卷起来了！

特别喜欢看到这样的消息：

北京21个新房项目扎堆入市！新房市场开始内卷。

楼市阶段性市场变化，一个是看预期有没有发生改变，目前新房销售限价没有太大变化，短时间没有上涨预期。

另一个是要看供需，相较于今年5-8月，房企刚拿地完，到现在集体入市，供应增大，后续二批供地还有43块地在路上，从今年下半年到明年上半年，至少有7、80个新盘入市，这还不算今年的第三批供地。

所以，我们看到了市场上开发商的一些抢跑行为，样板间还没装好就开盘的，预售证还没拿就排卡的，为了就是能够提前锁定客户。

既然明白了这种逻辑，建议粉丝们就把心态放平和一点，不要被销售和中介忽悠，着急订房。现在正在向买房市场切换，看准了考虑清楚再下手都来得及！

今天上午，我正写稿写到这，刚好一个粉丝火急火燎发来微信。他的例子可以作为当下市场的一类典型，很有趣，经过允许给大家分享一下。

这位大哥在卖亦庄的房子，他说在卖的过程中呢，来看房的人络绎不绝，所以也在观望，希望卖个好价钱。

就在这个过程中，中介告诉他北京有可能要出二手房指导价，让他“有个心理准备”，话里话外的意思就是说让他早点卖房。

现在，刚才也说了，开发商很内卷，担心卖不出去房子。买新房的购房者普遍不知道买哪，看好的又怕买不着。

二手房的中介，率先感受到了市场的温度，助推卖房。

二手房的房主，不好卖，还想卖高价。

那么，市场真实情况就很清楚了。二手房成交下降会直接影响新房，结论还是新房未来一段时间销售放缓，好地段好产品卖的快，产品力一般的都有变相降价可能。

今天还看到了一个消息，三峡集团，总部迁回湖北！非首都功能产业外迁开始了！

北京税收会减少，还不能依赖土地财政。

所以，房产税的脚步近了，利好刚需购房者。当然，这是趋势，落地还需要一段时间。

目前郁姐觉得性价比不错的项目有几个，

建发望京养云，共有产权商品房，单凭价格实惠这一点，想买的人挺多。售楼处产品还没看到，后续再看看产品如何。

华樾国际领尚还有房，7.1万的单价，隔壁8万的也已经入市了。可以参看《郁姐鉴房|朝阳的风口在东坝，华樾国际领尚可以买的N 个理由都在这里！》。

新国展和光瑞府，低密度板楼社区，周围配套成熟，各方面都不错，价格6.2万，只要认可区域，应该是合适的选择。

万科城市之光东望，5环，5万开头的单价，不好找了，参看《北青探房|五环临地铁，30分钟到国贸，最后的限竞房，万科城市之光东望进入加速期！》。

除了性价比的维度，从产品类型上来看，绿城沁园，合生me悦，主打小户型，总价低，好卖一些。

另外市场关注度比较高的北城北清云际预计这两天就开盘了，奥森春晓预计10月中旬，刚需上车盘，北城上班的可以考虑，但也要直面产品缺点。紫金书院还没有新进展。

还有哪些项目有哪些问题可以私信郁姐。

最后，因为最近时间紧张，把上周海淀地块踩盘的信息一并在这篇文章里发了吧。

学府壹号院：资源顶尖，价格诱人

项目产品信息已经公布，地块容积率1.6，限高18米，规划为5-6层洋房类产品，南北地块总户数一共在900套左右；户型在130-275㎡，总价1165-2464万。

项目位于农大南路南侧、树村路东侧，地块非常的方正。

向南不到500m可上五环，过了五环就是圆明园、清华北大一众高校。开车10分钟可达腾讯、新浪等诸多互联网大厂总部聚集区域。

除一众高校和互联网大厂的顶尖资源聚集，区域两公里内有上地实验小学、北京101中学、北大附小肖家河分校、人大附西山学校、清华大学附属中学上地小学等诸多名校。

学府壹号院最大亮点，一是海淀区数一数二的学术环境、教育资源；二是政府持有20%产权份额的“新型共有产权房”。

地块的上限价格达11.2万/㎡，政府持有20%产权份额，意味着个人仅仅需要支付80%的产权价格。对比隔壁单价11-12万/平的圆明天颂，树村地块8.9万的单价每平差价近3万元。

