近日，上海市税务局发布通知，2021年度上海市个人住房房产税已开启征缴。

这已经是上海征收个人住房房产税的第十一年。从2011年1月开始，上海正式开展个人住房征收房产税试点。

按照规定，房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。同时，规定里设有每人60平方米的免征面积。

房产税的适用税率定为0.6%，若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上年度新建商品住房平均销售价格，依据上海市统计局每年公布的数据而定。

计税依据方面，则是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。在试点初期，以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税的征缴按应税住房市场交易价格的70%计算，即应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70% ×税率。

在试点10年后，今年年初，上海再发布通知，规定个人住房征收房产税试点的暂行办法继续实施。同时，也更新了2021年度的税率分界线，即新购房单价≤73482元/平方米，税率为0.4%；新购房单价＞73482元/平方米，税率为0.6%。

上海近11年的个人房产税税率分界线变化

基于以上条件来计算，如果是一个三口之家，那么免征面积应为180平方米。若他们首套房建筑面积为100平方米，购买第二套房120平方米，单价为50000元/平方米。

因此两套总面积相加为220平方米，超出免征面积为40平方米，且税率按0.4%计算（新购房单价≤73482元），他们今年应缴房产税税额则为：40×50000×70%×0.4%=5600元。

根据上海市个人住房房产税征管相关规定，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前，缴纳当年度应纳税款。纳税人可根据实际，选择通过电子税务局、付费通网站、有关银行和税务专窗四种渠道之一缴纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

而对于当年度应缴纳的个人住房房产税税款如何确定，上海市税务局表示，税款从纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

从全国来看，试点房产税的城市除了上海，还有重庆。

也是在2011年，重庆开展房产税试点。与上海不同，重庆的房产税重点在高端豪宅。

比如对于独栋别墅，无论是存量房还是增量房，均需要征税。对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。此外，对在重庆无户口、无工作、无投资的人员，购买两套以上住房的，需从第二套开始征收房产税。

回顾上海房产税10年试点情况，由于房产税免税额较高，税率较低，因此房产税对上海房地产市场的影响不及限购、限贷等调控政策。

在房价方面，根据中指研究院百城新建住宅价格指数走势数据，2011年1月，上海新房均价约为25870元/平方米，在此之后的10年里，房价维持着波动上升趋势。截至2021年9月，新房均价约为51777元/平方米。

在地方财政收入上，据克而瑞数据统计，试点10年以来，上海房产税收保持稳定上升趋势，对城市税收收入有一定贡献。

根据上海市财政局数据，2011年上海市房产税税收收入为73.7亿元，占整体税收收入的2.32%，占上海市当年财政收入的2.15%。2017-2020年，上海市房产税税收收入在200亿元左右，占整体税收收入的3.4%左右，占当年财政收入的3%左右。上海市税务局披露，今年前三季度，上海市房产税收入为160.3亿元

从多年的实践来看，上海房产税主要以多套房为主要征收对象，一定程度上提升了手握多套房群体的持房成本，对刚需和刚改客群的影响较小，对多套房持有者税负相对较重。

编辑/宋欣