存量时代行业前行新动力:房企围绕主业加速多元化
搜狐财经 2021-11-29 17:59

房地产市场存量特征还在持续。依靠高融资、高杠杆实现高速增长的时代一去不返。“房住不炒”的总基调下,房地产行业的民生属性变得更加鲜明。而在新型城镇化的深入推进下,房地产作为城市和社会配套服务商的定位进一步得以明确。

行业自身的深刻调整,给企业提出了新的要求:一是在行业变革中顺应趋势,实现稳健发展;二是寻找新的增长基点,实现可持续发展。

部分行业头部企业在巩固主营业务基础上,积极围绕主业展开多元化布局,寻找可以拉动效益的业务增长点。

行业延续深度调整 稳健企业成市场看点

在“房住不炒”政策调控常态化下,市场消费回归理性。整个市场从增量时代到存量时代的过渡中,房企面临着各种各样的考验。 

贝壳研究院统计,2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元,同比下降21%。克而瑞地产研究数据显示,2021—2023年,100家典型房企的到期美元债均在3000亿元以上,偿债压力越来越大。

行业延续深度调整,倒逼企业修炼内控,不断提升自身竞争能力。

从2019年开始,碧桂园连续三年将“全竞提升”作为年度主题,进行全面自我检视,并在合法合规、保证安全质量的前提下,做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力,全面提升企业全周期竞争力,推动公司进入高质量发展的新阶段。

碧桂园公告显示,2021年前三季度,碧桂园权益合同销售金额达到4482亿元,累计权益销售面积 5226万方,略超去年同期水平;公司权益合同销售金额已连续9个月实现累计同比增长。

碧桂园财务指标同样表现稳健。企业此前公布的半年财报显示,截至2021年6月30日,碧桂园净负债率低至49.7%,较去年底下降了5.9个百分点,已经连续十余年低于70%;碧桂园有息负债总额下降至3242亿元,其中短期负债占比由29.5%下降至26.8%,现金短债比也提升至2.1倍。同时,公司在手现金余额高达1862.4亿元,完全覆盖短期负债。

行业延续调整之时,“回款率”是评判房企的重要指标。今年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元,权益回款率为90%,处于行业领先水平,而这已经是其连续6年回款率超过90%。

这种稳健趋势受到全球评级公司认可。穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级。标普亦于2020年将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。

(顺德碧桂园全景)

行业头部企业的稳健发展稳定了市场的“基本盘”,对房地产市场的健康发展形成了支撑。

行业有望估值修复 稳健企业或再迎先机

行业的深度调整并不意味着市场前景的一片黯淡。

市场回暖的迹象近期有所显现。《第一财经》援引金融部门数据称,今年10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿,个人住房贷款环比多增超千亿。业内人士认为,金融机构对房地产行业的融资行为明显改善,预计11月份仍将保持环比增长态势。

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。监管机构表示,将指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

国金证券在研报中指出,地产政策层面全方位严格调控的艰难时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

除了金融政策的利好外,新型城镇化带来的时代机遇和行业红利还将不断释放。

“十四五”规划提出,到2025年,常住人口城镇化率提高到65%。到2035年,我国要基本实现新型城镇化。按照国家统计局公布的数据,2020年,我国常住人口城镇化率达63.89%。按照75%的数据计算,到2035年城镇化率还有11个点的升幅,发展空间巨大。

由此,房地产市场的未来前景依旧看好。市场人士分析,房地产市场的有效改善和估值修复,会率先在稳健企业身上得到体现。

反观稳健发展的头部企业,在土地储备以及新型城镇化布局中已经占得先机,这也为未来的进一步发展提供了保证。

作为土储布局最为广泛的房企之一,碧桂园的业务已经覆盖了中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县,项目总数达3127个。

根据中指院数据,碧桂园在2021年前九个月的拿地金额总计1294亿元,拿地面积达3716万平方米;累计新增全口径货值为3105亿元,持续巩固规模优势。

值得关注的是,碧桂园项目74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市群,契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

由此,碧桂园发展韧性得到进一步体现。2021年上半年,碧桂园营收同比增长26.6%至2354亿元,净利润同比增长6%至150亿元。

2021年《财富》世界500强榜单中,碧桂园以670.8亿美元营业收入位列榜单第139位,排名连续五年攀升,较2017年初次上榜时已累计前进了328位。

作为新型城镇化的身体力行者,碧桂园坚持从行稳致远的核心精神出发,均衡布局一二三四五六线城市,精耕三四线城市和县镇。紧随国家战略,精准布局,成为碧桂园等一众行业头部企业抵御风险、稳健增长的利器。而这,也为企业在未来行业复苏中占得先机提供了保证。

围绕主业布局多元化 激发高质量增长新动力

中国产业升级任重道远,实现更高质量、更有效率的增长成为行业发展的内在要求。

如果说精准布局新型城镇化、有效进行土地储备等战略举措,保证了企业在行业深度调整之时的稳健发展,那么众多企业当下展开的多元化布局,则成为企业寻找可持续发展、高质量发展的重要途径。

敏锐的市场观察人士已经注意到,在可持续发展的内在要求下,房企纷纷进行新的战略布局。

在2019年提出“高科技综合性企业”的全新定位后,碧桂园不断延展经营边界,布局机器人和现代农业等新业务板块,目前形成了立足主业、板块联动的全产业链格局。

地产开发方面,通过博智林机器人进行施工,打造智能建造体系;餐饮方面,千玺机器人利用智能烹饪技术,向社会提供富有科技感的美食;现代农业生产的农产品通过碧优选销售,同时为智能餐厅的中央厨房提供原材料,由机器人餐厅将成品食物传递给消费者,实现从源头到终端全覆盖。

链内循环的商业模式,成为碧桂园区别其他一些房企的显著特征。碧桂园的多元化布局,不仅符合智能制造、乡村振兴等国家战略,而且在这种战略布局中,企业作为社会和城市配套服务商的角色定位进一步显现,建设美好人居的时代使命也从中得以体现。

碧桂园的这种多元布局还在深入推进。截至2021年10月底,博智林已有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖18个省份近120个项目;累计交付超400台,累计应用施工超450万平米;千玺超2500台餐饮机器人单机设备已在全国29个省市的景区、商超、交通枢纽等多样化场景中广泛应用。

(外墙喷涂机器人在作业)

目前,碧桂园农业已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块,社区生鲜品牌“碧优选”受到广大业主好评。

在市场波动之时,碧桂园之所以能够保持韧性增长,市场人士认为,除了始终专注新型城镇化战略之外,积极围绕主业展开的多元化布局同样功不可没。

中国产业升级的浪潮汹涌澎湃。疏通链内循环血液,对整个地产行业实现更高质量增长,具有举足轻重的作用。碧桂园等一众企业的探索与实践,或已提供了可供借鉴的范本。

编辑/李桁

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