“2021年第四季度，北京甲级办公楼市场的单季及全年可租赁净吸纳量均创下过去十年最高记录，强劲的复苏态势显著提振市场各方信心。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“在过去一年复苏势头持续增强的情况下，北京稳定向好的经济基本面，极具韧性的优质资产，以及长期的增长前景，将会吸引投资者越发看好北京商业地产市场。”仲量联行举行2021年第四季度北京房地产市场回顾。

办公楼市场方面，以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。在投资市场，北京全年成交总额超过600亿元，市场活跃度和流动性持续提升，第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。餐饮行业持续作为零售地产市场的主要需求来源，第四季度有包括正大中心商业部分在内的共四个新入市零售项目。工业物流地产市场率先开始租金正增长，引领复苏趋势。酒店市场方面，延庆区新开业3家高端酒店，引领了北京2021年新增供给。豪华公寓市场第四季度供需两旺，成交量达到自2014年以来单季度最高水平。

2021年第四季度，近十年最大的单笔成交将可租赁净吸纳量推高至2011年以来最高单季度水平。年末内资TMT行业扩张势头依旧强劲，使得本季度可租赁净吸纳量达到33.7万平方米。某行业巨头在位于奥林匹克地区的亚洲金融大厦新签10.7万平方米，为过去十年北京办公楼租赁市场面积最大的单笔成交之一。 此外，源自内资租户的需求在全市场持续活跃，占总成交量的 90% 以上。来自内资金融和专业服务业租户的需求对租赁活动做出重大贡献。

活跃的市场需求使得整体市场空置率下降1.0百分点至11.7%，已恢复至2019年末疫情前的水平。举例而言，由于近期入市和新入市项目的快速去化，丽泽和奥林匹克地区子市场空置率均实现较大幅度回落。同时，租金水平连续两个季度基本持平，整体市场租金环比下降0.1%，同比下降3.3%。由于空置面积持续回填，全市九个子市场中已有四个于第四季度录得租金正增长。“此外，随着甲级办公楼的整体市场复苏在 2022 年到达关键转折点，预计当前市场将由对租户方有利转为更加。”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示,“我们将看到整体租金于年初触底，并于接下来的几个季度逐渐回升。 尽管2021 年全年净吸纳量达到空前水平，如此强劲的复苏势头能否持续到 2022 年仍有待观察。”

2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元。该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较去年有了明显提升，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。同时，北京优质零售物业交易机会增多，全年零售物业成交总额同比上升34%，知名案例包括博枫（Brookfield）对悦荟万科广场的收购。北京整体优异的市场表现及抗压能力，持续吸引内外资投资者的青睐。

市场空置率已恢复至疫情前水平，市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度，北京市区零售地产项目租金保持平稳，租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长，使得更多业主进一步上调租金，核心市场表现优于预期，其租金环比上涨0.4%。同时，郊区市场的空置压力已得到较大程度缓解，全年空置率同比下降3.0个百分点至6.2%。郊区市场租金降幅持续放缓，环比下降0.5%。

北京高端住宅市场年底呈现供需两旺。2021年第四季度，北京豪华公寓市场共成交1529套，环比增长76.4%，单季度成交量达到2014年以来最高水平。圆明天颂和学府壹号院两个新项目开盘即售罄。同时，开发商为回笼资金冲刺业绩也趁势密集推盘，推动全年豪华公寓供应总量同比增长138%。预计2022年高端住宅新增供应有所放缓，但短期内市场需求势头仍保持强劲。

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/田野