以产业项目立项获批工业用地指标，再以准商品房形式对外兜售别墅、写字楼、独栋厂房，津西小镇张家窝的产业勾地“大跃进”愈演愈烈。
虹吸效应下，天津市西青区张家窝镇近年来吸引了万科、旭辉、华侨城、联发等品牌房企的青睐，除了竞相深耕传统房地产开发地块外，一批有着产业园区运营背景的联东、天安数码城、深福保等地产商则在该镇多个工业地块下着另外一盘大棋。
5月17日，中国房地产报记者在天津市西青区张家窝镇辖区内的天津高泰科技产业园、天安科技创新产业园、福保产业园及天津南站高新产业园等地走访时发现，工业用地上“长”出的别墅、写字楼、独栋厂房正以准商品房形式对外宣传与销售。这类以产业之名拿工业用地的项目，在获得政策加持后，被统一贴上产业地产（工业地产）标签，行商品房开发之实。
“上述地产项目有着共同的建设属性和开发模式”。亦有知情人士指出，每个产业地产项目均匹配在一个对应产业园区里面，并以产业项目立项获批工业用地指标，建设产业综合体、产业配套等,进而实现曲线开发商品房目的。
但在长期致力于研究京津冀产城融合课题组的成员郭东看来，产业地产与园区不应盲目的一哄而上，要摒弃以往跑马圈地思维，走出复制项目越多越能成功的误区。未来将主要是客观和务实地看待其发展，将更多精力放在区域的深耕发展，与园区的深度资源整合、深度运营，提供更有价值的服务，这对产业地产本身才是最重要的。“未来产业地产和配套园区数量肯定不会少，但是运营商的质量和品牌度会越来越集中。”郭东表示说。
郭东认为，产业地产作为复合型地产，其建设经营的难度与风险远高于传统地产。这就需要开发商、运营商既要练好内功，又要做好打持久战的准备。因为产业地产本身就不是一个短期牟利的暴利行业，要遵循自身发展的规律。从长远看，项目稳健与可持续性不是简单的卖掉了多少厂房、写字楼，而是通过与园区深度融合，培育了多少家优秀企业，扶持了多少新兴产业等。
独栋、双拼厂房披“马甲”无证销售
“联东U谷·云创中心”，正成为张家窝镇产业地产开发热潮下的一个缩影。
塔吊林立、 机器轰鸣、装御车辆来往穿梭、工人们正在紧张作业，工程建设如火如荼……记者在位于西青区张家窝南站高新产业园内的“联东U谷·云创中心”施工现场了解到，该项目总占地面积76001平方米，新建产业综合体11.4万平方米，总投资8亿元。项目将建成集总部独栋、科技研发、高端制造、 配套服务等多功能为一体的产业综合体。项目建设单位为联东集团旗下天津联东金咏实业有限公司，项目一期工程由天津润东嘉成建筑工程有限责任公司负责承建。
虽然项目主体工程建设刚起步，但仅与施工现场一路之隔的“联东U谷·云创中心”营销中心却早已悄然运营。记者从该项目“营销中心”了解到，所谓“产业综合体”实际为独栋、双拼厂房集群,正在以商品房形式对外销售。根据营销中心设置的项目沙盘显示，该项目共规划建设独栋、双拼厂房共计31栋。但记者从该项目获批的《建筑工程施工许可证》中发现，“联东U谷·云创中心”建设内容为1#―3#厂房、9#―14#厂房、15#设备用房、16#―18#厂房，建设规模56914.99平方米。对此，有“营销中心”工作人员向中国房地产报记者解释称，目前获批建设的14栋为“联东U谷·云创中心”一期工程。
此外，记者从该项目获批的《建设用地规划许可证》（地字第2020西青地证申字0015号）等相关批复手续中还了解到，该项目土地用途为工业用地，使用期限为2020年11月03日至2070年11月02日。
另据“营销中心”工作人员介绍，“联东U谷·云创中心”所建厂房全部均以商品房形式对外出售。只不过，该中心现阶段重点营销主流为12栋独栋和少量双拼，单体建筑面积为1200-2500平方米，3层到顶，首层挑高为7.2米。这位工作人员还告诉记者，该项目独栋厂房均价6000元/平方米，单元式厂房均价5900元/平方米，可贷款（首付三成起），可办理大产权房本。自今年初该项目举行开工奠基仪式以来，“营销中心”相继设立并对外公开发售项目房产，现已售出7、8栋厂房，今年底前有望获批《商品房销售许可证》（以下简称“销许”）。
