郁姐鉴房|房山低总价行,100、200、300万能买什么房?
北京青年报客户端 2022-01-28 22:58

适合何种需求?

房山这个板块挺久没去了,郁姐团队前段时间去转了转,了解下市场。春节前,我们的日常踩盘基本结束了,提前预祝大家度过一个愉快幸福的春节假期。

房山楼市,这两年给人的印象是不温不火,离市场热点越来越远。根据中原地产数据显示,2021年,房山新房供应排在朝阳、大兴、顺义之后,成交均价34110元/㎡,新房成交均价甚至低于怀柔36342元/㎡,仅高于平谷、密云、延庆区。

2021年北京各城区新建住宅(普通住宅+豪宅+别墅)成交状况

总体来说,房山楼市在逐渐回归纯居住属性,目前不属于能跑赢大盘板块。新盘总价低可上车,京西工作生活的购房人可关注。

01房山房价天花板 中海寰宇视界去化超30%

中海寰宇视界在房山线稻田站200米左右,地铁4站地可抵达丰台科技园,5站抵达首经贸可换乘地铁10号线。

据消息,地铁房山线三期于东管头南站与丽金线相连,预计今年开工,最早2025年通车,届时地铁12站可达金融街。

交通便利性显著是这个项目最大的亮点,从它的销售定价也能看出,更多对标的是丰台科技园板块。

自驾可通过京港澳高速快速抵达丰台区,项目附近京雄高速在建,建成后通往五环将更加快捷。

中海寰宇视界2021年1月拿地,到去年年底,项目取证房源1325套,已签约459套,网签均价55584元/㎡,网签率34.64%。

在我们统计的2021年入市32个新盘项目的平均网签率仅为13.47%。中海寰宇视界数据上看销售情况还是不错的。

郁姐团队觉得,除了地块交通优势,项目的全龄户型适应了部分低总价刚需上车需求。中海产品设计上也有加分。

53/59㎡一室内一厅一卫,总价300-360万,一梯三户,目前在售7#、15#东西向;

72㎡两室两厅一卫,总价420-440万,一梯两户,目前在售6#、11#;

96㎡三室两厅两卫,总价600万左右,一梯两户,目前在售9#、10#;

135㎡四室两厅两卫,总价800万左右,一梯两户,目前在售12#;

53-135㎡全户型展示

300万上车,对京西上班生活的购房者还是很有吸引力的。小户型所剩不多。

96㎡的做了三面宽,非常方正,有赠送。135㎡豪横,高得房率。精装交房。

预计2023年9月交房。

郁姐团队实踩项目周边看到,目前区域内多为在建工地及回迁楼。各类配套不够完善,需要依靠丰台科技园商圈或长阳成熟住区。

项目周边在建地块及回迁房小区

除目前已经开业的中粮悦街外,想满足购物需求可乘地铁两至三站到达永旺梦乐城、丰科万达广场等。地铁稻田站附近有三块总建面12万方的规划商业用地,目前土地尚未拍出。

周边的教育资源包括北侧九年一贯制大宁学校,长阳板块有黄城根小学房山分校、首师大附中实验学校、北京四中等,均距项目3公里左右。项目南侧规划的12年制的教育用地,计划2023年建成,引进学校尚未确定。

02中建房山双盘互动 京西印玥VS学府印悦

中建京西印玥去年在房山的网签数据是不错的,容积率1.6低密度、6层小洋房社区,高得房率各户型超过80%,落地窗是项目亮点。不足是非临铁。单价4.3-4.7万/㎡。

京西印玥的成功给初进房山的中建增添不少信心,去年二批次供地,中建又接着在房山拿下了房山线良乡大学城西站500m地块。项目案名已经公布叫学府印悦,户型依旧做的不错,小区容积率2.5,大概是15层左右小高层。单价4.3-4.5万/㎡。

鱼跟熊掌不能兼得,小高层临铁和低密度非临铁,不同家庭需求会有不同选择。

京西印玥2020年拿地,2021年1月开盘,一期预计2023年交房,二期目前在售,预计2024年交房。

具体价格如下:

73㎡两室一厅一卫,总价320万左右;

83㎡三室两厅一卫,总价380万左右;

89㎡三室两厅两卫,总价410万左右;

106㎡四室两厅两卫,总价490万左右。

73㎡两室两厅一卫

83㎡三室两厅一卫A户型

83㎡三室两厅一卫B户型

89㎡三室两厅两卫A户型

89㎡三室两厅两卫B户型

106㎡四室两厅两卫

73㎡样板间实拍:

入户玄关、U型厨房

客厅、公卫

主卧、次卧

89㎡、106㎡的户型方正,功能性强,得房率高,值得看看。

学府印悦目前只有临时展位,户型为60-118㎡一至四居,得房率会略低于京西印玥。

60㎡户型做成了三面南向户型!临铁低总价小户型,6站20分钟到稻田,总价270万,比中海寰宇视界73㎡便宜了150万,可以关注一下!

86㎡、99㎡户型模型展示

学府印悦周边有中国社会科学院大学、北京工商大学、北京中医药大学、首都师范大学、北京经贸职业学院六所高校。去年9月首开龙湖熙悦天街正式开业,为区域又增加一大型商业。

首开龙湖熙悦天街

03房山还有1开头的房子!

别激动,100多万在房山也只能买商住,郁姐团队在良乡大学城发现了一个比较有意思的商住项目,是绿地开发的隐居时代。

隐居时代背靠着首开龙湖熙悦天街,在良乡高教园核心区域,总价103万起,49-100㎡的LOFT公寓。据销售人员介绍,49㎡的月租金约4500元左右,投资租售比可观。

项目对面的北京理工大学校区

从项目看地铁良乡大学城北站

这个项目总层高13层,报价2.5万/㎡左右,LOFT层高4.2m,顶层4.5m。长城物业,物业费5.98元/㎡,商水商电,水费9元/吨,电费1.09元/度。

目前南区已经基本售罄,北区主要在售4号楼49-100㎡的LOFT公寓。

公寓大厅及楼道内部

49㎡的LOFT,入户左侧卫生间、右侧厨房,客厅上侧挑高4.2m,两间卧室均为南向,单层得房率在72%左右。麻雀虽小,五脏俱全,适合创业小公司、或出租。

62㎡的户型总价127万左右,一层为餐客厅书房,二层两间卧室。

内部实拍

餐厅、书房

客厅落地窗

两间卧室,其中一间为套房

据介绍,良乡高教园入驻人数约12万人。加上中核、中航科技园产业人群,板块内居住需求呈上升趋势。

郁姐团队对比了长阳商圈地铁边的FCC中央城,同样是LOFT的商住产品,50-80㎡左右的LOFT,总价100-150万左右,周边配套成熟。50㎡月租金4000元左右。

据了解,从2017年到现在,FCC中央城商住房普遍是入手则亏。一套58㎡的产品,5年跌了15万。商住产品保值性不如住宅,且不能上学、落户,购买不占住宅购买名额,更适合创业、或出租。

FCC中央城

郁姐团队看完房山新房项目,整体感觉是,居住舒适,房产保值增值性整体差一些。

北京楼市各区域各板块差距越来越大,适合自己需求最重要!

好了,如果有什么问题,可以联系郁姐!

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感谢关注

文/崔心悦

编辑/崔心悦

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