靴子终于落地！

12月6日，央行宣布决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年第二次全面降准。根据测算，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，预计释放1.2万亿元资金。

同日，中共中央政治局会议召开，分析研究2022年经济工作，政治局会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。

这一些列积极的货币政策信息，对于最近充斥着各种资金暴雷、债务逾期消息的房地产业来说，如同见到了及时雨一般，不少蔫了的地产人、房产中介，都在朋友圈里庆祝这一利好消息，甚至有人直接将降准视为买房的冲锋号。

但实际上，降准并非降息，针对的是银行，是指央行通过降低法定存款准备金率，影响银行可贷资金数量从而增大银行的信贷规模，释放流动性。而释放出来的资金也会被严格控制流向房地产的规模，更不会造成房价的应声而涨。相反，美元债兑付却在步步逼近，房企们年底又同时面临业绩压力，预计仍将要过上一段苦日子！

催买房的中介

上周末，在高层明确表示“适时降准”后，周一降准的消息就如期而至，释放长期资金1.2万亿。

很快大家就在朋友圈中感受到了中介经纪人们开心、快乐的情绪：

“快买房！”

“绝对利好”

“夏天在路上了”

“只有购买优质资产才能抵御通胀。”

似乎降准还没有正式开启，楼市已经“涨声”四起。但实际上，在降准的同时，央行有关负责人就称，一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。

那这个要归还的中期借贷便利有多少呢？数据显示，12月15日将有9500亿元的中期借贷便利（MLF）到期。

这意味着降准释放的1.2万亿流动性，在偿还了MLF之后，剩余的才会被用来缓解年底资金紧张的局面。因此，这次的降准并不能称之为“大放水”，基本就是维持市场合理的流动性。

前海开源基金首席经济学家杨德龙就表示，目前经济上面临的主要挑战中，房地产投资疲软是其中之一，在房地产调控之下，很多房企拿地积极性大幅下降，包括房地产在内的固定资产投资增速可能会出现很明显放缓。因此，此时出台降准，是为经济稳增长的目标，提供一个宽松的货币环境。

筑底中的楼市

降准是一个利好性的消息，但就此推断房价再次提升，也有些过于乐观了。从实际市场反应上看，楼市正处于成交量筑底的过程中。

根据贝壳研究院发布的50个主要城市二手房数据显示，二手房成交量环比止降，初现筑底迹象。数据显示，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，约50%的城市成交量环比回升。包括粤港澳大湾区、长三角区域的城市，大部分都出现了成交环比增加。

不过，贝壳研究院方面也表示，当前成交回升，主要是前期经历严格调控后市场深度下挫的城市，成交量基本降至长期历史低位，如深圳9月的成交量几乎是近10年的最低。虽然成交上涨了，但对比去年同期，贝壳50城二手房成交量依然同比下降多达47%。

但降准确实也将改善信贷环境，让楼市成交筑底。11月贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。

利率回落的同时，放款周期也有所缩短。11月重点100+城市平均放款周期为68天，较上月缩短5天，是自今年4月以来的首次缩短。

图：贝壳100+城市主流房贷利率走势
数据来源：贝壳研究院监测 

苦日子没结束

此次降准除了有望让购房人的房贷获批周期有所缩减外，房企也有更多可能获得融资，以面对“催命”般的美元债。

最近引得恒大、佳兆业、阳光城等房企“雷声滚滚”的地产美元债，明年仍将面临集中到期兑付。根据WIND统计口径，截止11月底，2021年地产美元债到期总规模为586.3亿美元，创年内到期规模新高。12月有15.71亿美元债券面临到期兑付。同时，2022年地产美元债到期规模将超过2021年，合计约617.9亿美元。

尤其是1-7月，是明年地产美元债的到期高峰，到期规模合计462.8亿美元，约占全年到期规模的70%，单月到期规模超过75亿美元。包括恒大、佳兆业、绿地、富力等主体明年均有规模较大的地产美元债到期。兑付压力也决定着房地产市场的苦日子并没有结束。

虽然降准一定程度上改善了资金环境，但房企还是要更多依靠自救。一位地产营销人就透露了他的判断，“降准意味着地产行业紧缩政策阶段性见底了，但也只是让开发商喘口气，不再继续加码而已，向上的拉升动力依然不足。房地产行业艰难的处境不会因为这次全面降准就马上乐观。大部分房企要继续生存下去，还需要通过刺激销售等手段，寻求在年底或明年初出货回款。那些负债压力较大的企业，则可能利用金融环境的改善，变卖资产，以此达到降负债续命的目的。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