,银川商品住宅销售面积经过14个月持续增长后,从2021年1-7月份开始下降,并呈逐步扩大趋势,降幅由2021年1-7月份的0.5%扩大到全年21.7%。

尽管都处于下行通道,但中指院认为,长期看,乌鲁木齐的市场需求仍有空间,“当下各地州县市购房者持续进入乌鲁木齐,而未来新增人口的引进将助推乌市持续发展。”根据七普数据,乌鲁木齐人口规模实现正增长,十年人口增量94.4万,位列全疆第一。

“整体来看,2022年,西北区域面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,楼市的复苏之路道阻且长。”中指院表示。

调头转向 意欲何为?

或许对于亟待补血的房企来说,西北并非绝佳沃土,那么房企争相恐后布局西北意欲何在?这片广袤自由的土地上,房企真的能肆意“生长”吗?

此前,西北区域因经济发展相对欠佳等原因,造成购买力有限、房地产市场化程度较低,一直鲜有全国性房企的布局,相较之下,房企普遍活跃在东部热点城市。

如今,东部房地产市场被套上沉重的调控枷锁,土地、建安成本不断飙升,房企利润空间受到严重压缩,在此背景下,西北区域进入房企视野。房企布局也从仅限于省会、首府性城市,不断向咸阳、渭南、铜川、韩城等能级较低的城市下沉。

据克而瑞统计,截止至2021年上半年末,百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%,较2020年末回落6个百分点。 相较之下,百强房企在中西部土储占比高达38%,较2020年末增加5个百分点。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,西北市场土地成本较低,人口相对集中,是房企集体“掘金”西北的主因,此外,近几年,西北区域基建力度加大,也在一定程度上增加了投资机会。“根据易居研究院监测的百城成交数据,2022年1月,拉萨住宅成交环比涨32%,同比上涨11%,涨幅均居前列,这也说明曾不被看好的西北市场还是具备发展潜力的。”

在东部市场发展受限的情况下,严跃进认为,房企加速抢滩西北市场有利于拉动业绩的增长。

已经进入西北市场的某房企内部人士直言,由于此前全国性品牌重视程度相对较低,西北内部的竞争压力相对较小,这也成为一些注重市场机会研究的企业提升关注度的原因。

但IPG中国区首席经济学家柏文喜也提到,西北市场相对来讲市场容量较小,溢价能力较低,可供房企调整试错的机会少,这就加剧了企业的经营风险,考验每个项目对客群的研究、产品类型的精准定位等。

同时,本地无知名房企或许也是品牌房企加速布局西北增添了契机。例如,在河北有华夏幸福(600340)、荣盛;在浙江有实力强劲的滨江、祥生;而华南则云集了碧桂园、雅居乐、富力等企业,相较之下,西北这片辽阔的土地为新进驻房企留下了无数想象空间。

但柏文喜也提醒,房地产市场发展几十年,全国百强房企中,包括发家重庆、成都在内的众多地方性企业均榜上有名,但难找一家从西北走出来的房企,可见,若想在西北打开市场,拓展规模,也绝非易事。

编辑/崔心悦

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