今年以来，随着“三条红线”和“房地产贷款集中度管理制度”发力，楼市整体呈降温态势。不仅房企融资端持续承压，购房者要获得贷款也并不容易。

尤是进入三季度以来，各大银行对个人住房贷款业务都表现出相当的谨慎，收紧动作不断，部分银行放款甚至要等到7个月后。不过最近，随着楼市政策暖风频吹，不少地方似乎出现了房贷放松的迹象。

那么，是否房贷放款周期缩短？楼市政策真的“松动”了吗？专家对此怎么分析？

房贷放款周期缩短

9月底，央行三天内两次提及房地产，在9月27日召开的央行货币政策委员会2021年第三季度例会，以及9月29日召开的房地产金融工作座谈会上，均提出“维护住房消费者合法权益”，随着监管层频频作出涉及房地产行业表态，并释放出一定的积极信号，市场将其解读为“释放暖意”。

对房企来说，在经历了一段“阵痛期”后，有望迎来一丝“暖意”。市场普遍认为，多部门自三季度开始频繁作出涉及房地产行业表态，释放出一定的积极信号，也在一定程度上提振了市场信心，预计四季度至明年上半年，房企整体信贷环境将会得到一定的改善。

据贝壳研究院数据，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。不过从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。10月90城中主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。这也是年内首次环比下降，市场认为这显示了信贷环境有所改善。其中，20个城市房贷利率出现下调，14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。

近期有媒体报道，一些省份的银行已收到放松房贷额度的指导，银行将按照市场化、法治化的原则给予经营困难的地产公司支持，同时按揭额度也会增加。目前，个别地区房贷放款确实有所提速，但并不意味着房地产相关贷款会在短时间内大面积放开，银行在房贷方面仍受到较严格的监管要求。

官方：房贷平稳有序投放

10月15日，在央行举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款，未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

根据央行数据显示，2021年前三季度人民币贷款增加16.72万亿元，同比多增4624亿元。分部门看，住户贷款增加6.35万亿元，其中，短期贷款增加1.63万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元。

对比2020年前三季度人民币贷款增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。分部门看，住户部门贷款增加6.12万亿元，其中，短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.6万亿元。

如果将居民户中长期贷款约等于是房贷，那么2021年贷款整体只上涨了1200亿。以2021年上半年居民户中长期贷款增加3.43万亿，2020年上半年居民户中长期贷款增加2.8万亿来计算，今年上半年房贷相当于多涨了6300亿。换言之，2021年7-9月的三季度，房贷同比减少放款5100万。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近部分媒体说的房贷放松，并没有明显出现，热点城市整体贷款依然维持之前的紧张程度。中国2021年楼市速冻的原因很简单，就是房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。

与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面收紧。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年则是迅速降温。

10月21日，在国新办发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。

专家：明年初或现宽松迹象

中原地产首席分析师张大伟表示，个别银行房贷放款提速，并不代表银行房贷将全面放松，更不意味着房地产政策的转向。从监测的情况来看，目前全国房地产市场暂未出现大面积松动的迹象。近几个月楼市交易已经跌入冰点，因此银行新增的贷款笔数普遍不多。而在每月房贷审批额度不变的情况下，交易下降也让银行有空间化解此前积压的房贷，而表现出来即为放款有所提速。此外，一些银行“先试先行”，不排除在试探监管层对房贷的态度。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，下一阶段，监管层对涉房类贷款政策或将保持一定灵活度，不做“一刀切”，更不排除部分信贷额度适当前置，这意味着按揭贷款投放灵活度提升。

张大伟认为，未来银行房贷大概率会有所松动，但不会完全松绑，且宽松迹象要到明年才会有所体现。当前防止楼市过快下调或成为未来政策趋势，而今年各地区银行仍然需要消化此前积压的贷款需求，预计明年放款速度或将有所好转。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示，按照市场化、法治化原则对首套房等刚需类信贷有所放松，提高审批速度是可行的，但各个银行还有自己的贷款的额度的管控。目前针对企业端的房贷并没有明显松动的迹象。受限于房贷集中度管理规定，更大面积的松动应该是在明年初，也就是确定整个授信额度的时候，才可能有明确的信号释放出来。

编辑/李桁