这也意味着，“联东U谷·云创中心”营销中心自正式营业以来是在未取得“销许”前提下，进行着该项目“商品房”销售。那么，该“营销中心”又是怎样做到的呢？前述“营销中心”工作人员表示，因暂时没有获批“销许”，项目所售厂房现只接受企业认购，先一次性交纳5万元意向金后，再行签订认购协议。经查阅“营销中心”提供的相关票据后发现，凡是交纳过意向金的购房者，均由天津联东金咏实业有限公司负责为其开具收款收据。
“商品房开发过程中，对未取得‘销许’便擅自组织销售项目房产属于典型‘无证售房’违规行为，理应立即予以叫停。”5月19日，天津市西青区住建委房屋市场管理科相关负责人电话里向中国房地产报记者表示，由于该科没有具体执法权，需将这一涉嫌违规预售商品房现象反馈给西青区住建委有关执法部门，一旦查实会及时将查处情况向媒体进行反馈。截至发稿前，记者并未接到西青区住建委等相关单位回复。
值得一提的是，联东集团作为在产业园区运营领域积累丰富经验的品牌地产商，近年来对产业地产开发青睐有加，尤其是发力天津的投资布局。据统计，除了投资兴建“联东U谷·云创中心”外，联东集团在天津境内先后投资建设有“总部大观”“双创中心”“研创园”“滨海科技港”“科技企业港”“信息产业园”等数个开发体量相当的产业地产项目。“单个项目动辄投资数亿元，占地上百亩，所建成的工程主体多数为50年使用年限的工业厂房和写字楼，并对外统一以商品房进行销售，其中不乏也有无证售房现象。”前述知情人士如是说。
郭东分析认为，产业地产开发“变味”，背离了地方发展产业园区初衷。因为产业园区不是一个独立个体，而是一个搭载产业集聚平台。这意味着“地产式”产业园区或会失去市场，剩下的产业园区将逐渐“去地产化”，专注运营、赋能价值，真正回归产业本质。这将倒逼单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“产业培育”转变。
50年产权“办公别墅”公开叫卖
距“联东U谷·云创中心”北行约3公里处的天安创新科技产业园内，一处50年产权、名为“天安总部小镇”的楼盘同样在热销。与前者销售厂房不同，该“小镇”所售房产为独栋和双拼别墅。有资料显示，该项目是由天津天安数码城有限公司（以下简称“天津天安数码城”）于2017年开发建成，31栋独栋总部楼、地上建筑面积5.5万平方米。其中，1-4号楼为总部大厦，5-31号楼为独栋与双拼办公别墅。
值得注意的是，“天安总部小镇”仅是天津天安数码城开发的子项目，位列整体项目――天安数码城B区，为31栋独栋、双拼别墅（含4栋产业楼）；A区为天安珑园别墅洋房，共有50栋高层（含多层）住宅和7栋双拼、联排别墅；C区为天安创新广场（4栋产业楼组成）建筑面积11万平方米；D区为高端集中式产业，产品类型同样为多层产业楼，建筑面积4万平方米，目前处于待开发状态。“四区”累计占地面积882亩，总建筑面积150万平方米。
寂静的“小镇”门可罗雀
5月20日，中国房地产报记者以购房者身份到天安珑园营销中心进行咨询。一位刘姓工作人员向记者表示，由于B区（产业区）――天安总部小镇办公别墅已建成多年，其房产销售工作及办公已合并到A区的珑园营销中心。也就是说，在珑园营销中心购房者既可咨询天安珑园小区里纯住宅和别墅（70年大产权），也可了解天安总部小镇里的办公别墅（50年产权）等房产购买事宜。不过，天安珑园和天安总部小镇所出售房源均是获得了“销许”的正规商品房。
