8月，上海针对二手房贷款出台“三价就低”政策，叠加之前其它政策，沪上二手楼市成交持续走低。据中原地产数据显示，8月上海二手住宅仅成交1.8万套，延续了7月回调的态势，环比下降24.3%，同比下降39.6%，为2021年以来最大幅度的月度回调。

量价齐走低成交进一步萎缩

多家机构监测的8月新房、二手房成交数据呈现回调态势。据某知名中介监控数据显示，8月份全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%，套均总价318万元/套，环比和同比分别下降7%，成交均价38206元/平方米，环比下降8%，同比下降5%。此外，带看量环比下降5%，已连续3个月出现环比下跌，同样预示着成交量增长缺乏动力。但从新增客户量来看，环比依然有所增长，说明观望氛围持续。

值得注意的是，8月二手房成交均价出现今年以来首次明显的下降，环比下降8%，同比下降5%。成交均价绝对值3.8万元/平方米，已回调至2019年的月均成交水平。这也是本轮调整的特点。在成交量进一步萎缩的同时，成交价格也出现明显回调。业内人士表示，在调控政策不断加码下，二手房市场短时间内难以回到年初“成交两旺”态势。

各环线成交均回调刚需成交活跃

从均价环比来看，各环线均出现下跌。8月外环以内成交量的环比和同比下降显著，且越靠近市中心，同比下降越显著。内环以内的成交量绝对值已下降至不足2000套，几乎回到2018年的水平。从占比来看，外郊环间占比下降了2个百分点，郊环以外占比增加了3个百分点；从均价同比来看，外环以内同比依然保持正增长，外环以外则出现负增长，但内环以内同比增速收窄显著。从均价环比来看，各环线均出现下降。

从空间分布看，外围区域成交占比有所扩大。比如外环以外区域8月份成交占比为59.1%，比7月提升2.2个百分点，由于市中心房源总价高，对于支付能力要求也高，在预算有限的背景下，购房需求或进一步集中在外围刚需区域，主要集中在五个新城区域。从成交板块来看，8月板块销量TOP5分别为惠南、南桥新城、金山新城、嘉定主城区和青浦新城。可见，五个新城成当下楼市成交热点，很多刚需和刚改力量正逐步认可这些区域。

从成交结构来说，今年1-8月，90平方米以下的成交占比减少了1个百分点，90平方米以上的占比增加了1个百分点，改善型的占比较上半年的增长有所缓和。而从总价段来看，200万以下的占比减少了1个百分点，1000万以上的占比增加了1个百分点。

新增挂牌量持续减少难现金九行情

8月二手房成交量从高点的4万套回调至1.8万套左右，说明二手房市场明显降温。作为房东，客源减少后，对于价格的坚持度也会逐步下降。尤其是一些总价七、八百万元以上的房源，看房人数明显减少，如果房东急于出售的话，不排除价格率先出现松动的可能。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前买卖双方心态是，房东对于政策的效应还在观望、在等待，而购房者也同样在持币观望，短期内难以入市。因此二手市场成交短期内还将持续萎缩态势，预计到第四季度，考虑到潜在购房需求依旧存在，成交量或将止跌回升。值得注意的是，鉴于买卖双方观望浓厚，买家基于二手房的贷款政策，导致增加首付比例，对于支付能力不强的买家影响很大，因此，不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。

展望9月，沪上二手房市场难现“金九”行情。从中原数据显示，7月后每周新增挂牌量出现减少，8月则进一步收缩。今年周度新增高峰大约在1.2万套左右，大部分时间在1.1万套左右，但进入7月后出现回落，8月挂牌则勉强站上8000套，持续下降的趋势已经明朗。

编辑/李桁