近日上市房企陆续公告1月份销售数据，然而这并不是一个“苦尽甘来”的故事，而是“寒风瑟瑟”。亿翰智库在研报中表示，销售方面，2022年1月TOP200房企同比下降42.9%，延续2021年7月以来降温趋势，2022年房企面临着购房需求不振和销售低迷的压力。

2月11日，正荣地产和正荣服务两家公司股价大幅跳水。有传闻称其起因是正荣将不再按此前计划赎回一笔2亿美元的永续债。随后，正荣地产回应称将按期赎回美元债。值得关注的是，今年以来，为了提振市场信心，多家房企已经赎回美元债或者将境外债赎回提上日程。新城控股于2月7日发布关于提前赎回境外美元债券的公告，同样回购债券的还有碧桂园。中指研究院监测显示，2022年初以来，地产公司回购美元债规模已经达到12.8亿元，14家企业进行股份回购，回购金额2.03亿元。回购成为房企提振资本市场信心，降低风险的主要手段。

回购提振市场信心

自“三条红线”等系列调控政策发布以来，去年境外市场对中国地产企业的风险承受能力越发担忧，房企的“借新还旧”滚动机制也备受考验，在2021年上半年，多家房企的债务问题陆续爆发，境外债券投资者的信心降低。

2022年1月18日国家发展改革委新闻发布会上，国家发展改革委政策研究室主任金贤东表示，去年个别高杠杆房地产企业因自身经营问题发生境外债违约事件，导致中资境外债市场房地产板块出现短暂恐慌情绪，这属于市场的自我调节，不会影响中资境外债市场的整体功能。长期看，中资境外债市场将进一步成熟和完善。

为提振市场信心，规避债务违约风险，众多房企在2021年下半年开始积极赎回即将到期的美元债，并陆续回购公司股份，通过回购美元债向外界释放营相对稳健的信号。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，房企积极回购的目的，首先是避免发生债务违约及信用危机风险；其次是降低负债率水平，促使企业降档；最后是行业环境引起的房企不约而同回购海外债。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《证券日报》记者表示，由于部分房企的美元债违约、遭受国际评级机构频繁下调信用评级等影响，房地产行业整体信用结构受到一定影响，在此背景下，多家房企回购美元债和股票一定程度上表明了其资金面较宽裕，对自身的发展前景有一定信心，这对市场信心的提振具有积极作用。

但积极回购并不意味着房企“岁月静好”，梁楠指出，在当前环境下，房企还需加大去化力度增加销售回款，减少投资动作，尽可能地保障资金的充裕性，同时，在企业资金流动性允许的情况下可提前还债，尽可能地避免债务集中兑付，强化债务安全边界。

政策宽松市场寻底

一边是房企的积极回购，另一边是房企1月销售的“倒春寒”。天风证券研报表示，1月（截至28日，春节假期数据更新滞后）63城商品房成交面积同比-30.10%，一线、二线、三线同比增速较上月降幅扩大。同期17城二手房成交面积同比-34.18%，除一线城市呈现边际改善趋势外，其余城市同比增速降幅均有所扩大。销售并未形成趋势性改善，需求侧预期的稳定有待其他托底政策的出台。

2022年1月，全国房地产调控66次同比上涨57%，稳楼市政策频繁出台。中原地产首席分析师张大伟对记者表示，整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。从中央到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策，从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。

张大伟说：“预计2022年上半年整体市场依然寻底，市场逐渐走出低迷，从房企的资金链看，2022年上半年依然会非常困难，但随着政策的宽松，市场逐渐有走出低迷的迹象。”

刘水也表示，购房需求不振和销售低迷的压力下，短期来看，房企的策略是理性投资、加快营销回款。长期来看，根据我国房地产市场发展阶段及趋势，筹划业务模式转型升级，进入存量房时代，由房企由开发商向服务商转型是大势所趋，拓展第二增长曲线，开辟房地产代建、资产管理、商业管理等轻资产业务。

编辑/张郁唯