地块施工现场

地块项目为融创的高端产品壹号院系，全称学府壹号院。容积率1.6，限高18米，规划为5-6层洋房类产品，南北地块总户数一共在900套左右；户型在130-275㎡，总价1165-2464万。

互联网大厂转一圈，感受到了时代脉动

北沙滩京昌路地块：生活便利，成熟商圈

北沙滩地块位于北四环外，西边与中国农业大学（东校区）之间隔着一条小月河，东边是京藏高速。

漫步在宁静的小月河边，绿柳如茵，很美

郁姐团队在同一时间用分贝仪分别在安静的小月河边和往来车辆轰鸣的京藏高速边进行噪音测量，在上午11点半左右车流量大的时期，京藏高速边测量的分贝仪显示音量约为75。地块与京藏高速之间还有30-40米的绿化隔离带，地块基本不会受到京藏高速噪音影响。

围挡里面是地块位置，很平整宽阔

地块距离南侧15号线北沙滩站直线距离约600米左右，西侧500m处有圣熙8号购物中心，东侧600m左右为中日友好医院；开车到中关村、学院路仅需10分钟；往东两公里就是奥林匹克森林公园和鸟巢。地块北侧是海淀区重点“保障性住房”项目--塔院村回迁安置房，项目名称双泉嘉苑，看上去很不错。

京昌路地块为新型共有产权房，政府持有产权份额10%，限价11.2万，个人购买的单价为10.08万/平。

地块本身配建有教育用地，两公里内有清华东路小学、北京101中石油分校、北京石油学院附属小学等学校。

北四环多年未供地，周边80、90年代的二手房单价也要9万、10万一平，这里新房10万出头的单价，容积率1.5的低密度社区，值得重点关注！

永丰地块：设施欠缺 价格倒挂

从树村到永丰的路上，郁姐团队路过了五矿万科如园，几年前第一次去这个项目的时候单价还不到五万呢！现在已经十万加了！哦，也快小十年了！

路上，我们还看到了正在施工的翡翠书院。

永丰地块位于海淀西北旺永丰科技园板块，西侧紧邻中粮天恒智慧谷产业园区，向西350m 左右为在建中的商业海淀大悦城，西北侧约500米为在建中的故宫北院。

地块位置

图片中粮天恒智慧谷

永丰地块实拍

在海淀区域规划中，有两条发展轴线，横轴是北清路前沿科创发展走廊，纵轴是中关村大街高端创新集，地块恰好位于两条轴线的交汇处，是未来核心产业聚集最多的板块。

规划远景很好，但目前区域给人的整体感觉还是正在建设中，比较荒凉，周边的各种配套要么不完善，要么比较破旧。

项目北侧的玉河路车辆稀少，与项目一路之隔的科技园小学没有科技的气息

距离项目最近的地铁16号线永丰站在2公里之外，区域内出行依靠公共交通比较费劲儿。沿永丰路等路网自驾出行比较方便，向东走京新、京藏高速，可直达北京城区。

据海淀十四五规划中的消息，十四五期间将积极争取19号线北延以及北部联络线等轨道交通落地，但落地之后项目离地块的具体距离目前无法确定。

地块西侧约350米就是在建的海淀大悦城，预计2023年建成；南侧5公里左右为在建的西北旺华润万象汇，预计明年开业；目前周边较为成熟的商业配套有南侧2.5公里左右的中关村壹号商业街、中关村集成电路设计园商业街和东侧5公里左右的永旺国际商城。

永丰地块依然为政府持有产权10%共有商品房，实际个人购买价格7.2-7.7万/平。距离地块最近的新房是海淀幸福里，相距不到3公里，目前项目均价8万+。

两个项目产品类型不一样，永丰地块是容积率1.5，限高30米，也就是十层左右的楼高，低密度社区。

在二手房方面，地块南侧约1.5公里是首创天阅西山，小区为大面积的改善产品，目前均价8.7万/㎡左右。

新房二手房价格均出现倒挂情况，虽然现在荒，可看看隔壁的海淀幸福里的销售情况，永丰地块项目应该也是不愁卖。

好了，以上就是实踩海淀地块的全部信息，如果有什么问题，欢迎咨询郁姐！

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文/张郁唯

编辑/崔心悦