328套成交，23.9亿元入账！8月25日晚上8点，“摸黑开盘”的禧瑞学府交出了一份亮眼的成绩单。从7月份的只有两个新盘到最近7天的6盘连开，北京的新房市场出现了一波小高潮。

6个新开盘项目中共有4个是首次开盘的纯新盘，分别是了华樾国际·领尚、长安悦玺、金地璟宸和天坛府。另外2个是禧瑞学府和富兴首府，均是老项目再取证销售。

北青-北京头条记者统计了开发商公布的各自销售数据，从8月19日开盘的天坛府和华樾国际·领尚，到8月25日的禧瑞学府，整整7天时间里，6个项目共计认购套数近1300套，认购金额111.8亿元。这证明了市场依旧有旺盛的购买力，“冷静”了一夏的京楼反而抓住夏天的“尾巴”，有了升温的迹象。消失多时的“金九银十”，这一次似乎更值得期待了。

卖的虽好却没有“日光”

从7月份只有2个新项目开盘，到8月底一下子6个新项目纷纷推售，其中不乏天坛府这样受市场关注许久的纯新盘，标志着北京楼市迎来了一波新品的集中放量。

按照以往的经验，积攒了月余的购房需求，会因为优质新盘的入市，出现报复性的购房，甚至可能出现抢房日光的现象。

但实际上，这次楼市的推新，成绩固然亮眼，却没有一个新盘获得了想象中的“日光”，哪怕是二环边，号称一房难求的天坛府。

根据天坛府公布的首日销售数据显示，8月19日晚上8点开盘的天坛府，共计推出了312套房源，认购220套，认购金额32.6亿元，去化率超过70%。

天坛府在19日晚上率先开盘，小户型第一时间售罄

同日开盘的华樾国际·领尚，现场选房屏幕数据显示，认购了35.7亿元，认购套数近500套，去化率接近70%。

显然，在购房需求方面，受学区房、离婚三年内不能买房等政策层面影响，部分改善置换需求可能进入等待或观望状态，购房决策和行动将放缓，对主打改善的楼盘去化产生了一定制约。

这个制约对于融创长安悦玺表现得最为明显，这个位于石景山区衙门口的项目，从5月11日拿地到7月份官宣，再到8月20日开盘，前后仅3个月，开盘速度堪称奇迹。但据接近融创的业内人士反应，项目开盘效果并不理想，当天没有公布认购套数，只公布了认购金额为12.8亿元。

最惊喜的当属8月25日晚开盘的禧瑞学府，根据开发商的电子销控屏显示，30分钟的线上选房时间里，共计认购了328套房，23.9亿元的认购金，总计358套房源，去化率超过了91%。只有少量首层和顶层的房源没有售出，预计未来几天售罄并不是难事。

禧瑞学府仅剩少量低楼层房源

此外，房山良乡的金地璟宸并未公布销售数据，东坝的富兴首府，加推房源74套，宣布认购6.8亿元。这样算来从8月19日到25日，前后整整7天，北京新房就销售认购了超过111.8亿元。

这样的开盘成绩，大致反映了市场对项目的认可程度，也证明了北京改善购房需求的潜力巨大。

有业内人士表示，之所以没有出现日光盘项目，一方面是项目自身在营销层面蓄客尚有不足，另一方面，也说明购房人的选择更加多种多样，后续即将入市的一大批新盘，分流了不少购房需求，也让许多改善买家选择再等一等。

同质化竞争 特点要够突出

对于那些将要入市的新项目来说，市场对于6个新盘的反应，也大致可以推断出购房人的偏好，如同摸清了楼市的风向标。

这6个新项目虽然所在区域各不相同，产品也不完全相似，但去化好的项目都有一个共同特点就是——优点足够突出，突出到可以掩盖失分项。

以天坛府为例，项目因为三居产品形如哑铃，被广为诟病。但秉承着一期性价比最高的想法，天坛府首日去化仍超过了70%。中轴线，二环边的位置优势还是让购房人打开了钱包。

而华樾国际·领尚则是金盏东坝区域最后的限竞房项目，限定均价为71000元/平方米。后续金盏板块虽然还有新盘推出，但由于新的出让规则，新盘并非百分百产权，购房人实际购买的是85%左右的产权，这反而突出了华樾国际·领尚的优势，刺激了成交。

禧瑞学府更是如此，二期产品价格对比一期明显提升，但由于周边竞品较少，加上学校资源和临近地铁的因素，还是让禧瑞学府成为近期新盘中去化率最高的项目。

与上述项目各自明显的优势相比，融创长安悦玺7.5万元/平方米的定价和主打改善户型，都与临近的大瓦窑双盘远洋城建·国誉万和城、首创天阅山河形成直接竞争关系，无论是价格还是户型都产生了同质化。在没有更突出优势的前提下，长安悦玺的实际销售效果自然要打上折扣。

分拆这几个重点新盘的表现，也为后续项目提了醒。试想，当王四营、崔各庄、金盏等新板块进入销售期时，每个项目都不可避免地要面临与其它兄弟的内卷化竞争。如何让自身特点更突出，将是开发商下一步考虑的重点，也将决定同质化的市场下，谁的日子更加好过。

20多个新盘期待入市  “金九银十”概率增大

不只这6个新盘，近期越来越多的新盘都在开放售楼处，释放信息，积极蓄客。据北青-北京头条记者不完全统计，今年第一批供地的29宗住宅地块，已经有20余宗地块披露了案名和户型信息，新的热点板块蓄势待发。

比如崔各庄01地块和04地块，主打大望京概念，案名分别为和光悦府与龙樾和玺，均主打120-170的改善户型。产品力趋同，位置相近，预示着购房人有机会认真挑一挑选一选。

望京崔各庄的新盘也将同台竞技

类似同台竞争的还有王四营板块，保利锦上新发布了平视CBD的宣传视频，宣告回归东四环；融创、五矿、北京城建联合开发的王四营地块也定名为朝阳壹号项目，在近日开放了临时接待中心，区域内的项目正式开启短兵相接。

还有东五环的豆各庄，绿城操盘的项目发布了案名“沁园”，在延续绿城“园”系的命名同时，讨巧地让买房人轻易联想到绿城在南沙滩的诚园项目，无形中提升口碑与定调。

除了这些以外，丰台张郭庄的熙悦晴翠、张家坟的西山金茂府；大兴旧宫的熙悦雲上；海淀树村的学府壹号院；朝阳金盏的朝阳壹墅；昌平东小口的奥森春晓、科技园的北清云际等等也都不断向外释放着产品信息。

这些新盘大部分主力销售110-150平方米的户型，只有绿城沁园和大兴榆垡的和悦璞云有少量50多平方米的小户型。可见市场的供应主流仍是以改善型，升级型的大户型为主，三居或四居将是新盘之间竞争最为激烈的部分。

相信随着更多新盘的陆续上市、供应地放量，市场热度有望继续提升。同时，区域内项目的内卷化压力，反而会进一步提高项目的性价比，优质项目仍会一房难求，已经消失多时的“金九银十”，这次或许有机会重返楼市。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