窗前能见绿、楼前有花园、停车按规范、养老有驿站，本市又一个近50岁“高龄”社区在改造中实现更新。日前，石景山区古城南路社区老旧小区综合整治工程正式完工，12项改造内容为老楼增色添彩。古城南路社区也同步启动正式物业服务，用“管家式”服务来维持老楼生机。

屋顶冒泡

高龄老楼住户不敢出远门

五层高、红砖墙、窄窗户，紧邻长安街的古城南路社区是一处有历史的老地方。“1972年我住进这里时，周边还没什么高楼，一眨眼，49年过去了。”今年77岁的李阿姨，爱称自己是社区的“原始户”。

当年能住进职工楼，她是喜；如今她却是怕。“积年累月，楼内的上下水管道全老化了，楼上一洗衣服，我的房顶就往外冒泡沫。”李阿姨说，她从不敢出远门，就怕出门久了家里会被淹。

“管网破旧、上下水堵漏、车辆乱停乱放、杂物随意堆放……这些问题已困扰社区居民多年。”首开集团首华物业古城南路社区项目经理汪杨记得，按非经营性资产项目接管古城南路社区后，第一次垃圾清运就从边边角角清理出20车垃圾。

如何改变社区面貌？征询居民意愿后，2019年，古城南路社区被纳入北京老旧小区综合整治名单，并于2020年启动改造工作。

破“四大难”

12项改造内容均是居民所想

社区生活涉及方方面面，老楼改造改什么？这是正式动工前必须要摸清的问题。2020年5月，由街道办牵头，居委会、物业方和施工方共同组成的调研小组，开始对全院1788户居民进行“地毯式”入户调研，收集上来居民“四大难”：上下水堵塞难、停车难、绿地维护难、道路排水难。

“居民最难的就是必须改的。”按照居民意愿，古城南路社区最终确定了12项改造内容，包括楼本体室内上下水管更换、室外弱电飞线入地、清除私装地锁、补建绿化、完善公共照明、增建养老服务、补建停车位等，既有基础项改造，也有居民自选项改造。

停车位不够，通过对社区内部道路资源的合理规划与利用，可以“挤”；道路排水难，通过增设蓄水池、改用透水砖等，可以“疏”；绿地维护难，通过增派人手、改种绿植品种，可以“改”；可上下水堵塞难，只有一条路——更换管道。

“一个单元门有一家住户不同意，就更换不了，直到做通所有人的工作。”汪杨指着一张密密麻麻的社区单元布局图说，用了半年时间，调研小组将绝大多数代表房间的数字前贴上了绿色标签，代表居民同意更换上下水管道。

引入物业

四个“一点”减轻居民负担

老旧小区想持续活力，在于改、更在管。2020年，北京市在《老旧小区综合整治工作方案》中提出，要做好前期准备，抓好过程管理，探索老旧小区综合整治后的长效管理机制。古城南路社区的改造，也从一开始就明确要建管并重，八成住户签字同意引入规范化物业管理。

根据第三方公司的评估，古城南路社区的物业费标准定为每月1.68元/平方米。可是，半辈子没交过物业费的老居民，如何一下接受付费买服务的理念？按照“产权单位担一点、政府资金奖一点、居民个人出一点、公共收益收一点”的四个“一点”模式，多方分担后，老职工在初期仅需支付每月0.4元/平方米的物业费。

公共收益的那一点从哪儿出？记者了解到，古城南路社区将过去闲置低效的自行车棚，盘活成可补齐社区生活短板的配套设施，如便民超市、养老驿站、主食厨房、儿童活动角，由此得到的公共收益用于反哺物业。“以后，咱一老一小的需求都能在社区内解决了。”李阿姨开心地说，街坊四邻将更像一家人。

文/记者 赵莹莹

编辑/谭卫平