限竞房 还有六个就要卖完了!
北京青年报客户端 2021-12-03 14:31

东隅已逝,桑榆非晚。

曾一度因为限制售价,5年锁定期内不能交易,而引发颇多争议的限竞房,在入市三年后,已售出近8万套,仅剩的几个限竞房项目也纷纷被摆上货架,或许在明年,限竞房就要彻底卖完,封存于楼市的记忆之中了。

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近日,包括永定府、龙湖天璟这样拿地许久的限竞房项目,终于传出了即将开盘的消息,引来市场的极大关注。很多人都未曾想到,一度颇受争议的限竞房如今却成了楼市中香饽饽!凭借更明显的价格优势,不错的区位,以及对刚需更友好的户型设计,限竞房有望在2021年楼市的谢幕演出中C位出道。

最后的限竞房被摆上货架

进入12月,两个颇受瞩目的限竞房可能入市的消息,让岁末的楼市有些亢奋。

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封存多年的二环边永定府项目,这次似乎是真的要来了!

2017年8月1日,华润、招商、碧桂园以38.4亿元的价格,联合竞得永定门地块,溢价率不到1%。根据当时的土地出让规划显示,该项目居住建筑规模需执行“90/70政策” ,即套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到70%以上,均价不高于89068元/平方米,最高单价不高于93521元/平方米。由此不难推算出,占比最多的90平方米户型,套均价格在810万至850万之间。

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-永定府88平方米的户型占比达73%,套均价格在800万左右-

二环,新房,八百万一套,永定府自然受到了最多的关注。

也许正因为关注度太高,项目在拿地后的四年半时间里,始终没有动作。直至今年10月15日,终于获得了建设工程规划许可证。紧接着,11月项目的规划图和详细户型图曝光,被市场普遍解读为12月入市前的主动释放。

无独有偶,昌平区最后一个限竞房,项目龙湖天璟也已经开放了售楼处并蓄客,同样有望在12月开盘。龙湖天璟位于地铁8号线,朱辛庄站附近,交通便利,临近码农集中的北部互联网区域。项目限售均价不超过57500元/平方米,最高销售单价不超过63300元/平方米,同样执行70/90政策。今年9月份,龙湖从持有人中公教育手中获得了项目51%的股份,明显加速了整体上市销售的节奏。

其实在龙湖天璟曝光之前,一路之隔的华润萬橡悦府限竞房,在没做宣传的情况下,迅速开盘并卖掉了最后2栋楼, 可见当下市场对于限竞房的态度是非常积极的。

数据显示,从2019年首个限竞房项目瀛海府入市开始,限竞房成为了北京楼市的绝对主力,每年都有超过2.5万套限竞房被推入市场,但大部分却都因为供应量大和同质化,陷入销售困境。

不过,随后土地价格出现明显反弹,开发商也更积极地采取低于限售价的策略,大大加快了限竞房的去化率。

中原地产的数据显示,2021年,北京限竞房新增供应量,已经大幅缩减到0.8万套,仅仅是高峰期2019年的1/4。

但成交额却并不落后,截止11月中旬,2021年限竞房成交额已达1309亿元,仅次于最高点2020年全年的1515亿元。

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可见大量的存量限竞房正在被市场快速消化掉,仅剩的几个或许也将成为区域新盘中的香饽饽。

尚有6宗限竞房未开售

北京中原地产统计,截止2021年11月,北京总计出让了114宗北京限竞房用地,只有6宗尚未开售,除了上述提到的永定府,龙湖天璟外,还有天恒·学院里、山水首府、众美房山地块、龙湖+京投+首开的门头沟地块。预计这些项目也将于今年末或明年初陆续登场。

值得指出的是,关注的最高的永定府、和天恒学院里,由于价格倒挂过于明显,限售价远低于周边二手房,有极大可能转为新型“共有产权房”。

一位接近项目的知情人告诉北青-北京头条记者,永定府大概率要转共有产权,开盘均价仍是目前的8.9万元/平方米,但持有比例调整为80%,另外20%为政府持有。这意味着调整后的实际价格为8.9/0.8,即11.1万元/平方米。价格与周边二手房明显倒挂的逻辑就没有了,之前是买到即赚到,现在综合来看性价比没有以前那么高了。

同永定府类似,海淀区四道口的地铁盘天恒·学院里同样有可能转为新型“共有产权房”。如果真的如此,两个项目的关注热度和抢房程度一定会比之前的预期下降很多,市场对于这两个内城区域楼盘上市销售的反应,也将更为理性。

价格是受追捧的核心逻辑

为何在一众新供地、新开发的项目中,老限竞房还成了抢手货,主要还是因为价格优势。

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这个优势从土地市场的反应来看最为明显。在北京今年前两轮的集中供地中,

首轮计划出让30宗地块、第二轮计划出让43宗地块,12月份还将有第三轮13宗地块出让。这些地块中的住宅用地,无一例外都对新房进行了价格指导。更具销售指导价,可以看到北京楼市未来环线的价格逻辑已经变成了四环10万+、五环8万+,六环6万+。

更早出让的限竞房项目,在熬了几年后,反而具备了价格优势。以南五环内的限竞房新城·熙红印为例,价格稳定在6.2万元/平方米,同时还推出了返现、特价等活动,一些房源的单价甚至能降到5字头。而周边的五环外新房售价则超过6万元,自然吸引了更多购房人。

同时,今年新供地的项目对于70/90的描述,改为套内面积90平方米的户型要占比70%,意味着主力户型将以120平方米为主,与主打89平方米三居的限竞房相比,虽然居住体验有所改善,但购房门槛也明显提高。

在价格与产品的多重因素下,限竞房在年底的去化速度明显更快。

但这并不意味着限竞房适合所有买房人捡漏。需要提醒的是,也有一些顺销中的限竞房因为硬件条件不尽如人意,开发商产品力缺乏支撑,并未获得市场认可,消费者要对项目有所分辨。再加上限竞房要求获得房本后5年内不得交易,意味着从买房那一刻起,加上2-3年的建设交房期,一套房子要持有7-8年,对于有短期换房打算,可能再次改善居住条件的购房人来说,或许限竞房并不能算是最优解。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦

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