中新经纬12月3日电 3日，中指研究院发布了《中国房地产市场2021总结&2022展望》(下称报告)。报告认为，2021年房地产市场经历了由涨转跌的过程，下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场均有所降温，至11月份，其监测的百城新房价格出现了自2015年5月以来的第二次下跌。预计今年12月份的新房、二手房市场仍将维持低位运行，价格面临下行压力。

房价由涨转跌 12月仍面临下行压力

报告称，在新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期收窄0.73个百分点。到11月，百城新建住宅均价16183元/平方米，环比下跌0.04%，出现2015年5月以来的第二次下跌(第一次下跌出现在2020年2月)。

从涨跌城市个数看，报告称，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至11月，百城中价格环比下跌的城市有53个，较10月增加22个，为年内最高。

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，其中，上半年累计上涨2.56%；下半年环比涨幅持续收窄，百城二手住宅价格月均上涨0.16%。11月份，百城二手住宅均价为16013元/平方米，环比下跌0.08%，连续两个月出现下跌，且跌幅有所扩大；价格环比下跌城市数量逐月增加，11月达68个。

分梯队来看，1-11月，一线城市新建住宅价格累计上涨2.50%，涨幅较去年同期收窄1.27个百分点，其中11月环比下跌0.10%；二线城市价格累计上涨2.49%，处近五年同期最低点，涨幅较去年同期收窄0.83个百分点；三四线代表城市价格累计上涨2.33%，涨幅较去年同期扩大0.07个百分点，但6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄，11月收窄至0。

“综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。但下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场有所降温，二手房市场趋冷态势更明显。”报告还分析，虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，但市场下行预期短期内仍难以改变，11月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌，二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。

2022年新房销售面积或下降 一线城市仍增长

与价格走势相类似，2021年的交易量也是“前高后低”。报告称，重点50城新建商品住宅成交面积整体同比小幅增长，但下半年市场明显降温，7-11月成交规模降至2015年以来同期最低。在下半年，一线、二线、三线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

分区域来看，下半年以来，长三角、珠三角新建商品住宅成交面积同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温明显。据中指数据监测，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降13.8%，除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅最大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅较大。

对于后市，报告称，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，在满足疫情防控常态化、城镇化稳步推进、坚持稳健的货币政策、坚持“房住不炒”政策导向等条件下，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

在需求端，房地产调控政策保持稳定，存在一定改善预期，需求入市动力偏弱，叠加房地产税试点短期对市场预期或带来一定冲击，预计2022年全年商品房销售面积将下降6.8%-8.3%。销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行，2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。

分梯队来看，报告预测，一线城市的成交规模预计会继续增长，随着土地成交量增加，新房供给端将逐渐改善，带动成交面积继续提升。二线城市分化态势延续，南京、郑州、武汉等城市在信贷环境的逐步改善下，2022年市场有望进一步恢复，全年市场规模或将提升；昆明、南宁、沈阳等部分西部、东北部二线城市近几年市场连续调整，2022年有望底部企稳。三四线城市市场规模高位回落，在没有较大利好带动下，东部热点三四线城市市场规模向上拓展的空间较小。

编辑/樊宏伟