当前，美国楼市一片火热。美国全国地产经纪商协会（NAR）6月最新公布的数据显示，美国5月成屋价格中位数同比上涨23.6%，至350300美元，这不仅是历史纪录高点，还是1999年以来最强劲的一次房价涨幅，且全美各地区均处于普涨状态。数据还显示，2021年5月售价100万美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。不少市场人士认为，美国当前楼市的涨势可谓是近50年来之最。

接受《金融时报》记者采访的东兴证券海外宏观分析师康明怡表示，美国楼市价格大幅走高的导火线是2019年的三次降息；而疫情的暴发也对美国楼价攀高起到了推波助澜的作用。短期来看，美国楼市价格走高有利于美国经济。本轮美国楼市牛市不同于2008年次贷危机。从历史对比数据来看，当前美国楼市牛市或已到达顶点，而其结束的时点可能是美国利率上浮周期结束之时。

多因素助推楼市价格走高

“美国楼市价格大涨的原因有以下几点。”康明怡表示，首先，房地产牛市并不是由疫情引起的，它的导火线应该是2019年下半年美联储的三次降息。这三次降息大幅下拉了美国房贷利率――从最高的接近4%下降到与2008年次贷危机以来的低点水平，大概3.5%左右。这成为刺激房地产市场的一个重要因素。其次，从2019年到2020年疫情暴发之前，美国经济实际上处于复苏状态，经济改善叠加利率下调，从而推动美国房地产市场向好。

“美国房地产市场的首付比较低，百分之二十就已经算很高了。”康明怡说，所以，利率下调对于本轮美国楼市影响比较大。疫情暴发之后，贷款利率进一步下滑，下滑幅度接近40%。这意味着购房者利息成本大幅降低，实际购房成本走低。因此，对于美国广大购房者来说，尽管房价在涨，实际购房成本却在下跌。降息引起的房贷利率的大幅下降刺激了美国房地产市场。

美国楼市火爆的第二个原因在于疫情刺激了市场对独栋房屋的需求，许多人想要搬到郊外居住，市中心的房价表现并不是非常好，美国郊外独栋房屋的价格却不断攀升。第三个原因在于，疫情冲击之下数字经济受益，一些高薪阶层基本上没有受到这次疫情的大幅冲击，因此对于购买独栋房屋的这部分高收入人群来说，他们的购买欲望和能力也大幅增加。

美联储对此保持警惕

美国房价不断走高已经引发美联储的关注和警惕。达拉斯联邦储备银行行长罗伯特·卡普兰最近警告称，美国房价正处于历史高位，并强调金融投资者大量购买住宅房地产。“越来越多的独栋购房者正被挤出市场。”他表示，“现阶段，我们怀疑房地产市场是否真的需要美联储每月400亿美元的支持。”

波士顿联邦储备银行行长埃里克·罗森格伦警告称，美国承受不起可能威胁金融稳定的房地产市场“盛衰周期”。“对我们来说，回到2%的通胀目标非常重要，但我们的目标是保持这一目标的可持续性。”他认为，“要让这种情况持续下去，我们就不能让房地产行业出现繁荣和萧条循环。

埃里克·罗森格伦还表示：“我想强调的是，房地产市场的繁荣和萧条周期已经在美国发生过多次，在世界各地也发生过，并经常成为人们对金融稳定的担忧。”他认为，随着美联储考虑放缓或取消部分在疫情期间为经济提供的巨额货币支持，迅猛增长的房地产市场应该是一个担忧因素。圣路易斯联邦储备银行行长詹姆斯·布拉德也认为，现在可能是考虑是否停止购买机构MBS（抵押贷款支持证券）的时候了。牛津经济研究院经济学家亚当·斯莱特表示：“宽松的货币环境可能进一步推高资产价格，最终可能出现大幅回调。”对于美联储来说，这种结果和持续升高的通胀都不是他们愿意看到的。

不同于2008年次贷危机

虽然市场对美国楼市担忧和警告之声增多，但美联储并不认同其中蕴含金融危机的风险。对此，美联储主席鲍威尔表示：“我不认为房地产行业存在对金融稳定的担忧。我们没有看到不良贷款和不可持续的价格等现象。”鲍威尔的观点也代表了目前市场中的主流看法――美国楼市的确出现了过快上涨的现象，但还未到泡沫阶段，短期内不会重现上一轮金融危机时期的崩盘现象。

“当前的美国房地产大热与2008年的次贷危机是不太一样的。”康明怡表示，这次疫情发生以来，美国房市很多购房者都是中高收入人群。从贷款的人员质量来看，当前美国楼市牛市与次贷危机不太一样，本次购房者承担房贷杠杆的资质比较高，所以当前房地产的贷款质量要高于2008年的次贷危机。

或已处于牛市顶点

虽然美国房价还是“涨声不断”，但最新数据显示，4月至5月，美国成屋销售下降0.9%，经季节调整后为580万套。经济学家表示，销量下降可能是美国房地产市场已见顶的迹象。潘西恩宏观经济首席经济学家伊恩·谢夫德森表示：“销售下降、库存上升意味着房价的极端上行动力应该很快开始消退。”

“美国楼市价格大涨短期来看有利于美国经济。”康明怡表示，2008年以后美国复苏比较疲软很重要的原因，是因为房地产一下子从火热降到冰点，从而拖累了美国整体GDP的表现。因此，今年美国房地产市场的火爆，也是支撑美国经济走出谷底的一个重要因素。

与此同时，康明怡表示，一方面，伴随着美国房地产热潮，当前的房屋价格的涨幅，基本上已经对冲了利率下行所带来的好处；另一方面，独栋房屋的建造数量基本上和2008年次贷危机的高点已经比较接近。“我们认为，这一轮房地产牛市的高点基本已经出现。”她表示，未来最有可能的是房价在当前的位置震荡。至于未来市场的拐点，或者本轮上涨结束的时点，可能就是未来美联储利率上调之时。

编辑/李桁