为深入贯彻党的十九届五中全会精神，落实中央财经委员会第八次会议决策部署，健全现代流通体系，促进商贸物流提质降本增效，服务构建新发展格局，近日，商务部等9部门联合印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》，在全国范围内部署实施专项行动。

《专项行动计划》提出，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持市场主导、政府引导，坚持创新驱动、转型升级，坚持因地制宜、有序推进，着力提升商贸物流网络化、协同化、标准化、数字化、智能化、绿色化和全球化水平。到2025年，初步建立畅通高效、协同共享、标准规范、智能绿色、融合开放的现代商贸物流体系，为形成强大国内市场、构建新发展格局提供有力支撑。

《专项行动计划》坚持问题导向、目标导向，针对我国商贸物流领域的短板和不足，提出了优化商贸物流网络布局、建设城乡高效配送体系、促进区域商贸物流一体化、提升商贸物流标准化水平、发展商贸物流新业态新模式、加快推进冷链物流发展、培育商贸物流骨干企业等12项重点任务和构建良好营商环境、加大政策支持力度、完善重点企业联系制度、发挥行业组织作用、加强商贸物流行业统计等5方面的保障措施。

下一步，商务部将会同有关部门指导各地根据实际情况制定具体工作方案，确定重点任务和落实举措，明确工作目标，建立工作台账，扎实推进专项行动，确保各项任务措施落地落实。

物流地产争夺战

当前，发展需求旺盛、投资收益率高的物流地产已成为资本竞相追逐的对象，从收购参股物流地产商，到与电商或物流公司战略合作，再到建立自己的物流地产板块，房企纷纷采用不同的形式加入到物流地产行业的争夺战中，持续为自身寻求多元化发展新路径。

富力2007年在大本营广州投资建设了富力国际空港综合物流园，目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩。

2017年，绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发，这是绿地首次布局物流地产市场。

同年，碧桂园选择以资本形式快速切入，出资约9.3亿元成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者，并在2020年再度增资16.06亿元，目前碧桂园持有中集产城约30%的股权。

今年6月2日，远洋资本有限公司通过关联公司与红星美凯龙家居集团股份有限公司达成《合作框架协议》，拟收购红星美凯龙所持有的西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙（上海）企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司等7家物流子公司。

而对物流地产野心最大的当属万科。早在2014年，万科就提出要做“城市配套服务商”，走多元化道路。先后布局了物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等多个全新业务，试图从地产开发商向城市配套服务商转变。

2017年，郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时曾表示，除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务领域，一是商业地产，另一个就是物流地产。

戴德梁行发布的《中国物流地产市场快报2020年第四季度》显示，普洛斯独占约28.5%的国内市场份额，排名第一，而其它物流地产企业各自所占份额仅为个位数。排名第二的万纬物流，占据约8.0%国内市场份额。

万纬物流正是万科自己打造的独立物流品牌。成立于2015年的万纬物流发展至今，已在44个城市累计管理148个项目，包括128个高标库和20个冷库，可租赁建筑面积1148万平方米。已是目前国内最大的冷库运营商。

万科集团2020年年报显示，2020年，万科在新业务方面有几大亮点，其中，旗下物流管理项目实现营收18.7亿元，同比增长37%。

对于物流业务，万科在2020年6月通过一项向全资子公司万科物流发展有限公司增资的议案，对其增资180亿元，占年内万科对48家子公司合计增资金额的58.74%。如此看来，万科在物流方面或正在酝酿新的计划。而在2020年，万科共获得10个物流地产项目，可租赁建筑面积约74.76万平方米。

机遇与挑战并存

房企为何纷纷投身物流地产？

向来嗅觉敏锐的房企，早已发现隐藏在国民经济水平提高、居民消费持续升级、电商行业不断拓展等因素背后，物流地产持续释放的发展需求。而新冠疫情更是让物流行业成为“最忙碌”的行业之一，现代化仓储需求加速增长。

近日，第一太平戴维斯在2021半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析的媒体分享会上表示，中国产业及物流地产市场蓬勃发展，正在成为地产增长新引擎。

尽管贸易紧张局势叠加疫情影响，但中国作为生产能力全面复苏的国家，出口量持续稳步的增长，并保持了巨额的贸易顺差。而随着网上零售市场份额占比的逐步扩张，在线平台(例如社交电子商务、直播等)、以及更广泛的产品类别(例如快消品、跨境电商等)正在以更为迅速便捷的方式扩张，促使物流仓储市场蓬勃发展。而电子商务、先进制造业、房地产信托投资基金及其它政府扶持力度也驱动着产业物流市场的增长，但另一方面，优质地块稀缺、税收要求、专业操作团队、土地使用年限等也是存在的挑战。

2021年是中国“十四五”规划开局之年，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》明确指出：要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件……

无论从现实情况还是政策导向来看，中国物流地产市场未来将有持续的需求驱动。此外，房企打入物流市场，更多的是满足自身多元化转型升级需要。从“去地产化”的努力，再到今天积极寻求和摸索多元化发展，越来越多的房企都在开辟新的赛道，寻找利润空间、生存空间和发展空间。

远洋资本副总经理、股权投资业务董事总经理林川曾表示，远洋资本之所以在众多拟投赛道中选择深耕大物流，一方面是基于与生俱来的“地产基因”，另一方面则是基于“冷链供需不匹配、电商高速发展、高标仓的升级驱动、新零售布局加速以及最后一公里的挑战”五大因素驱动物流行业实现跨越式发展的基本面判断。

仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，在国际主要城市，物流地产的投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债。

稳定旺盛的发展需求、较高的投资回报率，让传统房地产企业对物流地产板块的关注度持续提升，但相对于强劲的市场需求，国内物流地产的发展现状并不能为之提供有力支撑，仍有很大提升空间。仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》显示，中国仓储物流设施库存总量约10亿平方米，仅次于美国；但从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；同时，中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%，低于一般发达国家水平。

风口之下，机遇与挑战并存，对于包括碧桂园、万科等行业巨头在内的跨界玩家而言，物流地产能否成为其新的增长引擎，还有待时间验证。

编辑/李桁