6月25日集中供地出让前夜，武汉市调高了部分预出让地块价格，让市场着实感到意外。

6月18日，武汉市土地市场网发布公告，根据公告，武汉市调高东湖高新区2宗土地起始价并做了延期挂牌出让决定。

作为今年22个集中供地重点城市，从时间序列上看，武汉比上海首批出让土地时间更晚，可谓“压轴出场”。此次调高预出让地块价格对武汉来说并不是首次，6月11日武汉市土地市场网发布补充公告，其中对6宗地块做了调整，包括调高了3宗地起始价格。

记者对比调整前后价格发现，调整后的5宗地块较原价格均上涨至少20%，其中东西湖地块P（2021）044号涨幅达31.8%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，之所以调高地价是为了降低土地拍卖环节中溢价率，如果把起始价定的较低，到时就可能出现较高溢价率。

今年22个重点城市实施“集中供地”以来，多个城市第一轮土地出让都有最高溢价率限制，比如广州溢价率上限是45%，上海控制在10%。“如果武汉土地初始价格定太低，对溢价率控制不是一个好信号。”李宇嘉表示。

对于控制土地出让溢价率在合理范围的诉求，一位小型房企投资负责人表示，地方政府一直有获取更多土地出让收入的倾向。

地价提高逾20%

5月26日，武汉土地市场网发布《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》，根据公告，武汉首场集中供地为60宗地。

6月11日，武汉市土地市场网发布了第一次补充公告《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权补充公告 武告字（2021年）9-1号》。

当时，武汉对6宗地块做了调整，2宗地撤销挂牌，1宗地延期挂牌，3宗地起始价做了向上调整决定。

具体来看价格调整的项目，其中蔡甸区项目：P（2021）027号地块起始价调整为人民币55055万元（原起始价为45000万元）；东西湖区项目：P（2021）042号地块起始价调整为人民币127080万元（原起始价为100270万元），P（2021）044号地块起始价调整为人民币165170万元（原起始价为125370万元）。

6月18日，武汉市土地市场网连发2次公告，一则是调整了2宗地起始价并做了延期挂牌出让，一则对2宗地调整做了背景原因说明。

此次调整地块为东湖高新区2宗地，即P（2021）033号、037号地块，具体调整情况为，P（2021）033号地块起始价调整为人民币234110万元（原起始价为188440万元），P（2021）037号起始价调整为人民币354850万元（原起始价为293790万元）。

由此，看来两次调整价格的5宗地块，相较初始价格都有超过20%上幅。

对于调整原因，武汉市自然资源和规划局表示，本次针对该区部分住宅地块起始价格适度修正，是对武汉市房地产市场和“两集中”供地形势进行多次研判后主动作为，可使土地价格更为契合市场供需实际，有利于引导企业理性竞争，有利于防止市场异动。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，调高起始地价会直接导致部分房企不参与土拍。调高后价格有可能超出企业给出的拍地授权或盈利测算土地价格的最高限制，这相当于设置了一道门槛，有利于引导企业理性竞争，防止市场异动，避免出现溢价率过高情况。

有针对性地引导

今年以来，集中供地在各地如火如荼地进行。截至6月18日，22个集中供地试点城市均已完成首批集中供地/披露首批集中供地涉及地块具体明细。

截至当日，首批集中供地涉及地块共计922宗，其中除武汉、上海首批集中供地出让尚未完成外，其余20个城市在首批集中供地中共出让789宗用地，成交金额9127亿元。

来自固收江坛的分析显示，将2021年首批集中供地出让情况与2020上半年住宅用地成交情况进行对比，本年集中供地模式下土地市场呈现三大特征：

一是土地流拍率降低。首批集中供地流拍率2.5％，较2020年上半年22个重点城市住宅用地流拍率降低1.5%；

二是土地溢价率小幅走低。首批集中供地平均成交土地溢价率为13.5％，2020年上半年重点城市住宅用地成交溢价率为14.3％。总体来看，分化情况明显，其中北京、成都、宁波土地溢价率同比降幅超过10%；重庆46宗土地出让金635亿元，平均溢价43.78%，最高溢价率129.98%，尤其引人关注；

三是成交楼面均价显著走高。除上海、武汉首批集中供地尚未完成外，其余20个重点城市首轮集中供地成交地块平均楼面价，较2020年上半年成交住宅用地平均楼面价均有所走高，其中多个重点城市成交楼面均价同比增长超60％。

作为今年参与首批集中供地最后一个试点城市，武汉特意对部分区域做了针对性处理。

武汉市自然资源和规划局认为，“当前我市房地产市场整体运行平稳，东湖高新作为我市高新产业、高端人才聚集发展的标杆，被企业普遍看好。”

李宇嘉认为，东湖高新区可以说是现在武汉市一块“热土”，整个区域高新技术产业竞争激烈，这也意味着有大量相关人才将被吸引至武汉东湖高新区。因此，想要在这片区域内拿地的房企不在少数，所以武汉市官方也想通过调整地价方式对这一区域做出一定引导。

近年来，东湖高新区确已成为武汉高新技术企业和人才聚集区域。

2017年4月，小米响应武汉“百万校友资智回汉”号召，决定回家乡建设小米、金山和顺为武汉总部。小米武汉总部落地光谷（即“东湖高新区”）3年多以来,员工人数从最初的20多人已经发展到2000多人（截至2021年4月）。

2021年5月30日，武汉东湖高新区企业服务与重点项目推进局发布的《2020年东湖高新区软件和信息技术服务业发展白皮书》（下称“白皮书”）显示，2020年武汉光谷软件业务收入突破1600亿元。

根据白皮书内容，截至2020年底，武汉东湖高新区聚集规模以上企业超过1700家，年收入过亿元企业443家，软件和信息技术服务规模以上企业300家，形成了互联网+、地球空间信息、基础软件和工业软件、信息安全等几大产业领域。

编辑/李桁