距离广州发布4·21楼市新政，已过去一月有余。4月21日晚，广州市政府印发了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》），明确人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明，且不得补缴。此外，将越秀区、天河区、白云区等9区个人销售住房增值税免征年限从2年提高至5年。

新政实施一个月来，广州楼市有哪些新变化？奥一新闻记者观察发现，广州一手房市场明显降温，供应面积上涨但成交量下跌；二手房市场在新政发布前后呈冰火两重天，几遇“膝斩”；黄埔、南沙等热门区域遇挫，增城则逆势上扬。专家表示，随着人口不断涌入广州，未来广州楼市的市场需求仍将保持旺盛状态。

“每个楼盘客户少一倍，许多同事零成交”

严查首付来源、利率上调、预售证放缓……楼市调控组合拳下，广州新房市场降温效果明显。网易房产广州住宅成交数据中心显示，4月份，广州新房网签11296宗，比3月份的12744宗环比下降11.3%。5月1日至5月22日，广州新房网签量总计6547套，不及4月新房网签量的6成。

即便是在被誉为黄金期的五一小长假，广州一手楼市也未见乐观。阳光家缘数据显示，2021年5月1日至5月5日期间，广州一手楼网签成交1204套，同比增加690套，同比上升134.24%。数据看似亮眼，但记者观察发现，五一期间广州新房日均网签套数仅有241套，创2021年最低。据悉，2021年1-4月，广州新房日均网签套数分别为443套、252套、403套、366套。

“这个月每个楼盘客户比之前少一倍！原本五一是地产旺季，但今年五一我才卖2套房子，去年五一我最少是5、6套成交，我周围许多同事这个月都没成交。”南沙区一名房产中介告诉记者。

与萎靡的成交数据相反，广州的新房供应呈增加趋势。进入4月，广州新批预售证的新房面积呈现大幅增长的状态。据广州中院研究发展部数据，2021年4月广州新批一手住宅面积达101.75万㎡，远超此前3个月。

供应上来了，成交量却下跌，这是楼市降温的表现吗？广东省房协专家委员会顾问黎文江告诉记者，这是新政促使市场调整的表现之一。“网签量的下降显示市场有一定降温，但不能仅仅依靠网签量判断市场热度下降，还要从楼盘的到访客流量、认购书等方面综合评估。”

值得注意的是，楼市成交虽有降温，但房价仍然在增长。克而瑞数据显示，4月份广州网签均价直接冲到32985元/㎡，仅差15元/㎡就突破3万3关卡，均价超6万+/㎡的房源网签成交套数达到588套，同比增长600%，环比增长33.64%。据国家统计局数据，4月广州新建商品住宅销售价格环比上涨1.1%，位居四大一线城市之首。

二手房成交下滑，有中介五一假期休息5天

新政威力在二手房市场同样显现。新政发布当晚，网传“中介集体加班”“业主连夜看房”……由于新政规定增值税减免从2年变5年，部分消费者赶在新政生效前夜集中网签。据悉，4月21日，广州全市二手住宅共网签2689宗，远高于往常日均网签量，带动当月成交上涨。

但新政生效后，广州二手房市场几遇“膝斩”。据广州市房地产中介协会统计，新政出台后一周（4.26-5.2），二手住宅网签量共计2261宗，相较于新政出台当周（4.19-4.25）5675宗的网签量，下降约60%。

在五羊新城设有分店的另一名房产中介也向记者透露，五一假期她整整休息了5天，以往这个假期是她最忙的时候，“无房源也没有客源，干脆休息陪家人。”据她透露，五一假期至五月下旬，她所在的门店只开了一个租单。“没开张！去年疫情严重的时候都没这么惨淡。”