为佐证这一说法，刘姓工作人员还向记者出示了相关楼盘的多份“销许”。记者从“天安总部小镇”获批的“销许”中发现，天津天安数码城在位于西青区张家窝镇安福道1号开发建设的天安创新科技产业园三区（又称B区）1―31号楼，于2020年8月21日获得“销许”，批准销售面积为55235.5平方米，用途为工业。该“小镇”独栋办公别墅建筑面积分别为661平方米、671平方米，双拼办公别墅建筑面积分别为1197平方米、1204平方米。这些办公别墅对外宣称以企业名义购买，均价1.1万元/平方米。
联东U谷将"云创中心"售房广告布满了周边街道
虽然“小镇”与“珑园”里的别墅在同一地块开发，相比之下，“天安总部小镇”办公别墅售价远低于“珑园”小区里的别墅（售价为2万元/平方米），每平方米便宜近万元。“两个楼盘的别墅之所以出现价格差异化，主要是由土地开发性质决定房产市场地位，前者为50年产权工业建筑，后者则是70年产权住宅。”刘姓工作人员对记者说。
“这是今年‘小镇’房价经历微调后的小幅度浮动，而在此之前，该楼盘别墅售价每平方米不足万元”。据刘姓工作人员向记者出示的一份《天津市商品房买卖合同》中显示，天安创新科技产业园三区10号楼-1栋办公别墅，设计用途为工业，建筑结构钢混结构，建筑层数为3层，建筑面积661.40平方米，土地使用年限自2010年12月28日至2060年12月27日止。有购房者曾在2019年初，以641.558万元总价房款购买了该套别墅，折合售价9700元/平方米。
“出示已签约（购房）合同目的，是想明确告诉意向性购房者，房价每年都在涨，错过了时机只能被动接受高房价。”刘姓工作人员示意记者，尤其是别墅今后势必会成为稀缺产品，升值潜力无限。
对于别墅类用地的严控，由来已久。早在2003年，国家有关部门发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。此后，别墅类用地的管控持续升级。
国务院于2008年发布《关于促进节约集约用地的通知》，根据“通知”要求，各城市在土地利用总体规划中要将这一限令写入并从严执行，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应。国土资源部、住建部于2010年发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”此外，根据现行《限制用地项目目录》，各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。
“按照规定，各城市规划中不能存在新增别墅用地供应，即便是巧打‘擦边球’的类别墅（双拼、联排）等低密度住宅项目也将禁止开发建设。”在张家窝镇从事房地产建筑施工的某企业负责人徐友春，提及“天安总部小镇”和“珑园”里的别墅时困惑不已。
众多新建别墅项目的用地究竟从何而来？记者在试图采访张家窝镇政府时却被告知，需征得西青区委宣传部同意。“上述房产项目对外以别墅宣传肯定是不对的，但只要获批'销许'就可以销售。”在接受采访时，西青区住建委相关部门工作人员对中国房地产报记者说。
众房企豪赌过后“一地鸡毛”
“貌似楼市火爆实则是张家窝镇产业地产跃进下的另类繁荣”。徐友春分析认为，短期内面对多个产业地产项目的扎堆涌入，当地有限的刚需市场被瞬间挤爆，过饱和供应势必带来库存高企，加剧楼盘去化风险。
一位熟知张家窝镇辖区产业园运营规律的陈先生向中国房地产报记者透露，因“天安总部小镇”盈利前景不容乐观，天津天安数码城或放缓了对当地项目的投资步伐，天安数码城D区已开工且建至三层建筑目前处于停摆状态。这一现状，让天津天安数码城投资陷入低谷，还让天津天安数城码归属母公司――天安数码城集团同样始料未及。作为在产业园区运营领域深耕数十年，有着31年间在14个城市运管23个产业园区美誉的行业翘楚，天安数码城集团将天津首个产业地产项目落子张家窝镇，无不释放对当地产业地产抱有强烈投资意愿和兴趣。彼时，该集团曾描绘出未来远期发展愿景，并将视“天安总部小镇”市场反应为今后战略支点，一旦成功将会在天津周边快速复制延伸。
