01抢跑大周期：基建狂魔，地铁上盖

12月9日，北京市规自委网站启动公示《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》，方案明确到2035年，北京轨道交通线网总规模将达到约2673公里。其中，城市轨道交通网38条，里程约1578公里，包含地铁普线、地铁快线、中低运量、机场专线等；区域快线网15条（段），线网里程约1095公里，包含市郊铁路线路及新建区域快线等。

这是个什么概念？来看两个数据：

首先，地铁总里程相当于现在近4倍，“基建狂魔”本色再次凸显，问鼎世界地铁总里程第一毫无悬念，需要知道的是在货币不继续通胀贬值的情况下，在不包含三通一平及沿途车站建造的前提下，地铁每一延米修建成本达到8-10亿人民币；

其次，全线贯通后45分钟内瞬达全城，全北京城50%以上都是地铁上盖，城六区含东西城、副中心、朝阳、丰台、石景山则更高，可达到70%至80%以上，轨道交通运载通勤能力越强大，城市经济发展活力和聚集辐射能力越强大，总体经济能力及城市各板块价值迎来跨越式增长，那些具有强政策、强产业、强人口等红利板块，将引领下一个阶段增长。

02 服务新定位：国际交往中心、科创中心

那么谁将成为“第一个”引领下一个阶段增长的板块呢？

目前公示的总体方案实则已经给到重要线索，本次《北京轨交线网规划》综合构建原则，主要围绕服务“四个中心”功能建设、促进城市高质量发展和坚持以人民为中心三个方面，其中重点标注：

在服务国际交往中心层面，优化提高国际交往功能区与机场、铁路枢纽的直达性；加强国际交往承载地本身内外轨道交通服务；

在服务科技创新中心层面，利用枢纽提升区域辐射力，实现三城一区至机场轨道交通直达；提升科技创新三类人群的职住联系服务，提高通勤效率；三城一区内部构建公共交通走廊，加强与骨干轨道线路接驳换乘；

在服务全国文化中心层面，要聚焦两轴地区，并提升文化中心重要节点服务，加强对奥林匹克等文化功能区和沙河等高教园区的服务。

根据“四个中心”战略定位、规划落地与功能建设情况，依次进行筛选就可以明确，其中有三条规划线网是值得特别关注的：

第一条，三城联络线（也称北部联络线），这条被讨论已久、横亘东西的线路以实线形式出现在本次规划图上可谓意义深远，其串联如朱辛庄（未来科学城西片区）、北七家（未来科学城东片区）、朝阳北仁和（创新长产业集群示范区、首都机场临空经济区、自贸区顺义组团），无一例外均为北京“十四五”规划及科创中心的热门区域板块。

第二条，因城市级大利好而生的「11号线冬奥支线」，南起新首钢站，北至模式站口，共设4座车站，其中包括换乘站2座，金安桥站与6号线、S1线实现换乘，并且官方印证在冬奥会之后该线路还将继续向东延伸，对于石景山、门头沟板块有较大利好，且北京市地铁部门近日还透露，冬奥支线预计年底前通车，是“见效”最快的线路。

第三条，期待已久的「南中轴的实线轨道」，南中轴一直都是帝都规划的一个重要要塞，随着《南城千亿计划》启动与发展的提速，越来越多的南城市民，愿意长住南中轴两侧，无疑这是北京整体规划中的重要一环。至于其能带动怎样的价值，可以对标8号线的建设，对于旧宫、瀛海板块的促进作用就可见一斑。

03 落实新名词：地铁快线、区域快线

我们也可以发现，总体方案中不仅有传统线路的完善与提升，比如：

地铁普线（M线）强调尽可能覆盖城市主要功能区，满足多样化出行需求，共计24条线路约985公里，北京当前运营的地铁线路基本都属于这个系列。

首都机场专线，主要服务机场客流，也是当前处在运营的东直门始发首都机场线和草桥始发大兴机场线，随着2条线路收尾工程完成，总里程将达到75公里。

同时，也有两个发布近2年、线路规划近1年的“新名词”被落实。

首先，地铁快线（R线）是中心城区与副中心、多点新城与中心城区之间快速联系的主导轨道交通方式，共计6条线路约403公里。以服务通勤客流为主，提供大站快车服务，其中最热门的就是R4线路，南起管庄路口西，途经金盏片区、首都机场，贯通中德产业园、临河及仁和科技园，最终在南彩站与15号线实现换乘，牵一发而动全城。 