与一手房市场类似，二手房成交量虽走低，但价格却略有上扬。安居客数据显示，广州5月二手房均价34311元/m²，广州4月二手房均价34098元/m²，环比上月上涨0.63% ，同比去年同期上涨11.30%。据贝壳指数，广州二手房的挂牌均价从3月的39460元/㎡，涨至4月的40114元/㎡，是近一年来二手房价首次突破四字大关。

记者留意到，新政发布后，珠江新城报价比较高的豪宅盘悄悄下架，此前，曾有媒体报道珠江新城多个高档小区二手房限价，如中海花城湾限价17万、嘉裕公馆限价18万，超出限价的房源需调整价格后方可在APP呈现。记者在贝壳APP上向一位中介求证，该中介告诉记者，若超出限价，则业主标明的价格不予在外网展示。

另一名中介向记者解释，限价是为了平稳市场，若要了解房子具体的价格，则需要到线下门店咨询。

值得注意的是，广州二手房房价涨幅已逐渐收紧。据国家统计局数据， 3月份广州二手房销售价格环比涨幅1.4%，4月份广州二手房销售价格环比上涨1.2%，环比涨幅已略有下降。

黄埔、南沙楼市降温，有买家转战增城

《通知》规定，享受人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保的缴纳证明，且不得补缴。业界认为，这项规定堵住了大部分以人才名义购房的“炒房”漏洞，将精准打击到一批“假人才”真投资客，对黄埔、南沙等几个受惠于人才政策的区域影响较大。

据网易房产广州住宅成交数据中心数据，新政发布后，4月22日-5月22日，广州新建商品住宅签约套数为11259套。增城成交量遥遥领先，共计3625套，环比（3月22日-4月22日）成交量增加120套。南沙、黄埔等热门区域的热度有所下降，成交量环比分别下降433套、380套，掉出区成交量前三。

南沙、黄埔4月22日-5月22日、3月22日-4月22日新建商品住宅签约量对比，图源网易房产广州住宅成交数据中心

微博一名网友称，新政收紧了人才购房渠道，她无法通过证书入户南沙，只能推迟购房计划，或者考虑转移至增城、从化等区。增城某销售表示，近期增城客户有所增加。“或许是受新政影响，部分黄埔客、南沙客跑到增城来了。”

最新数据显示，上周（5月17日-5月23日）广州一手楼网签成交1990套，环比上上周（5月10日-5月16日）的2131套减少141套，环比下降6.62%。外围五郊区成成交主力。增城依旧夺得销冠，共成交609套。

各区调控加码，广州楼市需求未来仍旺盛

广州楼市新政发布一月后，多区积极响应。4月23日，海珠区住房和建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求执行“一房一价”标价，不得变相实行价外加价，严禁“双合同”。番禺区于4月25号发布《番禺区坚决贯彻落实调控政策促进房地产市场平稳健康发展》，花都区也于近日发布《关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》，要求严禁炒房，坚决打击小产权房非法销售行为。

政策之外，利率也迎来多次调整。4月28日，四大国有银行广州辖区内网点将首套贷款利率上调至5.4%，二套房贷利率上调至5.6%， 相比4月初各上调10个BP，是广州地区今年以来的第三次调整。经历过三轮加息之后，广州的首套房贷利率成为四大一线城市首位，二套房贷利率则仅次于北京。

新政叠加利率影响，广州楼市未来走势如何？黎文江表示，新政的出台打击了一些不良的炒房投资现象，广州楼市迎来降温，银行利率的调整也会对购房产生一定影响。但从广州人口数据来看，未来广州楼市的市场需求会一直旺盛。“最新人口普查数据显示，广州常住人口为1867.66万人，与2010年相比，十年共增加597.58万人，增长47.05%。人口是观察楼市的基本面，未来广州人口会不断流入，人口的增长会带动楼市需求上扬。”

广州中原研究发展部则认为，5月份虽然为传统楼市销售旺季，但在新政的持续发酵影响下，整体成交可能较4月份有所回落，价格或以平稳或微幅下调为主。

编辑/李桁