“现在看来，‘天安总部小镇’市场反应预期并不理想，这让天津天安数码城在当地投资进退维谷”。陈先生向记者表示，天津天安数码城目前在张家窝镇发展较成熟的项目为B区“天安总部小镇”和C区“天安创新广场”（4栋产业楼），从“小镇”别墅销售到“广场”产业楼综合利用率，两个产业地产项目经营趋于惨淡。
记者经实地走访后发现，除了天津西青区档案馆、中国中铁十局集团第八工程有限公司、天津环城城市基础设施投资有限公司、震坤行工业超市、迅达成鼎源消防、天津辛迪加能源环境工程有限公司等单位入驻“天安总部小镇”的楼宇已启用外，其余多数独栋和双拼别墅处于封闭和未启用状态。据“珑园”营销中心销售人员介绍，“小镇”房产销售已持续近4个年头，目前31栋总部楼中还有一多半房源在出售。
此外，“天安创新广场”4栋产业楼空置率相当突出。除4号楼被中国平安(601318)整栋占用外，1号楼和2号楼入驻企业利用率较低下，根据每栋楼一层大厅悬挂的企业名录显示，每栋层高达11、12层的大楼里现仅有办公企业10多家，不少楼层办公间被空置。此外，3号楼于2019年被张家窝镇政府携手世联行红璞公寓共同打造天津南站高新人才公寓配套（红璞公寓）。但该公寓楼现如今对外整体出租率并不尽如人意，尽管负责红璞公寓招租业务的韩先生向记者表示，目前整栋楼内可供出租的公寓已所剩不多，大约仅有5、6间。但记者从该公寓楼5层逐一走至12层后发现，仍有大量公寓房间长期空置，甚至部分楼层整层空置。
不仅如此，在福保产业园二期（西区），由深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司利用工业用地开发建成的4栋“产研办综合体”（办公楼），虽已建成多年，但至今仍有部分房源（写字间和底商）在销售。
或已意识到这一点的张家窝镇政府，正着手在当地招商引资中附带解决产业地产去库存问题。据统计，2018年张家窝镇政府以示范工业园区现有厂房为招商载体，重点引进了广州智能机器人等多个项目。以天安、福保等楼宇为载体，重点引进了中铁十局区域总部、远洋科技等项目，消化楼宇近3万平方米。
“但这依然扭转不了产业地产在当地发展颓势，其项目在租售市场表现出的水土不服，与自身短板有很大关联。比如之前开发商会对外宣称将来会将土地‘工转商’，以实现产权分割，但如果要转土地性质，现在已不是补缴出让金那么简单了，需要重新进行土地出让。事实上，工业用地上整个建筑产权不能分割成块，除非整体一起转让。”在徐友春看来，对购房来者来说，购买产业地产要比住宅、商住地产复杂且有风险。一方面，房产买卖的交易环节往往不签正式销售合同，取而代之的是跟开发商签“购房协议”，付款也为一次性支付和分期付款两种方式；另一方面，开发商当初给出的水电费以及物业费标准，远远高出预期。
“产业地产空置率和空置周期双向上升，项目本身负面影响会逐步显现”。郭东建议，这需要对写字楼、厂房的租售转变成真正的招商。只有更加注重发挥每幢楼宇自身优势和功能定位,搭建产业公共服务平台，集聚创新创业团队,全面提速助推经济发展形成若干增长极，最终让地产热潮必将成为历史，实业终将务实。
然而，已是产业地产“围城”下的津西小镇，却仍然走不出热衷房地产开发的“怪圈”，目前张家窝土地多个待整理储备地块依然被众房企虎视眈眈。谁会是继深福保、天安数码城及联东之后下一个入局者，或许只是时间问题。（应采访者要求，文中徐友春为化名）
编辑/李桁