并且值得一提的是，R4线是已经写入北京地铁三期规划的，关于最新《北京轨交线网规划》与《北京地铁三期规划》的区别。

轨交线网规划，是在北京城市总体规划框架下的专项规划，是北京在这段规划期限内轨道交通的全面规划；而轨交分期建设规划则更具体，是具体到分期要建设的具体哪些轨道交通线路的规划。

总而言之，一个侧重全局规划方向；一个侧重建设落地。从这个角度上来讲，R4线可以说是板上钉钉+箭在弦上。

其次，区域快线（S线）是提供北京都市区主要节点之间快速服务的轨道交通方式，包含市郊铁路线路及新建区域快线，共计15条（段）线网，总里程约1095公里，而其中最受关注的自然是S6线，南起大兴机场，东至首都机场并继续向东延伸至临河，进一步打通朝阳北仁和“一港八政三核”重要动脉，其意颇深。

04 对北京楼市：总体利好、部分利空

整体下来，本次《北京轨交线网规划》整体利好大于利空，对于备受关注的京北板块而言，“四个中心”建设的热门板块均有着不同程度的利好：

朝阳北仁和板块，显然是本次的最大受益者。因叠加国际交往、科技创新“双中心”，汇聚“一港八政三核”多重发展骨架，本次再获城市快线R4、区域快线S6、三城联络线，以及《北京轨交线网规划》、《北京地铁三期规划》的“多线网+双规划” 加持，区域发展、配套完善、精英人口聚集速度都会更快。

从区域位置上讲，这里占据北京45°唯一国际交往轴线新节点，是北京建设国际交往中心的桥头堡，随着2019年3月国家发改委及民航局联合印发《关于支持首都机场临空经济示范区建设的复函》、2020年3月正式印发《首都机场临空经济示范区总体方案》，明确了首都机场临空经济示范区打造国际航空资源配置聚集区的目标，据统计目前已聚集全球20余国家和地区逾8000家企业，同时涵盖临空产业链的全产业链环节。

在2021年9月国际服贸会发布《中国临空经济发展指数报告（2021）》中，首都机场位列国家级临空经济区综合指数第一名，并确立“空中丝绸之路”建设起点。

另外，北京自贸区也是国际交往中心建设的重要支撑，2020年9月国务院发布《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，2021年3月顺义区发布《顺义区推进中国（北京）自由贸易试验区建设实施方案》，持续推动国际商务服务片区顺义组团建设，总规划面积 28.5平方公里居全市各组团之首，重点围绕航空服务、跨境金融、医疗健康、国际寄递物流等7个产业领域，目前213个储备项目已落地118个，累计新增注册企业4370家。

同时，在最新版《北京城市总体规划(2016年—2035年)》、《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》与《北京市第十四个五年规划》、《顺义区第十四个五年规划》被反复提及，聚焦打造“北京创新型产业集群示范区”，目前已汇集中关村顺义园（国家自主创新示范区）、中德国际合作产业园、北京航空产业园、中航国际产业园等10余个研发基地，引进先进制造和隐形冠军企业，已进驻及注册高精尖技术企业4000余家，其中包含奔驰、宝马、博世、威乐、AMECO等60余德资企业，成为北京创建科技创新中心的腹地。

05 朝阳北改善：值选龙湖 墅区洋房 

以此为背景，朝阳北仁和板块近一年楼市总容量近百亿，龙湖云河砚成为区域唯一高端改善墅区的品质代言，旭辉路劲也收纳了众多刚需客户选择。

就产品力而言，龙湖一直是开创者和标准建立者，不论是哪个城市，买龙湖的房子，就意味着“品质”和“品味”，素有 “中国别墅专家、高端产品专家”之誉。入京15年、深耕朝阳北15年，引领中央别墅区、潮白别墅区、孙河别墅区三大别墅区居住标准迭代和资产增值，滟澜山、好望山、香醍、景粼、双珑等楼盘溢价均达到150-300%。

龙湖·云河砚，被称为“云河2.0”年度力作，承袭龙湖造墅及造园理念，匠心打造朝阳北仁和板块内唯一高端改善墅区，①钵刻2000万+级龙湖·云河玉陛极制叠墅户型，打造150-375㎡户均五至七面宽、TOP空间可塑性、三至五居纯叠院，②吸纳年销50亿红盘熙悦宸著畅销户型，打造90-120㎡户均三面宽、超大U型厨房的三至四居洋房，引领朝阳北墅区生活升级迭代，截止目前年总销售金额突破25亿，据悉其中员工、合作方、老业主购买及推荐购买的比例接近40%，是2021年度当之无愧的北京、龙湖、口碑、红盘。（G）

编辑/刘洋-广厦