签合同购房至办理物权登记期间，若遇开发商因债务纠纷致房产被查封、拍卖，取得房屋产权将存在风险。9月29日，北京一中院发布通报，2019年至2021年8月，该院共审结涉房屋消费者案外人执行异议案件232件，且案件数量呈大幅上升趋势。受房地产行业市场行情的影响，预计未来案件数量仍将持续攀升。
超六成类似经历购房人未获法院支持
某研究所与某房地产开发公司仲裁纠纷案执行过程中，因研究所对开发商享有金钱债权，法院依法查封了登记在被执行人开发商名下的多套房屋。案外人秦某请求法院中止对其中一套房屋的执行，并提交了自己与开发商在该房屋查封前所签房屋买卖合同等。法院查明，该房屋查封前，秦某与开发商签订了房屋买卖合同，并一次性付全款，且秦某名下无其他住房，秦某提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。法院遂裁定中止对案涉房屋的执行。
虽然秦某的请求得到了法院的支持，但有相似经历的另一位购房人却未获得法院支持。
据介绍，某研究所与某房地产开发商仲裁纠纷案执行过程中，研究所对开发商享有金钱债权，法院查封了登记在被执行人开发商名下的多套房屋。案外人吴某主张其已付全款购买其中一套房屋，请求法院中止对该房屋的执行。但法院认为，吴某虽在房屋被查封前与开发商签订买卖合同，但吴某夫妻名下在本市均有其他用于居住的房屋，不属于上述第二十九条规定的能够排除法院强制执行的情形。法院故裁定驳回吴某的异议请求。
一中院执行局负责人佟海东介绍，未满足全部权利保护要件而被驳回异议请求的此类案件数量总体比例较高。上述232案中，房屋消费者的异议请求因符合全部的权利保护要件而被支持的约占34.8%，因一项或多项权利保护要件缺失而被驳回异议请求的案件约占62%。保护房屋消费者的物权期待权必须在法律的框架内行使，严格按照权利保护要件适用保护规则。
购房消费者“超级优先权”须符合几大要件
据了解，房屋消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先权和抵押权，有人称之为“超级优先权”。但该特权须严格符合上述《规定》第二十九条所规定的权利保护要件，首先是保护对象须为房屋消费者，是为了满足个人生活居住需要而向房地产开发企业购买商品房的自然人；其次，申请执行人申请实现的债权应为金钱债权，而非对屋消费者所购房屋主张所有权；另外，应在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，而非口头协议，签合同时间亦不能在房屋查封之后。同时，还需满足购房目的系用于居住且名下无其他住房的要求。另外一个比较值得注意的就是，购房人已付房款超过或接近合同约定总价款的50%。若房屋消费者已按合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照法院要求交付执行，可视为符合上述要件的精神。
“房屋消费者提出的物权保护请求能否获支持？这取决于能否从案件事实中提取到符合权利保护要求的全部要件事实。”佟海东介绍，部分房屋消费者并不清楚其所购房屋的查封时间及查封状态变化等信息。该院审理类案时，一是对房屋消费者予以适度的举证释明，并要求其在指定期限内补齐证据材料，辅助法院查明案件事实；二是注重从开发商处收集证据材料；三是通过调阅执行卷宗、向不动产登记部门查阅资料等方式查明案件事实。
法官提示：签署购房合同前最好看清这几项
因金融借款类案件执行标的金额较大，法院通常查封多套房屋甚至整栋楼盘，引发的涉房屋消费者案外人执行异议案件往往也呈现为系列案件状态。近三年来，5人以上涉及同一开发商的系列案件11起，涉及总案件数量约151件，占案件总数的65.1%。
佟海东介绍，审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，该院突出执行强制性，及时兑现申请执行人的胜诉债权，打击规避、逃避执行的不诚信行为。对于企图利用案外人执行异议救济渠道，试图以签订虚假房屋买卖合同、以物抵债协议等对抗、拖延、阻碍执行程序进展的案外人或开发商，法院秉持零容忍的态度，通过强化证据材料核查力度、释明虚假诉讼后果、运用司法惩戒措施等手段严厉打击规避执行的行为。
北京一中院坚持公正、全面听取房屋消费者、债权人及开发商的意见；积极和执行实施部门就执行案件整体情况进行沟通交流，探讨能否通过置换查封标的物、办理分割登记等方式，在不损害债权人合法权益、不影响执行效率和效果的情况下，解除对争议执行标的的查封，保障房屋消费者的生存、居住权益，平衡房屋消费者和债权人之间的权利冲突。
法官提示，广大房屋消费者签买卖合同前，首先要实地考察了解楼盘的相关信息，确认开发商是否存在公司经营异常、被列为失信被执行人等情况；确定具体楼盘及意向购买房屋是否存在被查封或限制处分的情形。然后要审查开发商在预售、销售房屋时是否“五证”齐全；同时，在签买卖合同后要及时办理网签备案，公示房屋交易情况，在符合办理预告登记条件时，及时办理预告登记；最重要的是，妥善保管买卖合同、付款凭证、购房发票、入住通知单、物业费缴纳单据等证据材料原件，及时维权。
文/北京青年报记者 王浩雄
编辑/白龙
