杭州西湖区文鼎苑一套21楼、面积为58.66平方米的法拍房，仅出价一轮，便迅速以底价430万元成交，折合单价7.33万元/平方米。比评估价548.567万元便宜了整整118.567万元。文鼎苑小区对应的是学军小学紫金港校区，是杭州目前炙手可热的学区房。一度被市民称为“杭州第一孟母盘”。此次法拍的房子单价7.3万元相比巅峰期已经跌去了40%。就在去年上半年，文鼎苑房价如日中天时，一套建面约58平方米的一楼二手房源，以750万元的总价成交，折合单价12.9万元/平方米。

学区改革传闻不断 杭州学区房跌回去年2月水平

从区位看，文鼎苑位于杭州市西湖区，周边配套完善、教育资源丰富，周围名校云集，在文鼎苑小区西门有文鼎苑幼儿园，后者为闻裕顺教育集团旗下杭州市特级幼儿园；当地颇具盛名的学军小学（紫金港校区）处于文鼎苑北门；紫金港中学则在文鼎苑西面约200米处。因双学位傍身，文鼎苑的房价在过去两年一直处于水涨船高状态。

事实上文鼎苑这不是第一次跌破杭州人的眼镜，基本上从去年8月份开始，随着杭州发布新政策，严禁炒作学区房，作为学区房代表的文鼎苑价格和成交量就已经开始有明显下滑迹象。

房天下数据显示，文鼎苑二手房均价从2020年9月的6.8万元/平方米，一直涨到2021年5月的10万元/平方米，直到从去年9月才开始逐步降温，在价格上也出现了显著回落，目前文鼎苑的二手房均价已经跌回了去年2月的水平。

今年1月14日，位于杭州西湖区花园西村1幢4单元101室、花园西村1幢2单元101室、花园西村1幢2单元102室、花园西村1幢3单元101室、花园西村1幢4单元101室5套法拍房源同时拍卖结束，因无人问津最终全部流拍。作为杭州最热门的西湖高教板块，逐步进入了寒冬模式。

杭州一名中介表示，近一年杭州学区房确实出现了明显松动，最主要的原因是杭州关于学区改革、教育公平的政策新闻不断，导致市场对学区房的未来前景出现观望情绪，现在杭州的学区房差不多已经回归到上一波上涨的原点。

法拍房子前后曾被查封15次

文鼎苑拍卖的这套房源本身，位于21楼，屋内有一室一厅一厨一卫，是文鼎苑比较稀缺的小户型。屋内属于简单装修，家具、电器有些老化，但也齐全。据了解，这套房子流入法拍房市场，是因为民间借贷纠纷。该房源的房主曾某，是新三板某上市公司的董事长、大股东。该上市公司股票自2021年5月份起被实施停牌，至今仍在停牌中。值得一提的是，这套房子前后被查封了15次。

杭州中介人士表示，该房源以底价430万元成交虽有捡漏的成分，但也侧面反映了杭州的学区房市场的惨淡。眼下文鼎苑的房源挂牌数量赫然高达200多套。基本都是150方左右的大户型，接着是80多方、60方左右的房源。这套小户型的法拍房成交价直接打破“小面积高单价”的成交定律，杭州一向坚挺的学区房确实疲软了。

先是去年8月5日杭州推出楼市新政，不少意向购房者失去了购房资格。接着又传闻学区政策要改，还有“教师轮岗”“大学区摇号”等消息陆续传出，改革方向似乎已越来越明朗，这让原本计划下手的不少买房者，都陷入了观望。

教育制度改革传闻改变购房者预期

杭州中介人士表示，杭州的学区房近期价格波动很大，成交量下滑明显。杭州的学区房以前之所以价格那么高，有市场哄抢和炒作的因素在里面，杭州甚至出现过学区房炒房团，哄抬房价。但去年出台一系列政策后，大家都关注到了教育制度改革，学区房的前景不明朗，购房者的预期也发生了变化。

据了解，去年8月底，有网友在浙江政务服务网上建议，杭州主城区可学习北京和深圳，实施多校划片，教师在一定区域或教育集团内轮岗。对此杭州市教育局回应：杭州已经实施了名优校长、教师交流等制度，部分片区尝试采用“多校划片”“双学区”政策。

据不完全统计，去年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖和沈阳出手整顿学区房炒作乱象。去年3月1日，北京市住建委明确今年将重点查处“借学区房等炒作房价”等九方面问题。7月6日，北京市西城区房管局发布消息称，不得以学区房为卖点发布房源、不得参与炒作学区房的任何活动。

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